Ankara 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/85 K.2023/732

T.C. ... 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
...
6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO : 2023/85 Esas
KARAR NO : 2023/732
HAKİM : ... ...
KATİP : ... ...
DAVA : Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 22/08/2022
KARAR TARİHİ : 15/11/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 20.11.2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle:
Davacı ... Gayrimenkul Limited Şirketi, ... ili genelinde taşınmaz ticareti, alım-satım, kiralama ve pazarlama faaliyetleri de dahil olmak üzere emlak sektöründe yıllardır faaliyet gösterdiği, ticari faaliyetleri kapsamında .... İşletmeleri şirketinin İstanbul Yolu üzerinde bulunan ...Matbaa Binasının kiralama ve pazarlama faaliyetleri için ...yetkilileri ile iletişime geçmiş olup bu kapsamda davacı şirket yasal temsilcisi ... tarafından 03.07.2019 tarihinde ... Gayrimenkul firmasına ilişkin tanıtım bilgileri ve vergi levhasını ihtiva eden bir bilgilendirme maili .... İşletmeleri satın alma uzmanı ...'ye iletildiği, davacı şirket gelen teklif doğrultusunda çalışmalarına başladığı, gayrimenkulü yerinde görerek kira analizi çalışmalarını neticelendirdiği ve söz konusu fiyat analizi raporunu 16.07.2019 tarihinde mail ortamından .... İşletmesi yetkililerine ilettiği, bunun üzerine .... yetkilileri tarafından 06.09.2019 tarihinde taşınmazın kiralanması için yapılacak çalışmaların programlanması ve koordinasyonu için davacı şirket 10.09.2019 tarihinde yapılması planlanan toplantıya davet edildiği, .... İşletmeleri yetkilileri ile davacı şirket ... Gayrimenkul yetkilileri arasında yapılan görüşmeler neticesinde davacı şirket söz konusu taşınmazın kiralanması için pazarlama faaliyetlerine başladığı ve taşınmazı internet ortamından da yayına verdiği bu kapsamda davacı şirket her emlakçı gibi taşınmazın kiralanması adına emek sarfetmiş ve taşınmazı kiralamak isteyen kişilere taşınmazı bizzat yerinde göstermiş ve bilgilendirmelerde bulunmuş olduğu, öyle ki davacı şirket tarafından 18.09.2019 tarihinde atılan mail ile kiracı adayının olduğu (KSB Pompa Armatür Sanayi Ticaret A.Ş.) ve 19.09.2019 saat 13:00'da yer görme için zamanları olduğuna dair bilgilendirme yapıldığı, ... Pasta Tekstil İnşaat Pazarlama Tic. Ve San. Ltd. Şirketi yetkilileri tarafından kiralama teklifi hazırlandığı ve .... İşletmeleri yetkililerine gönderildiği, söz konusu teklifte görüleceği üzere davalı şirket tarafından "... /..." adresinde mukim taşınmazı 3-5 yıl süre ile ve ilk yıl için 46.000,00 TL + KDV bedelle kiralama teklif edildiği, her ne kadar davacı şirkete, pazarlama ve kiralama faaliyetlerine ara verilmesi yönünde bildirimde bulunulmuş olsa da söz konusu mecur davalı şirket tarafından kiralanmış olduğu, ... Pasta Tekstil İnşaat Pazarlama Ticaret ve Sanayi Limited Şirketi ...Şubesi'nin 09.12.2020 tarihinde alınan yönetim kurulu kararı ile ".... " adresinde faaliyetlerine başlamak üzere kuruluşu yapılmış ve kuruluş işlemi 16.12.2020 tarihli ticaret sicil gazetesinde yayınlanarak tescil edilmiş olduğu, taraflar arasında 14.10.2019 tarihinde imza edilen Gayrimenkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesi ile söz konusu yerin 1 yıl içinde gayrimenkulü gören kişinin kan/sıhri hısımlarının veya bunların temsilcisi olduğu şirket tarafından kiralanması halinde hizmet bedelinin ödenmesi hususunda mutabakat sağlandığı görüleceği, davalı ile imza edilen sözleşmenin süresinin dolduğu tarih 14.10.2020 olup 16.12.2020 Tarihli Ticaret Sicil Gazetesinden de anlaşıldığı üzere davalı şirket şube kuruluşuna 09.12.2020 tarihinde karar verdiği, bu da taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, davacı ile imza edilen hizmet bedeli sözleşmesinin süresinin dolmadan önce imza edilmiş olması ihtimalini ortaya koymakla birlikte hizmet bedeli sözleşmesinin süresi geçirildikten sonra imza edilmiş olması ihtimalinde dahi, 14.10.2020 tarihinden sadece 1-1,5 ay sonra tanzim edilmesi sırf emlak komisyonu ödememek için olduğunu gösterdiği, bu nedenlerle Belirsiz alacak davası olarak ikame edilen haklı davalarının kabulü ile, fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak simsarlık/tellaliye sözleşmesinden kaynaklı hizmet bedeli karşılığı olarak bir aylık kira bedeli+KDV olmak üzere şimdilik 2.500,00 TL alacağın, kira sözleşmesinin akdedildiği tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili talep edilmiştir.
