İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/508 K.2024/258
T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2023/508 Esas
KARAR NO:2024/258 Karar
DAVA: İtirazın İptali (Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 18/07/2023
KARAR TARİHİ: 20/03/2024
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Harici Taşınmaz Satış Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ile müvekkili şirket arasında ---- tarihinde mülkiyeti davalıya ait olan ------- yüzölçümlü arsa ve arsa üzerinde bulunan bina, müştemilat, mütemmim cüz, muhdesat ile fabrika binasının müvekili şirket tarafından satın alınması ve karşı tarafa kullandırılması konulu sözleşme imzalandığını, ilgili sözleşmenin son geçerlilik tarihinin 15/03/2023 mesai bitimine kadar olarak belirlendiğini, taşınmazın devri bugüne kadar gerçekleştirilmezse tapu devir işlemleri sonuçlandırılmazsa cezai şartlar ve iadeler hariç hükümsüz kalacağının hüküm altına alındığını, müvekkili şirketin kapora bedeli olarak belirlenen 2.000.000,00 TL bedeli sözleşme tarihinde karşı taraf şirketin hesabına nakden ve defaten ödediğini, karşı tarafça taşınmazın devri için tapu müdürlüğüne başvuru yapıldığını, tapu müdürlüğü tarafından devir işlemi için 15/03/2023 tarihine randevu verildiğini, müvekkili şirket tarafından 14/03/2023 tarihinde ----- tapu harcı ve------ hesabına 1.297,50 TL döner sermaye bedeli olmak üzere toplam 1.701.297,50 TL ödendiğini, 14/03/2023 tarihinde davalı tarafça bir takım gerçek dışı ve kurmaca olaylar ileri sürülerek 15/03/2023 tarihinde devrin yapılamayacağının söylendiğini, o tarih itibariyle devrin yapılamayacağına ilişkin beyanların sözleşmeyi yerine getirmemek için uydurulan gerçek dışı ve kurmaca olaylar olduğunu, aslında davalı tarafın haksız ve kötü niyetli olarak devri yapmaktan vazgeçtiğini bilmeyen müvekkili şirketin iyi niyetli olarak beklediğini, daha sonra davalı şirket tarafından satıştan vazgeçildiğinin belirtilmesi üzerine müvekkili şirketin ödediği 2.000.000,00 TL'nin iadesini talep ettiğini, davalı tarafın 17/03/2023 tarihinde bu bedeli iade etmesine rağmen 3.000.000,00 TL cezai şartı ödemediğini, müvekkili şirketin yatırdığı harç ve döner sermaye bedellerinin iadesi talebinde bulunduğunu, müvekkilinin hesabına havale yoluyla iade edildiğini, davalı tarafça cezai şartın ödenmemesi üzerine alacağın tahsili amacıyla ----- dosyası ile takibe geçildiğini, davalı tarafın takibe itiraz ettiğini, arabuluculuk yoluna başvurulduğunu ancak anlaşılamadığını, davalı tarafın takibe itirazlarının haksız ve kötü niyetli olduğunu, iptaline karar verilmesi gerektiğini, davanın kabulü ile davalının -----sayılı takip dosyasına yapmış olduğu haksız ve kötü niyetli itirazın iptali ile takibin devamını, davalının itirazında haksız ve kötü niyetli olması nedeniyle takip konusu alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini, talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın adi yazılı şekilde akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi dayanak gösterilmek suretiyle ikame edildiğini, oysaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına tabi olduğunu, noterde düzenleme şeklinde akdedilmedikçe geçerli olmayacağını, geçersiz bir sözleşmedeki yetki şartının da geçerli olmayacağından müvekkili aleyhine adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesindeki yetki şartına dayanılarak----------- Mahkemelerinde icra takibi ve dava açılamayacağını, somut olayda HMK md. 6 uyarınca genel yetki kuralı geçerli olduğunu, müvekkilinin ticaret merkezinin ---- olduğunu, yetkili icra dairelerinin ---- İcra Daireleri olduğunu, yetkili mahkemelerin de ------Mahkemeleri olduğunu, yetki itirazlarının bulunduğunu, esasa ilişkin olarak ise dava konusu sözleşmenin adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olup geçersiz olduğunu, adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğundan sözleşmede yer alan fer-i nitelikteki cezai şart maddesinin de geçersiz olduğunu, müvekkilinin dava konusu taşınmazı devretmek amacında iken davacının 16/03/2023 tarihli e-posta ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, sonra da sözleşmenin müvekkili tarafından feshedildiği şeklindeki iddiası ile cezai şart talebinde bulunduğunu, müvekkili tarafından satış işlemi gerçekleştirileceği tarihte şirket yönetimi tarafından yetkilendirilen ----- şehir