İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/1286 K.2023/990
T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/1286 Esas
KARAR NO: 2023/990
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 07/12/2016
KARAR TARİHİ: 27/12/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının ve mahkememiz dosyası ile birleştirilen mahkememizin------- esas sayılı dosyasının yapılan açık yargılaması sonunda,
ASIL DAVADA;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;
Müvekkilinin ortağı bulunduğu şirketin mülkiyetindeki dava konusu taşınmazın, şirket müdürü ve ortağı --------- tarafından yasaya aykırı bir şekilde ve şirketten mal kaçırmak gayesi ile muvazaalı olarak, diğer davalı --------- 05.08.2016 tarihinde devredildiğini, --------- şirket müdürü ve ortağı ---------- yakın arkadaşı olup, yapılan muvazaalı satıştan haberdar olmamasının düşünülemeyeceği gibi bu meblağı ödeyecek maddi gücününde bulunmadığını, davalı şirket müdürününü, şirketin haklı sebeple feshi istemli davada yargılama devam ederken ve dava açılış tarihiden sonra şirketin mal varlığını eksiltmek ve müvekkilinin sahip olduğu ortaklık payına düşecek değeri azaltmak gayesi ile muvazaalı bir şekilde, dava konusu taşınmazı piyasa rayiçlerine göre olması gerekenden çok daha düşük bir bedel ile diğer davalıya satmış gibi göstermiş olduğunu, dava konusu --------- nolu bağımsız bölümün --------- odalı, 300 m2 net kullanım alanlı, deniz manzaralı dubleks bir daire olduğunu ve --------- Caddesi üzerinde merkezi bir lokasyonda bulunduğunu, dava konusu dairenini bulunduğu binadaki 85 m2'lik---------- normal dairelerin en az 550.000 TL olduğunu, bu durumda dava konusu dairenin değerinin çok daha fazla olduğunu, bu durumda taşınmazın gerçek değerinin , kendisine satılmış gibi gösterilen --------- tarafından ödenmesinin söz konusu olamayacağını, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptal edilerek şirket adına tesciline karar verilmesi için iş bu davanın açılması zorunluluğunun doğmuş olduğunu belirterek, -------- ili, -------- İlçesi, --------- Mah. -------- ada, -------- parselde kayıtlı -------- nolu bağımsız bölümdeki tam hisseli taşınmazın tapu kaydının iptali ile taşınmazın --------- Şti unvanlı şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı -------- cevap dilekçesinde özetle;
Daireyi satın aldığı dönemde tapu kayıtlarında herhangi bir şerh bulunmadığını, gayrimenkulü bedelini ödeyerek satın aldığını, herhangi bir muvazaa olmadığını, tarafları tanıdığını, taşınmazı satın aldığını dönemde davacı tarafın bu işlemi bildiğini, herhangi bir olumsuz bir söylemde bulunmadığını, herhangi bir sorun çıkarmadığını, daha sonra aldığı bu daireyi madde sebeplerle sattığını ve tapuda devrettiğini, satarken dahi herhangi bir sorun ile karşılaşmadığını, dava açıldığı tarihide dava konusu gayrimenkulün maliki olmadığını, dava konusu gayrimenkulü dava tarihinden önce devretmiş olduğundan husumet yokluğu mevcut olduğunu belirterek davanın usulden reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılardan -------- Şti ve -------- vekili cevap dilekçesinde özetle; genel kurul kararı ile 20 yıllığına yetkilendirilmiş olan müvekkili --------- yasanın ve şirket genel kurulunun kendisine verdiği yetkiyi basiretli bir tacir olarak kullandığını ve amacı gayrimenkul üretip satmak olan şirketin ürettiği gayrimenkulleri satmak suretiyle görevini yerine getirdiğini, satış bedeli olan 400.000 TL'nin şirketin resmi hesabına girdiğini, bu durumda davacının yasaya ahlaka aykırı iddiaları karşısında esas mağdur olanın müvekkili ---------- iftiraya maruz kaldığı gerçeği olduğunu, davacı tarafın yine aynı ifadeler ve iddialarla başkaca mahkemelerde