SAVUNMA
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;
Davacının .... İşletmeleri Şirketi olarak bahsettiği şirket taraflarından bilinmediği davalı ile kira kontratı imzalayan ....Metal Madencilik İşl. A.Ş olduğu, bir kısım mail içeriğinde davacının yetkilendirildiği anlamının çıkartılması mümkün olmayacağı Kaldı ki mailleri gönderen kişinin ....Şirketi için yetkili kişi olup olmadığı da bilinmediği, davacı basiretli tacir olup dava dışı ....Metal Mad. İşl. A.Ş tarafından kiralama işi için yetkilendirildiğini ve hatta tek yetkilendirilen gayrimenkul şirketi olduğunu ispatlamakla yükümlü olduğu, davacı ... Gayrimenkul her ne kadar emek ve çaba sarf ettiğini iddia etmişse de davalı şirkete bir hizmet sağlamadığı, kaldi ki davacı dava dilekçesinin 2. sayfasında açıkça 24.10.2019 tarihinde ....Metal Mad. İşl. A.Ş tarafından "TMSF ve Hazine ve Maliye Bakanlığı nezdinde yürütülecek çalışmalar nedeniyle söz konusu taşınmazın kiralama ve pazarlama faaliyetlerine ara verilmesi gerektiğinin bildirildiğini" beyan ettiği , yani davacının ikrarı ile görev ve yetkisi var ise dahi 24.10.2019 tarihi itibariyle son bulduğu açıklığa kavuşmuş olduğu, kira kontratı ise davacının görevli ise dahi sonlandırılmasından 13-14 ay sonra başladığı, davacının dava dilekçesinde belirttiği gibi dava dışı ....Şirketi ile imzalanan kira kontratı 18.12.2020 tarihli olup, Davacının iddiasına göre kendisi ile imzalanan Menkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesi 14.10.2019 tarihli ve 1 yıl süreli olduğu, Yani kira kontratı sözleşme sonlandıktan 2 ayı aşkın süre sonunda başlamış olmakla davacının bir talep hakkının bulunamayacağı, davacının iddiasına göre kendisi ile imzalanan Menkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesinde; kiralandığı takdirde bir yıllık kira bedeli tutarının %12+KDV'sinin hizmet bedeli olarak ödeneceğinin düzenlediği, Oysa Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmeliğin 20. Maddesinde hizmet bedelinin 1 aylık kira bedelini aşamayacağı hükmü düzenlenmiş olduğu bu sebeple sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilemeyeceği, kaldı ki davacı tarafından sunulan Menkul Görme ve Hizmet Bedeli Sözleşmesinin davacı tarafından imzalanmadığı, sözleşmenin bu hali ile tamamlanmadığı ve geçersiz olduğu görüldüğü, davacının kira kontratının imza tarihi itibariyle faiz talebi de hukuki dayanaktan yoksundur. Kira bedelinin sözleşmede eksik gösterilmesi de söz konusu olmadığı, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE
Dava; simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacak davası olduğuna ilişkindir.
