İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/119 K.2025/156

T.C.
İZMİR
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2024/119 Esas
KARAR NO : 2025/156
DAVA : Tazminat (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 09/02/2024
KARAR TARİHİ : 19/02/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin dava konusu 37 no'lu bağımsız bölümü devraldığını, devralınan 37 no'lu bağımsız bölüm için davalı şirket ile devralınan kişi arasında ‘Ön Ödemeli Konut Satışı Kapsamında Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi’ imzalandığını, işbu sözleşmenin konusunun satıcının yüklenici sıfatıyla İzmir ili, ... ilçesi, ... parselde kayıtlı arsalar üzerine inşa ettiğini,... Projesinden 37 nolu bağımsız bölümü teknik şartname ile projelerine ve işbu sözleşme hükümlerine uygun olarak alıcıya satmayı ve 31.12.2018 tarihinde alıcıya teslim etmeyi, alıcının da aynı şartlar ve bedel dahilinde bağımsız bölümü satın almayı kabul ettiğini, taahhüt edilen teslim tarihinin üzerinden beş yılı aşkın bir süre geçmiş bulunmasına rağmen davalı şirketin teslimi gerçekleştirmediğini, devralınan 37 no'lu bağımsız bölüm için belirlenen değerin tamamının müvekkili tarafından ödendiğini ve... yevmiye nolu 04.04.2023 tescil tarihi ile... İnşaat Nakliyat Madencilik Gıda Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi adına tescil olduğunu, imzalanan sözleşmede inşa edilen projenin adı ''... Projesi'' iken proje imzalandıktan sonra ''...' olarak değiştirildiğini ve tapuya mesken olarak kaydedildiğini, müvekkilinin 37 no'lu bağımsız bölümü devraldığı sırada tapuda mesken olarak gözüktüğünü, müvekkilinin belirtilen teslim süresi olan 31.12.2018 tarihinden itibaren söz konusu taşınmazdan gelir elde edemediğini, taşınmazını kullanamadığı için zarara uğradığını, Hukuk uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk gereği işbu dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş ise de anlaşma sağlanamadığını belirterek, dava konusu bağımsız bölümü devralan müvekkilinin devraldıkları tarihten bu yana taşınmazı kullanamadığını ve taşınmazdan faydalanamadığını belirterek, davanın kabulüyle birlikte dava konusu taşınmazın fiilen geç teslim edilmiş olması nedeniyle şimdilik 1.000 TL kira bedeli ve mahrum kalınan her türlü zararın faiziyle karşılanmasını, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dilekçesinde davalı şirket aleyhine olan iddia ve talepleri kabul etmediklerini, davacının iddiasında olduğu gibi taraflar arasında imzalanan bir "Ön Ödemeli Konut Satışı Kapsamında Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" bulunmadığını, davaya konu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde görüleceği üzere davacının bu taşınmazı davalı şirketten satın almadığını, üstelik satın alma tarihinin 04.04.2023 olup , taşınmazı eksiklikleri ile görüp satın alan davacı şirketin gecikmeden kaynaklı talepte bulunabilmesinin yasal olarak da mümkün olmadığını, davaya konu taşınmazın "barter" (şirketlerin ellerindeki mal veya hizmetlerin, satın alınan mal ve hizmet karşılığında, para yerine, değiş tokuşu) olarak dava dışı...Ürünleri İnşaat Taahhüt Mimarlık Mühendislik Yapı Malzemeleri San. Tic. ve A.Ş.'ne 19.04.20219 tarihinde devredildiğini, fakat bu şirketin üzerine aldığı edimleri tamamlamadığını ve işi yarım bıraktığını, bu nedenle... Orman Ürünleri İnşaat şirketine karşı, müvekkili şirket tarafından İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. Sayılı dosyası ile tapu iptali ve alacak davası ile İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. Sayılı dosyası ile de menfi tespit davası açıldığını, davalı şirket ile dava dışı ...Orman Ürünleri İnşaat şirketi arasındaki husumet devam ederken, dava konusu taşınmazın muvazaalı şekilde önce... İnş. Taah. Mimarlık Mühendislik Yapı Malzemeleri Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti'ne, 04.04.2023 tarihinde de davacı ... İnşaat Nakliyat Madencilik Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. Adına devir ve tescil olduğunu, davacının tamamen haksız ve kötüniyetli şekilde işbu davayı açtığı gibi gerçek olmayan iddialarla davalı şirketten talepte bulunduğunu belirterek, davacının davasının reddine, yargılama giderleri ile vekillik ücretinin davacı üzerine yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
İzmir ili,...ilçesi,... parselde kayıtlı 3. kat, 37 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı,
İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. Sayılı, İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi'ni...Esas Sayılı, İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin... Esas sayılı, İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi ...Esas sayılı, İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı, İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin... Esas Sayılı, İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi... Esas Sayılı, İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi... Esas Sayılı, İzmir ... Tüketici Mahkemesi... Esas sayılı dosyaları,
Bayraklı Tapu Müdürlüğü yazı cevabı,
Davacı tanığı ...ın beyanları,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, satın alınan taşınmazın geç teslim edildiği nedeniyle yoksun kalınan kira bedeli ve mahrum kalınan her türlü zararın tahsili istemine ilişkin davadır.