davalar açtığını ve dava dosyalarını iş bu mahkemede delil olarak sunduğunu, oysa ortada ne karar verilmiş bir dosya ne de ilam olduğunu, davacı tarafın dava konusu gayrimenkulün gerçek değerinden daha az bir bedel ile satıldığını iddia ettiğini ve bir ekspertiz raporu sunduğunu, eksper raporlarının kredi kullanımının maksimum olabilmesi için en yüksek rakamlardan çıkarıldığının herkesin malumu olduğunu, gayrimenkulün satıldığı döneme dikkat edilirse piyasada tabiri caizse yaprak kımıldamadığı bir dönende olduğunun anlaşılacağını, dava konusu gayrimenkulün arsa payının 29,46 m2 olduğunu ve henüz kat mülkiyetinin kurulmadığını, davacının iddia ettiği gibi 300,00 m2 olan bir bağımsız bölüm olmadığını, diğer davalı ---------- davacının da tanıdığı olduğunu, tanıdıklarla ticaret yapılamaz veya yapılırsa muvazaalıdır şeklide bir kural yada yasa olmadığını, dava konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede emsal gayrimenkullerin İnternet sitelerindeki satış ilamlarını delil olarak dosyaya sunduklarını, fiyatlara dikkat edildiğinde 300.000 TL - 700.000 TL arasında olduğunun görüleceğini, yani genel kabul görmüş bir fiyat istikrarının olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
BİRLEŞEN DAVADA;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;
Davalılardan --------- hakkında müvekkilinin ortağı bulunduğu şirketin de davalısı olduğu-------- esas sayılı dosyası üzerinden şirket mal varnlığını eksiltmek amacıyla muvazaa yolu ile satılmış gibi gösterilen-------- ili, -------- İlçesi, -------- Mah. -------- ada, ------- parsel, -------- nolu bağımsızbölümdteki tam hisseli dublex-çatı arasında odaları olan daire vasfındaki taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilinin ortağı olduğu şirket adına tescili amcıyla dava açıldığını, taşınmazın üçüncü kişilere devir ve temlik edilmemesi bakımından sicil kaydına işlenmek üzere ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiğini, ancak mahkemenin ara kararının yerine getirilemediğini, zira şirkete ait bir başka taşınmaz olan--------- , --------,-------- Mah. --------- ada,-------- parsel, ---------- nolu bağımsız bölümdeki taşınmazın devrinin engellenmesi için 16.11.2016 tarihinde açılan şirketin yöneticisinin sorumluluğunun tazmini istemli davada --------- esas sayılı dosyası üzerinden taşınmazın kaydına ihtiyati tedbir kararı verildiğini, ancak davalı tarafın taşınmazı muvazaalı bir şekilde satılmış gibi göstererek davalı --------- devrettiğini, taşınmazın müvekkilinin ortağı olduğu şirketin malvarlığı olan taşınmazı ve şirket aktifinde bulunur iken şirket aktiflerini azaltmak gayesi ile muvazaalı bir şekilde usul ve yasaya aykırı olarak davalılara gerçek değerinin fahiş derecede altında satılmış gibi gösterilmesinin kabul edilemez olduğunu belirterek davaların birleştirilmesi ile her iki davalıların sorumlulukları uyarınca fazlaya ilişkin talep ve dava akları saklı kalmak kaydıyla kötü niyetli davalıların taşınmazı üçüncü kişilere her türlü temlik ve devrinin önlenmesi için taşınmazın tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, tapu kaydının iptali ile --------- Şti unvanlı şirket adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE;