... 44. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 07.10.2022 tarih, 2022/325 Esas, 2022/271 Karar Sayılı Görevsizlik kararı gereği Mahkememize tevzi edilen dosyanın yukarıdaki esas numarasına kaydı yapıldı. Tarafların ticari şirket olması, uyuşmazlığın simsarlık sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle mahkememizin görevli olduğu anlaşılmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu "MADDE 520- Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır.
Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
B. Ücret
I. Hak etme zamanı
MADDE 521- Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
II. Ücretin belirlenmesi
MADDE 522- Ücret, belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir." hükümlerini haizdir.
Dosyamız arasına, taraflar arasında imzalanan gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi, kiralama sözleşmesi, ihtarname ile davacı ile dava dışı .... İşletmeleri ile davacı firma arasında yapılan yazışmalar dosyamız arasına alınmıştır.
Davacı ile dava dışı .... İşletmeleri A.Ş. Arasında 06.09.2019 tarihinde ...Matbaa binasının kiraya verilmesi konusunda görüşme yapılarak davacı şirket yetkilendirilmiştir. Davacı şirket dava konusu mecur kira bedelinin ve süresi hakkında rapor hazırlayarak dava dışı ...şirketi yetkililerine sunmuştur. Kira bedelinin 40.000.TL/ay olarak tespitini yapmıştır.
14.10.2019 tarihinde davalı firma ile gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre, yukarıda adresi bulunan (...Matbaa Binası İstanbul Yolu) gayrimenkulü belirtilen tarihte satın almak/kiralamak amacı ile gördüm. Söz konusu yeri 1 yıl içinde şahsım, eşim, ortağım veya çalışanı bulunduğum şirket, şirket ortakları, şirketin ortağı olduğu kuruluşlar ya da kan ve/veya sıhri hısımlarım ya da onların eşi, çıcıkları, kardeşi annesi, babası, ortağı veya paydaşı ya da temsilcisi olduğu şirket satın aldığı takdirde, yukarıda yazılı satış bedelinin %3+kdvsini, kiralandığı takdirde bir yıllık kira bedeli tutarının %12+KDV'sini ... gayrimenkule hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum. ... mahkemeleri yetkilidir. Şeklinde düzenleme yapıldığı anlaşılmıştır.
16.10.2019 tarihinde davalının 3-5 yıl süre ile 46.000.TL+KDV üzerinden kiralama teklifi dava dışı ...şirketine iletilmiştir.
Davacı firma yetkilisi ile dava dışı ...şirketi yetkili arasındaki 24.10.2019 tarihli yazışmada, ...şirketi yetkilisi tarafından, kira konusu taşınmazda bulunan evrakların ve eşyaların kaldırılması gerekmesi nedeniyle kiralama işlemine ara verilmesi istenilmiştir.
18.10.2020 tarihinde 5 yıl süre ile 612.000.TL üzerinden yıllık 51.000.TL+KDV ye davalı şirkete dava dışı ...A.Ş. Kira sözleşmesi imzalamak suretiyle dava konusu taşınmazı kiralamıştır.