dışına gitmiş olması nedeniyle 15/03/2023 tarihinde devrin gerçekleşmesinin mümkün olmadığı, bu sebeple devrin 17/03/2023 tarihine ertelenmesinin talep edildiğini, davacının 16/03/2023 tarihli e-postası ile dava dilekçesinde de belirttiği üzere sözleşmeyi feshederek 2.000.000,00 TL'nin iadesini talep ettiğini, müvekkilinin davacının bu talebini kabul ederek 2.000.000,00 TL'yi iade ettiğini, davacının ise 20/03/2023 tarihli e-postası ile kapora bedelinin 1.5 katı yani 3.000.000,00 TL'nin hesaplarına gönderilmesini talep ettiğini, davacının taleplerine dayanak olarak gösterdiği 10.1.6 numaralı madde ile tapu işlemlerinin 15/03/2023 tarihine kadar gerçekleşmemesi durumunda ceza-i şart ödeneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmadığını, müvekkili tarafından 15/03/2023 tarihinden önce sözleşme feshedildiği takdirde kaporanın iade edileceği ve cezai şart ödeneceğinin belirtildiğini, müvekkili tarafından sözleşmenin feshedildiğine ilişkin davacıya 15/03/2023 tarihinden önce fesih ihtarı gönderilmediğini, aksine davacının 16/03/2023 tarihli e-postayla kapora iadesi ve cezai şartı talep ederek sözleşmeyi bizzat kendisinin feshettiğini, müvekkili tarafından cezai şart talep edilmesin diye işbu davanın ikame edildiğini, kötü niyetli takip başlatan ve haksız kazanç elde etmeye çalışan davacı aleyhine %20'den aşağı olmamak kaydıyla kötü niyet tazminatına hükmedilmesini, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE: Dava hukuki niteliği itibariyle İİK 67 maddesinde düzenlenen itirazın iptali davasıdır. Davacı taraflar arasında imzalanan taşınmaz alım satımı ve kullandırılması sözleşmesinin 10.1.6 maddesinde düzenlenen cezai şartın davalıdan tahsili istemiyle başlattığı ilamsız icra takibine davalının itirazının iptali ile davalının inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiş, davalı sözleşmenin resmi şekil şartına uyulmaksızın yapıldığını, bu nedenle cezai şart maddesinin de geçersiz olduğunu, sözleşmeyi feshedenin davacı taraf olup aksi iddia edilerek cezai şart talep edildiğini, sözleşme geçerli kabul edilse dahi sözleşmenin feshi hali için kararlaştırılan cezai şart bulunmadığını belirterek davanın reddi ile davacının kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini savunmuştur.Dilekçeler aşaması tamamlanmakla mahkememizin 29/11/2023 günlü ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktalarının tespiti ile tahkikat aşamasına geçilmiştir.
-------- takip dosyası uyap üzerinden dosyaya kazandırılmış incelenmesinden davacının davalı hakkında sözleşmenin haksız feshi nedeniyle cezai şart bedelinin tahsili için ilamsız icra takibi başlattığı, ödeme emrinin tebliği ile davalının süresinde takibe itiraz ettiği, itiraz dilekçesinin davacı tarafa tebliğ edilmediği, mahkememizde açılan davanın süresinde olduğu anlaşılmıştır. Davalının --- yetkisine itirazının TBK 89. Maddesi gereği reddine karar verilmiş aynı gerekçe ile mahkememizin yetkisine yönelik itirazının da reddine karar verilerek yargılama devam olunmuştur.Taraflar arasında adi yazılı şekilde taşınmaz alım satımı ve kullandırılmasına ilişkin olarak 01/03/2023 tarihli sözleşmenin düzenlendiği uyuşmazlık konusu değildir. Bu sözleşme ile ,------üzerinde bulunan bilumum bina, müştemilat, mütemmim cüz,muhdesat ile fabrika binası içerisindeki özel şartarda belirtilen her türlü eklenti, sistem, ekipman, malzeme, alet, makine ve teçhizatın davacı tarafından satın alınması ve davalının gerekli olduğunu bildirdiği maksimum 365 günlük süre için işbu Sözleşme'nin amacına uygun bir tarz ve özenle kullanılması için ---- kullanımına bırakılması hususları kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 10 maddesi taşınmaz ön satış sözleşmesi başlığı altında düzenlemeler içermekte olup aynen ------ sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası olan Ek:2 özel şartlarda ve sözleşmede belirtilen TAŞINMAZIN, aşağıdaki maddelerde belirlenen koşullarda satışı için anlaşmışlardır.
10.1.1 ----,----(Dörtyüzotuzbeşmilyon Türk Lirası) bedel ile ---satmayı, ---- ise bu bedel üzerinden --- satın almayı kabul etmiştir.
10.1.2 Tapu devir masrafları taraflarca eşit şekilde ödenecektir.
10.1.3 Tapu devri gerçekleştikten sonra, --- ilgili gayrimenkul satışı ile ilgili olarak -----satım bedeli karşılığında KDV “siz fatura keseceğini taraflar kabul, beyan ve taahhüt ederler.