Dava dilekçesinde dava dışı üçüncü kişiden 04.04.2023 tarihinde satın alınan İzmir ili, Bayraklı ilçesi, ...2 parselde kayıtlı 3. kat, 37 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davacı tarafından 31.12.2018 tarihinden itibaren kullanılamaması ve bu taşınmazdan gelir elde edilememesi nedeniyle uğranılan zararın tahsili talep edilmiştir.
Dava konusu tapu kaydı tapu sicil müdürlüğünden tüm tedavülleri ile birlikte istenilmiş ve gelen kayıtların incelenmesinde; dava konusu 37 nolu bağımsız bölüm dava dışı... İnşaat Taahhüt Mimarlık Mühendislik Yapı Malzemeleri Turizm San. ve Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken 04.04.2023 tarihinde davacıya satışı yapılarak davacı adına tapuya tescil edilmiştir.
Dava dilekçesinde, taşınmazı devreden ile davalı şirket arasında ön ödemeli konut satışı kapsamına gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığı belirtilerek bu satış vaadi sözleşmesinde davalının 37 nolu bağımsız bölümü teknik şartname ile projelerini ve iş bu sözleşme hükümlerine uygun olarak alıcıya satmayı ve 31.12.2018 tarihinde alıcıya teslim etmeyi taahhüt ettiği belirtilerek taahhüt edilen teslim tarihinden itibaren 5 yılı aşkın süre geçmiş olmasına rağmen taşınmazın teslim edilmediği, davanın bu nedenle açıldığı belirtilmesi nedeniyle davacıya dava dışı üçüncü kişiyle davalı arasında düzenlendiği belirtilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini dosyaya sunması istenilmiş ancak davacı tarafça ilgili sözleşme sunulmamıştır.
Davacının geç teslimden kaynaklı zarara uğradığını belirttiği taşınmazı üçüncü kişiden bağımsız bölüm niteliğinde 04.04.2023 tarihinde satın aldığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 04.04.2023 tarihinde dava dışı şahıstan taşınmaz satın almış, ancak davacının taraf olmadığı gayri menkul satış sözleşmesine dayanarak taşınmazın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan süreden 5 yılı aşkın geç teslim edildiği iddiası ile geç teslim nedeniyle oluşan zararını talep etmektedir. Davacı taşınmazın satın aldığı 04.04.2023 tarihinden öncesine ilişkin şahsi hak olan kira kaybından doğan zararı kendisinin taraf olmadığı sözleşmeye dayalı olarak talep etmesi nedeniyle öncelikle bu hakkı talep edebilmesi için bu yönde bir yazılı temlik sözleşmesinin bulunması gerekir. Davacı ile taşınmazı satın alan arasında taşınmazın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde belirtilen tarihten daha geç teslim edilmesi nedeniyle doğan zararın bu yöndeki alacağın davacıya temlik edildiği yönünde geçerli bir temlik sözleşmesi bulunmamaktadır. Bu nedenle davacı tarafça taşınmazın satışından evvelki şahsi hak niteliğindeki hakkı üçüncü kişiden temlik almadığından davalıdan talep edemeyeceği değerlendirilmiştir. Benzer nitelikli davalarda verilen kararların temyizi sonucunda Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 22.09.2011 tarih, 2011/5343 Esas, 2011/13007 Karar sayılı kararı, 20.11.2014 tarih, 2014/7751 Esas, 2014/36728 Karar sayılı kararı ve 28.05.2019 tarih, 2016/18739 Esas, 2019/6711 Karar sayılı kararlarındaki içtihatları da bu yöndedir.