Dava; Limited şirket ortağı ve yöneticisi olan davalı --------- ---------- Şirketine ait gayrimenkulü diğer davalı ---------, --------- da birleşen davanın davalısı ---------- muvazaalı olarak devrettiği iddiası ile açılan tapu iptali ve tescil davasına ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları resen belirlenerek, kanıtlar toplanmak ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle sonuçlandırılmıştır. Düzenlenen bilirkişi raporları ve ek raporları gerekçeli ve denetime elverişli kısmen bulunmakla hükme esas alınmıştır.Bu itibarla toplanan deliller, mahkememizce kısmen benimsenen bilirkişi raporları ve ek raporları, tarafların iddia ve savunmaları hep birlikte değerlendirildiğinde;Davacı, dava dışı şirket ortağı --------- şirketin mal varlığını eksiltmek amacıyla muvazaalı yolu ile satışını yaptığını belirterek; -------- ili,-------- İlçesi, -------- Mahallesi, -------- ada, ------- parsel, ------- nolu bağımsız bölüme ilişkin tapu kaydının iptali ile davalı şirket adına tescilini talep etmiştir. TTK'nun 644.maddesi atfı ile 555 maddesi gereğince şirketin zarara uğraması halinde tazminatın şirkete ödenmesini talep etmeleri şartı ile şirket ortaklarının dava açmaya hakları olduğu gibi muvazaalı işlemden dolayı zarar gören şirket ortağının da taşınmazın tapusunun iptali ile şirket adına tescilini talep etmeye hakkı bulunduğundan davacının iş bu davayı açmaya aktif husumet ehliyeti bulunmadığı anlaşılmıştır. Davalı --------- aynı zamanda diğer davalı şirketin yetkilisi olup, -------- muvazaalı işlem yaptığı iddiasına dayalı olarak davanın açıldığı görülmekle; davalı şirketi iş bu davada temsil etmek üzere Mahkememizce resen kayyum tayin edilmiştir. Davadan önce davaya konu taşınmaz birleşen davanın davalısı ---------- devredilmiş, yeni malike karşı birleşen dava açılmıştır. Bu durumda davalı --------pasif husumeti sona ermiştir. Davacı davasını muvazaa iddiasına dayandırmıştır. Mahkememizce uzman bilirkişiler vasıtasıyla dava konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti için birden fazla rapor alınmış ancak son bilirkişi heyeti ve 26.05.2023 tarihli raporla taşınmazın değerinin 708.000 TL olduğu belirlenmekle; mahkememize bu raporlar gerekçeli ve denetime elverişli bulunmakla hükme esas alınmıştır. Davalılar arasında yapılan devir işlemi bedeli ile taşınmazın bu tarihteki rayiç değeri arasında yaklaşık iki katı tutarında aşırı fark bulunduğu belirlenmiştir. Ancak; dava konusu taşınmazın davalı şirketin tek taşınmazı olmadığı, yüklenici sıfatı ile yaptığı inşaat sözleşmesi kapsamında edindiği taşınmazlardan biri olduğu ve davalı şirketin iştigal konusunun gayrimenkul alıp satmak olduğu, Dava konusu taşınmazın ilk satışının 05.08.2016 tarihinde yapıldığı, bu satış tarihinden sonrada davalı -------- hakkında ---------- esas sayılı dosyasıyla şirket yöneticisinin sorumluluğuna ilişkin 16.11.2016 tarihinde dava açıldığı, 28.11.2016 tarihinde de iş bu davanın açıldığı, yapılan incelemeyle satış bedelinin davalı şirket kayıtlarına girdiği, davalı --------- ve davalı --------- birbirlerini tanımaları ve satış bedeli ile rayiç bedel arasında aşırı fark bulunmasının devir işleminin muvazaalı olduğu iddiasını ispat için yeterli olmadığı, taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında bir değerle satılması halinde muvazaa iddiasından bağımsız olarak şirket yöneticisine karşı sorumluluk davası açılabileceği, kaldı ki davacı tarafından da davalı -------- hakkında sorumluluk davası açıldığı görülmüştür. Muvazaa kısaca, irade ve beyan arasında istenerek meydana getirilen uygunsuzluktur. muvazaa gerek öğretide gerekse uygulamada mutlak muvazaa ve nispi muvazaa şeklinde iki guruba ayrılır. Mutlak, muvazaa tarafların bir sözleşme yapmak istemedikleri halde, üçüncü kişileri aldatmak maksadı ile aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan görünüşte bir sözleşme yapmaları halidir. Nispi muvazaa ise, tarafların gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları bir sözleşmeyi iradelerine uygun uymayan görünüşteki bir sözleşme ile gizlemeleri şeklinde tanımlanmaktadır. Dava dışı şirketin iştigal konusunun gayrimenkul alıp satmak olduğu, dava konusu taşınmazın da kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edinilen taşınmaz olduğu, genel kuruldan yetki alınmasına gerek olmadan satılabileceği, taşınmazın değerinin altında satıldığı, satış bedelinin şirket kayıtlarına girdiğ,i taşınmazın değerinin altında satılması nedeniyle davalı şirketin zarara uğraması halinde davalı -------- aleyhine sorumluluk davası açılabileceği, kaldıki -------- Asliye Ticaret Mahkemesinde davalı aleyhine açılmış ve derdest olan sorumluluk davasının bulunduğu, davacının davalı -------- tanıması ve taşınmazın değerinin altında satılmasının muvazaanın varlığını ispata yeterli olmadığı, kaldıki somut olayımızda davacı --------- dava tarihinden önce taşınmazı birleşen davanın davalısı -------- sattığı, düzenlenen resmi belgeye göre bedelini aldığı, davalı --------- iyi niyetli üçüncü kişi olduğu, dinlenen tanık beyanlarıyla da iyi niyetinin kanıtlandığı, iş bu taşınmazı alabilecek mali güce sahip olduğu, yatırım amacıyla taşınmazın inşaatı aşamasında araştırma yaptığı, davacının davalı -------- davalı --------- ile --------arasındaki ilişkiyi bilerek kötü niyetli davrandığı iddiasını kanıtlayamadığı belirlenmiştir. TMK'nun 1023 maddesine göre; tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur, aynı konunun 1024 maddesine göre; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz hükmünün yer aldığı, kayıt maliki -------- iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğu, kötü niyet ve muvazaa iddiasının ispat edilemediği görülmekle; asıl ve birleşen dava yönünden --------- aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı ---------, ---------, --------- Şti aleyhine açılan davanın kanıtlanamadığından reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmakla aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM; Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
ASIL VE BİRLEŞEN DAVA YÖNÜNDEN;
1--------- aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE,
2-Davalı --------, ---------, ---------- Şti. Aleyhine açılan davanın KANITLANAMADIĞINDAN REDDİNE,
A-ASIL DAVADA;
3-KARAR HARCI,
Alınması gereken 269,85 TL maktu karar harcının 853,88 TL 'lık bölümü dava açılırken peşin olarak, 8.538,75 TL'si yargılama evresinde 02.12.2016 tarihinde ve 11.784,00 TL'si de yargılama evresinde 12.12.2023 tarihinde alınmış olduğundan ayrıca karar harcı alınmasına yer olmadığına, fazla alınan 20.906,78 TL harcın karar kesinleştiğinde davacıya yada yetkili vekillerine iadesine,
4-AVUKATLIK ÜCRETLERİ;
Asıl ve birleşen davada avukatla temsil edilen davalılar -------- ve --------- yararına belirlenen 109.600,00 TL nisbi avukatlık ücretinin davacı taraftan tahsili ile davalılar -------- ve --------- verilmesine,
5-DİĞER YARGILAMA GİDERLERİ,
A-Asıl ve birleşen davada davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
b-Davalı--------- vekili tarafından yatırılan 38,40 TL, -------- vekili tarafından yatırılan 6,40 TL vekaletname harçlarının davacı taraftan tahsili ile davalılara verilmesine,
B-BİRLEŞEN MAHKEMEMİZİN --------- ESAS SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN
6-KARAR HARCI
Alınması gereken 269,85 TL maktu karar harcının 170,78 TL'si dava açılırken peşin olarak alınmış olduğundan geriye kalan 99,07 TL karar harcının davacı taraftan tahsili ile hazineye irad kaydına,
Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider ve delil avansının taraflara yada vekillerine iadesine,
Dair, hazır olan taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içinde Mahkememize veya Mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile ---------- Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 27/12/2023