10.1.4 Taşınmazın satış tarihine kadar olan ve satış tarihinden sonra ---- kullanım süresinin sonuna kadar doğan ve doğacak olan vergi ve borçları, üzerinde ve tapu kaydındaki takdiyatları, kısıtlamaları, beyanları --------sorumluluğundadır. Taşınmazın her türlü ipotek rehin, takyidat, borç, yükümlülük ve sorumluluktan ari olarak Taşınmazın her türlü borçtan ari olarak, takyidatsız ve kısıtsız olarak devri esastır.----bu borçlar için sorumluluk kabul etmez.
10.1.5 ----, iş bu sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 15.03.2023 tarihine kadar taşınmaz üzerinde hiçbir tasarrufta bulunamaz ve tapu devri yapılıncaya kadar başka birine satamaz.
10.1.6 ---- işbu sözleşmenin imzalanması akabinde 2.000.000 (ikimilyon) TL kaparo olarak ödeyecektir. İşbu sözleşme 15.03.2023 tarihinden önce ---- tarafından fesih edilirse kaparo tutarını iade etmeyi ve kaparo tutarının 1,5 katı fazlasını ayrıca ödemeyi kabul, beyan ve taahhüt eder. Aynı şekilde, İşbu sözleşme 15.03.2023 tarihinden önce ----tarafından fesih edilirse kaparo tutarına ilaveten 1.000.000 (birmilyon) TL ekstra öderne yapmayı kabul, beyan ve taahhüt eder. Satışın tapuda gerçekleşmesine işbu sözleşme kapsamında ----- kaynaklanmayan engel bir husus ortaya çıkar ve satış gerçekleşemez ise ---- talebi üzerine kaparo bedeli-----tarafından kesintisiz aynen iade edilir.
10,1.7 Sözleşmenin geçerliliği 15.03.2023 mesai saati bitimine kadar kadar olup taşınmazın satışı bugüne kadar gerçekleştirilemezse, tapu devir işlemleri sonuçlandırılamazsa iş bu sözleşme cezai şartlar ve iadeler hariç hükümsüz sayılır." şeklindedir.
Davacı, davalı şirket tarafından satıştan vazgeçildiğinin belirtilmesi üzerine ödediği 2.000.000,00 TL'nin iadesini talep ettiğini, davalı tarafın 17/03/2023 tarihinde bu bedeli iade etmesine rağmen 3.000.000,00 TL cezai şartı ödemediğini, bunun üzerine alacağın tahsili amacıyla ---- sayılı dosyası ile takibe geçildiğini beyan etmiş davalı ise dava konusu sözleşmenin adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olup geçersiz olduğunu, adi yazılı şekilde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğundan sözleşmede yer alan fer-i nitelikteki cezai şart maddesinin de geçersiz olduğunu, davacının taleplerine dayanak olarak gösterdiği 10.1.6 numaralı maddede tapu işlemlerinin 15/03/2023 tarihine kadar gerçekleşmemesi durumunda ceza-i şart ödeneceğine ilişkin bir düzenleme bulunmadığını bildirmiştir. Taraflar arasındaki hukuki ilişki esasen tapulu taşınmazın haricen satışına ilişkindir. Tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme, resmi biçimde yapılmadığından, hukuken geçersizdir (TMK'nın md.706, BK.md.213, Tapu Kanunu md.26 ve Noterlik Kanunu md.60). O nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi sözleşmenin taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda taraflar, verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Taşınmazın satış bedeli olarak kararlaştırılan tutarın davacı tarafça davalıya ödendiği ve satışa konu taşınmazın davacı tarafa devir edilmediği, davacı tarafça ödenen satış bedelinin davacı tarafa iade edildiği uyuşmazlık konusu olmadığı gibi bu davanın konusunu da teşkil etmemektedir. Uyuşmazlık, davacının devrin yapılmadığı gerekçesiyle sözleşmenin 10.1.6 maddesinde kararlaştırılan cezai şartı talep etmesinden kaynaklanmaktadır. Cezai şartı düzenleyen Türk Borçlar Kanunu'nun 179/1. (BK.nun 158/1) maddesinde ise; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir." hükmü yer almaktadır. Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersiz olacak sözleşmede aksi kararlaştırılmamayacaktır. Tapulu taşınmazın devrine ilişkin harici sözleşme hukuken geçersiz olduğuna göre davacı sözleşmede kararlaştırılan cezai şartı talep edemeyeceğinden davanın reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-DAVANIN REDDİNE,
Davalı tarafın kötü niyet tazminatı talebinin REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 427,60 TL harcın davacı tarafından dava açılırken peşin olarak yatırılan 36.232,50 TL harçtan mahsubu ile bakiye 35.804,90 TL harcın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davalı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'ye göre hesaplanan 288.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-7155 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/A maddesinin 13.fıkrası ve yürürlükte bulunan Arabuluculuk Ücret Tarifesi uyarınca Hazine tarafından karşılanan 3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin davacı taraftan tahsili ile hazine adına irad kaydına,
7-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
HMK 345. Maddesi hükmü uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.20/03/2024