Genel olarak borç ilişkisi kimler arasında meydana gelmiş ise alacaklılar ve borçluluk sıfatları da bu kişilere ait olup, bunun doğal sonucu olarak, borçlu kimse borçlu kime karşı ifa yükümlülüğü altına girmişse alacak hakkı da o kişiye aittir. Bununla beraber alacaklının alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün olup, alacağı devreden ile devralan arasında yapılacak yazılı şekilde alacağın temliki sözleşmesi ile alacak devralınmış olur. Alacağın temlikinde alacaklı, halen sahip olduğu bir hakkını devredebileceği gibi henüz mevcut olmayan, müstakbel bir alacağını da devredebilir. Temlik edenin temlik anında sahip olduğu bir hakkını devrettiği durumlarda yapılan bu tasarruf işlemi ile alacaklı, mal varlığının aktifindeki mevcut haklarla başkasının lehine bir azalmayı kabul etmektedir. Böylece temlik hakkı, temlik sözleşmesi yapılır yapılmaz alacak, alacağa bağlı olan bütün imtiyazlar ve fer'i haklarla beraber devralana geçer.
Somut olayda, davacı dava dışı üçüncü kişiden bağımsız bölüm niteliğinde taşınmazı satın almış ve satıma konu resmi senette taşınmazı devreden tarafından şahsi hak niteliğinde olan davalı ile yapılan sözleşmeden kaynaklanan taşınmazın geç tesliminden doğan zararın temlikine yönelik bir irade beyanı, temlik ve bunun dışında da ayrıca taraflar arasında bu hususta bir temlik sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacının iddia ettiği zarar varsa bu zararı talep hakkı davalı ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyen dava dışı kişiye aittir. Bağımsız bölüm nitelikli taşınmaz dava dışı üçüncü kişiden satın alındığından taşınmazdaki bir kısım eksiklikler nedeniyle taşınmazın kullanılamamasından kaynaklı zararın da satışı yapan üçüncü kişiden talep edilmesi gerektiği, varsa gayrimenkul satışından dolayı eksik veya ayıptan kaynaklı bir zararın satış sözleşmesinin tarafı olan üçüncü kişiden talep edilebileceğinden ve bu zararın da davalıdan talep edilemeyeceğinden, taşınmazın geç tesliminden kaynaklı zarara yönelik geçerli bir temlik sözleşmesi bulunmadığından, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın aktif husumet yokluğu sebebiyle REDDİNE,
2-Karar tarihi itibariyle alınması gereken 615,40 TL harçtan, peşin alınan 427,60 TL harç mahsup edildikten sonra bakiye 187,8‬0 TL'nin davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-Yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihindeki AAÜT gereğince belirlenen 1.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-7155 sayılı yasanın 19/12/2018 tarihinde yürürlüğe giren 23.maddesiyle eklenen 6325 sayılı yasanın 18/A maddesi gereğince taraflar arasında yapılan arabuluculuk faaliyeti sonunda, ileride haksız çıkacak taraftan alınmak üzere Hazine tarafından karşılanan 3.600,00 TL arabulucu ücretinin davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
6-Karar kesinleştiğinde ayrıca karar yazmaya gerek görülmeden kalan gider avansının yatırana iadesine,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde mahkememize yahut başka bir yer mahkemesine dilekçe ile başvurmak ve istinaf harcı ile gerekli giderlerin tamamını ödemek suretiyle İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
19/02/2025
Katip ...
E-imzalıdır.
Hakim...
E-imzalıdır.