Bilirkişi raporunda özetle; Davacı ... Gayrimenkul Ltd Şti yetkilisi ...'in 03.07.2019 tarihinden itibaren ...Matbaacılık binasının kiralanması için firmasını tanıttığı, kiralama raporu hazırlayıp ...'ye sunduğu, ...'den randevu almak suretiyle ... ile karşılıklı mailleşmeleri olduğu, kiracı adayları götürdüğü görülmektedir. ... internetten araştırıldığında .... işletmelerinde satın alma müdürü olduğu anlaşılmıştır. Ancak bu aşamalarda davacı şirket yetkilisi ile tüm diyologları kurmuş ve dava dışı ....Metal Mad İşl AŞ ile davacı arasında yetkilendirme konusunda bir sorun yaşanmamıştır. Davacının kiralama için analiz yaptığı ve kiralama işlemi için yetki aldığı kiracıları kiralama için götürdüğü yer İstanbul yolundaki ...Matbaacılık binasıdır. Davalı ... pasta.... Ltd Şti ile davacı firma Gayrimenkul Görme ve Hizmet Bedeli sözleşmesi 14.10.2019 tarihinde yaptığı ve aynı gün ...Matbaacılığı göstermek için kiracı adayını götürdüğü Selim Beşikci ile yapılan mail yazışmasından anlaşılmaktadır. Davacının dava dışı ... ... İşletmeleri şirketi ile yapılmış bir tellaliye sözleşmesine rastlanmamıştır. TBK 520 md gereğince tellalık sözleşmesi ancak yazılı olduğu takdirde geçerli olacaktır. Ancak bu geçersizliği öne sürme ... ...Metal Mad AŞ tarafından sürülmelidir. Oysa davalı tarafından bu geçersizlik iddia edilmiştir. Kaldı ki Tellaliye sözleşmesi yazılı olarak yapılmamış olsa bile TBK gereğince icaba davet, icap ve kabul şartlarının gerçekleştiği görülmektedir. Ayrıca davacı gayrimenkulün kiralanmasına aracılık hususunda teklifini sunmuş, firmasını tanıtmış, gerekli araştırmalar yapıp rapor etmiş , 06.09.2019 tarihinde ... tarafından ....Metal AŞ 'e ait İstanbul yolu üzerinde bulunan ...Matbaa binasının kiraya verilmesi için gerekli programlama ve koordinasyon çalışması için davacıyı toplantıya çağırmıştır. Bu mail yazısında ...Anadolu Metal AŞ e ait bina olduğu açıkca ifade edilmiş bulunmaktadır. Mail yazısı altındaki antette ise .... İşletmeleri/ İstanbul yolu 10. Km olarak görülmektedir. İhsan ...'nin Jeoloji müh. Satın alma uzmanı olduğu belirtilmiştir. 14.10.2019 tarihinde ... tarafından ...'ye yönelik mailde ...matbaa binasını görmek isteyen ... pasta Ltd Şti nin kiracı adayı olduğunu bildirdiği ve aynı gün için randevu alıp taşınmazı görmeye gittikleri anlaşılmaktadır. 24.10.2019 tarihinde ... kiralama faaliyetlerine ara verilmesi hususunda davacıya mail göndermiştir. Ancak 16.10.2019 tarihinde ... pasta... Ltd Şti tarafından TMSF .... İşletmeleri Kiralama Birimine kiralama teklifinde bulunarak 46.000 TL önermiştir. 18.09.2020 tarihinde ... Pasta.... Ltd Şti ile kira kontratı yapılmıştır. Kira kontratında kira başlangıcı 18.12.2020 görünse de kontrat 18.09.2020 tarihinde yapılmış olmakla14.10.2019 yer gösterme tarihinden itibaren bir yıl dolmadan yapıldığı anlaşılmaktadır. 05.06.2018 tarihli RG yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik 20.2 maddesinde "Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz." şeklinde düzenlenmiştir. Davalı taraf taşınmazın bir yıllık kira bedelinin %12 sinin hizmet bedeli olarak kararlaştırılmış olması nedeniyle sözleşmenin geçersiz olduğunu belirtmiş ise de bir sözleşmenin mevzuata aykırı düzenlenmesi halinde ilgili maddenin geçersiz olması ve mevzuata uygun davacının hizmet bedeli talep edip edemeyeceği Sayın mahkemenin takdirinde olmak üzere 18.09.2020 tanzim tarihli kontratta aylık kira bedeli 51.000 TL ( KDV hariç) belirlenmiş olduğu ve davacının 3000 TL önceden tahsil ettiği ikrarı nazara alınarak 48.000 TL hizmet bedelini davacının talep edip edemeyeceğinin takdirinin mahkemeye ait olduğu, tüm deliller fotokopi çekmek yerine fotograf çekmek suretiyle sunulmuş olduğundan gri, flu ve oldukça silik olduğundan çok zorlanarak okuduğumuzu, hiçbir satır atlanmaması için devamlı büyüteç kullanarak çok daha fazla emek ve mesai harcadığımızı öncelikle belirtir, tüm dosya kapsamı ve delliler incelendiğinde davacının ...Matbaacılığın kiraya verilmesi hususunda ... ile devamlı irtibat halınde olduğu, onun bilgisi dahilinde kiracı adayları ile görüştüğü ve binayı gösterdiği, davalı ... pasta.... Ltd Ştinin davacının kiracı adayları arasında olduğu, davalı ile 14.10.2019 tarihinde Gayrimenkul Görme ve Hizmet Bedeli sözleşmesi düzenlediği, 16.10.2019 tarihinde davalının kiralama teklifinde bulunduğu, yer gösteriminden 11 ay sonra bu firma ile 18.09.2020 tarihinde ... ...metal Mad AŞ nin kira kontratı yapmış olduğu ve kira bedelinin KDV hariç 51.000 TL olduğu anlaşıldığı görüş ve kanaatine varılmıştır.
Davacı vekili ıslah dilekçesinde özetle; Dava değerinin ıslah edilerek, 2.500,00 TL olarak talep edilen tazminat bedelini 68.512,40 TL artırmak suretiyle 71.012,40 TL'ye yükseltilmesini talep etmişlerdir.
Taraflar arasında 14.10.2019 tarihinde gayrimenkul görme ve hizmet bedeli sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşme yazılı yapıldığından geçerli olduğu anlaşılmıştır. Sözleşme gereğince dava konusu taşınmazın davalı tarafından kiralanması işi karşılığı ücrete hak kazanılacağı belirlenmiştir. Ücret kira bedeli üzerinden nispi olarak belirlenmiştir. Davalı sözleşmeden çok sonra dava dışı şirket ile kendisinin görüşerek kiralama yaptığını, davacının sözleşmesine son verdiğini iddia etmişse de dava dışı ...şirketi ile davacı arasındaki yazışmalardan kiralama faaliyetlerine ara verilmesine karar verildiği, sözleşmenin feshi yoluna gidilmediği anlaşılmıştır. Davalı ile dava dışı ...A.Ş arasında imzalanan kira sözleşmesindeki kira tutarları ile kira süresinin davacının yaptığı araştırmalardaki önerilere yakın olduğu anlaşılmıştır. Bu haliyle davacı firma sözleşme edimlerini yerine getirmiş olup, ücrete hak kazanmıştır. Ücret her ne kadar nispi olarak belirlenmişse de 05.06.2018 tarihli RG yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik 20.2 maddesinde "Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz." şeklindeki düzenleme nedeniyle bir aylık kira bedeli üzerinden ücrete hak kazandığı anlaşılmıştır. 1 aylık kira bedeli 51.000.TL'dir. 3.000.TL davalı tarafından daha önce ödendiğinden kalan tutar olan 48.000.TL üzerinden değerlendirme yapılmış, açık ve ayrıntılı bilirkişi raporu hükme esas alınarak, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜNE, 48.000,00 TL tutarındaki emlak komisyon bedelinin kira sözleşmesinin imzalandığı 18.09.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Harçlar kanunu gereğince kabul edilen değer üzerinden alınması gereken toplam 3.278,88-TL harçtan daha önceden ödenen toplam 1.212,72-TL harç düşüldükten sonra eksik kalan 2.066,16-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T.'ye göre hesaplanan 17.900,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 17.900,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan; 80,70-TL Başvuru Harcı, 80,70-TL Peşin/nisbi Harcı, 1.132,02-TL Islah Harcı, olmak üzere toplam 1.293,42TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan; 2.000,00-TL Bilirkişi ücreti, 738,00-TL Tebligat, Posta ve diğer masraflar, olmak üzere toplam 2.738,00-TL yargılama giderinin kabul red oranı dikkate alınarak 1.850,72-TL lik kısmının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin ise Davacı üzerinde bırakılmasına,
7-HUAK 18A/13 maddesi ile HUAK yönetmeliği 26/2 maddesi gereğince yargılama giderlerinden sayılan 3.120,00 TL zorunlu arabuluculuk giderinin 2.108,93 TL davalıdan 1.011,07‬‬ TL davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
8- Fazla yatan gider avansı ile delil avansı var ise 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayılı Adalet Bakanlığı Hukuk Muhakemeleri Gider Avansı Tarifesinin 5.maddesine göre karar kesinleştikten sonra istek halinde taraflara İADESİNE,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, kararın tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde ... Bölge Adliye Mahkemeleri'nde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
15/11/2023
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır