İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2024/1622 K.2025/1018

T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2024/1622
KARAR NO : 2025/1018
KARAR TARİHİ : 15/05/2025
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İZMİR 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 07/03/2024
NUMARASI : 2022/993- 2024/225
DAVANIN KONUSU : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 14/12/2022
DAİRE KARAR TARİHİ : 15/05/2025
KARAR YAZIM TARİHİ : 15/05/2025
İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 07/03/2024 tarih ve 2022/993 Esas 2024/225 , Karar sayılı kararının, istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin istenilmesi üzerine, Dairemize gönderilen dosya incelendi, dosya içeriğine göre incelemenin duruşmasız olarak yapılması uygun görülmekle, gereği konuşulup düşünüldü.
İSTEM;
Davacı şirket, davalı şirket ile arasında 03.02.2018 tarihinde adi yazılı olarak "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" akdedildiğini, sözleşme ile 50 (eski 36) nolu bağımsız bölümün devri şartlarının kararlaştırıldığını, edimlerini tamamen yerine getirmesine rağmen davalının taşınmazı devir ve teslim etmediğini, bağımsız bölümün 13.05.2022 tarihinde, ...nün 20291 yevmiye numarası ile dava dışı üçüncü bir şahsa satıldığının haricen öğrenildiğini, ifa imkanının ortadan kalktığını, davalı ile arasında bağımsız bölümün satış bedelinin, sözleşmenin 4.2 maddesi uyarınca 475.000,00TL + KDV olarak kararlaştırıldığını, sözleşmenin 4.2.1 maddesinde de ödeme planı olarak; "... ... plakalı, ... şasi nolu aracın 150.000,00TL tamamlanacaktır, 15.09.2018 tarihinde 200.000,00TL, Kalan 125.000,00TL 2019 Mayıs ödeme, KDV tutarı ofis tesliminde fatura edilip ödemesi ilgili KDV döneminde alınacaktır." şeklinde kararlaştırıldığını, davalı şirkete 03.08.2018 tarihinde bahsi geçen ... marka aracını teslim edildiğini, 18.11.2019 tarihinde 250.000,00TL, 29.05.2020 tarihinde 30.000,00TL, 27.07.2020 tarihinde 40.000,00TL , 01.07.2021 tarihinde çek tahsilatı olarak 11.000,00TL ve 01.07.2021 tarihinde ise 30.10.2021 vade tarihli 10.500,00TL çek ile ödeme yaptığını, davalının 30.03.2019 tarihli, Seri A, 25802 seri nolu 422.217,00 (ofis bedeli olarak) + 33.776,36TL %8 KDV olmak üzere toplamda 455.994,36TL tutarlı faturayı 36 nolu bağımsız ofis açıklamasıyla adına tanzim ettiğini, davalı tarafın tapuyu devretmeye hazır olduğunu söylemesi üzerine toplamda 30.115,00TL tapu harcının da davalının talebi üzerine yatırıldığını, netice olarak davalı şirkete toplamda 521.615,00TL ödeme yapıldığını , Karşıyaka 5. Noterliğinin, 24 Haziran 2022 tarihli ve 20018 yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ederek taşınmazın devrini talep ettiğini, yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davalı şirketin herhangi bir ihtirazi kayıt belirtmeden ödemeleri kabul etmesine rağmen taşınmazı devir etmediğini, müspet zarar kapsamında bağımsız bölümün rayiç değerini yükleniciden talep hakkı doğduğunu, uğramış olduğu munzam zararın da hesaplanarak ödenmesi gerektiğini, gerek taşınmazın güncel bedelinin bilinemeyecek olması gerekse munzam zararın da bilirkişi marifetiyle yapılacak inceleme sonucu ortaya çıkacak olması sebebiyle, HMK 107/1 maddesi hükmü gereği belirsiz alacak olarak şimdilik 700.000,00TL'nin davalıdan tahsiline, mahkeme aksi kanaatte ise terditli olarak, davalı şirkete ödemiş olduğu toplamda 521.615,00TL'nin avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesi ve buna ilaveten mevcut ekonomik koşullar da dikkate alınarak bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkacak olan munzam zararının hesaplanarak HMK 107/1 maddesi hükmü gereği belirsiz alacak olarak şimdilik 50.000,00TLnin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı, 08/01/2024 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 3.400.000,00TL olarak arttırmıştır.
CEVAP:
Davalı tarafça cevap dilekçesi sunulmamış, 16.03.2023 tarihli ön inceleme duruşmasında davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ:
Mahkemece, "Taraflar arasında 13.02.2018 tarihli " Gayrimenkul Satış Sözleşmesi " nin imza altına alındığı, sözleşmenin 2. maddesinde sözleşme konusu taşınmazın ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada ... Parsel de kain ... Caddesi No:... .../... adresinde bulunan ofis/konut nitelikli 3.kat 36 numaralı ticari/konut bağımsız bölüm olduğunun, sözleşmenin 4.2 maddesinde taşınmazın satış bedelinin 475.000,00 TL olduğunun belirtildiği, sözleşme bedelinin davacı tarafça davalıya ödendiği ve taşınmazın davacıya devredilmediği konusunda taraflar arasında bir ihtilafın bulunmadığı, taraflar arasındaki ihtilafın geçersiz sözleşmeye dayalı olarak yapılan ödemenin iade miktarı konusunda toplandığı, taraflar arasında imza altına alınan sözleşmenin resmi şekilde yapılmasının gerekmesine rağmen sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı ve sözleşmenin resmi şekil şartına uyulmadığından geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmenin varlığı halinde kural olarak tarafların sözleşmenin ifasını yada ifa karşılığını isteyemeyecekleri ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde aldıklarını iade ile yükümlü oldukları, davalının da bu durumu belirterek davacının ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri kapsamında talepte bulunabileceği, taşınmazın rayiç bedelinin istenemeyeceği savunmasını ileri sürdüğü, söz konusu savunma göz önüne alındığında davalının davada sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek taşınmazın rayiç bedelinden sorumlu tutulamayacağı yönündeki savunmasının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralına aykırı olup olmadığının belirlenmesinin gerektiği, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının yada bir başka deyişle dürüstlük kuralının yasal dayanağının HMK'nın 2.maddesi olduğu, söz konusu maddede " Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz." düzenlemesinin bulunduğu, maddedeki hakkın kötüye kullanılması yasağının temel amacının hakime özel ve istisnai hallerde adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme imkanını sağlamak olduğu, davacının sözleşme doğrultusunda davalıya sözleşmede belirtilen tüm ödemeleri iyi niyetli olarak ve süresinde yerine getirdiği, buna karşılık davalının sözleşmenin kendisine yüklediği taşınmazın devri edimini yapılan ihtara rağmen yerine getirmediği, davalının sözleşmenin şekil şartına uyulmadığından dolayı geçersizliğini ileri sürmesinin iyi niyetle bağdaşmadığı ve açıkça adaletsizlik teşkil ettiği, bu durumda TMK 2/2 maddesi hükmünün işletilerek şekil şartı kuralının ihmal edilmesinin zorunlu olduğu ve davacının dava konusu edilen taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olarak belirlenen 3.400.000,00 TL yi talep etmekte haklı olduğu " gerekçesi ile davanın kabulüne 3.400.000,00TL nin dava tarihinden itibaren işletilecek ticari avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN: Davalı istinaf talebinde bulunmuştur.
BİLDİRİLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı istinaf dilekçesinde; İlk derece mahkemesince verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu,
Davacının basiretli bir tacir olduğunu ve dava konusu sözleşmeyi tacir sıfatı ile imzaladığını, sözleşmenin Noter nezdinde imzalanmaması halinde sözleşme nitelik ve sonuçlarını açıkça bilmekte ve/veya tacir sıfatı ile biliyor olduğunun kabulü gerektiğini, davacının bu sözleşmeyi şeklen geçerli olduğu inancı ile imzalamış olduğundan bahsedilemeyeceğini, davacının Noter masrafından kaçındığı için sözleşmenin talebi gereği bu şekilde düzenlendiğini, sözleşmenin adi şekilde yapılması hususunda davalıya herhangi bir baskı yapılmadığını,
Yerel Mahkemenin somut olayda davacının tacir sıfatını görmezden gelerek TMK 2/2 maddesi hükmünün şekil şartı kuralının ihmal edilmesinin zorunlu olduğu şeklinde sonuca varmasının yasaya aykırı nitelikte olduğunu,
Davacının, davaya dayanak sunduğu sözleşmede yazılı ödeme şartlarına uymadığını, ödemelerini vadesinde yapmadığını ve ödemede güçlük çektiğinden sözleşmeyi iptal ettiğini ancak bu durumları bilerek Yerel Mahkemeden sakladığını, dava hakkını kötüye kullanan tarafın davacı olduğunu,
Sözleşmenin ödeme maddesinde ödeme tutar ve vadelerinin açıkça düzenlendiği görüleceğini, bilirkişi raporunda davacı ödemelerini gösterir tespitler yer aldığını, ödeme tutar ve vadelerinin, sözleşmede düzenlenen şartlara uymadığını, davacının sanki tüm ödemelerini tam ve zamanında yapmış gibi algı yaratmaya çalıştığını, Mahkemece de davacınını sözleşmeye konu ödemeleri tam ve zamanında yapmış gibi değerlendirdiğini, davacının davada iyi niyetli olduğunun kabul edilemeyeceğini,
Yerel mahkeme kararının hükme esas alınan taşınmaz değeri yönünden hatalı olduğunu, dava konusu taşınmaz bedelinin eksik incelemeye dayalı olarak hatalı ve fahiş hesaplandığını, bu hususta emsal kıymet takdir raporu ve gerçek tapu satış evrakları dosyaya ibraz edilmiş olmasına rağmen, mahkemece taşınmaz değerleme raporlarının ve gerçek satışların yok sayıldığını belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
GEREKÇE:
Dava, geçersiz gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, davacının sözleşmeden doğan alacağı olup olmadığı ve miktarının tespitinden kaynaklanmaktadır.
İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen ilk derece mahkemesi kararı hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık olup olmadığı hususlarıyla sınırlı olarak inceleme yapılmıştır.
Tapuda kayıtlı taşınmazların satışı tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır. Bu durum 4721 Sayılı TMK'nın 706, 6098 Sayılı TBK'nın 237, 2644 Sayılı Tapu Kanunun 26, 1612 Sayılı Noterlik Kanunun 89.maddesi gereğince geçerlilik şartıdır. Tapuya kayıtlı taşınmazların anılan düzenlemeler gereğince satışı resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana herhangi bir hak bahşetmez.Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmişse 10/07/1940 tarih ve 1939/2 Esas 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İBK'na göre tarafların satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Bu sözleşmeler geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Yargıtayın yerleşmiş uygulamasına göre; bu güncelleme yapılırken, enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergeler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Somut olayda, geçersiz satış sözleşmesi gereğince verilen paranın iadesi bakımından bilirkişilerin 14.09.2023 tarihli raporları esas alınarak davanın denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesaplanan bedel üzerinden kısmen kabulüne karar vermek gerekirken, uyuşmazlığın çözümünde uygulama yeri olmayan M.K. 2 maddesine göre rayiç bedel üzerinden karar verilmesinde isabet görülmemiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalının istinaf başvurusunun kabulü ile kararın usul ve yasaya uygun olmadığı anlaşılmakla, HMK'nın 353/1-b/2 maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A)1-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b/2 maddesi uyarınca davalının istinaf başvurusunun kabulü ile, İzmir 1.Asliye Ticaret Mahkemesinin 07/03/2024 tarih, 2022/993 Esas, 2024/225 Karar sayılı kararın KALDIRILMASINA,
-Asıl talebin reddine,
Terditli talep bakımından davanın KISMEN KABULÜNE, 1.356.114,99TL nin dava tarihinden itibaren işletilecek ticari avans faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Alınması gereken 92.636,21 TL karar harcından davacı tarafından yatırılan 58.063,50 TL'nin mahsubu ile kalan 34.572,71 TL'nin davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
3- Davacı tarafça yatırılan peşin harç ve ıslah harcı toplamı 58.155,70 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 201.856,10 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca davanın reddolunan miktarına göre hesaplanan284.827,35 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 29 davetiye bedeli 374,00 TL , keşif ve bilirkişi inceleme ücretleri 5.171,05 TL olmak üzere toplam 5.545,05 TL yargılama giderinin davanın kabul-red oranına göre hesaplanan 2.211,68 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı tarafından karşılanan 50,00 TL tebligat giderinin davanın kabul-red oranına göre hesaplanan 21,38 TL'sinin davacıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-3.120,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına ,
9-HMK 333.maddesi uyarınca artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
10-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından yatırılan 58.063,50 TL istinaf karar harcının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
11-İstinaf talebinde bulunan davalı tarafından istinaf aşamasında karşılanan 1.169,40 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı, 15,00 TL tebligat gideri olmak üzere toplam 1.184,40 TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
İlişkin, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 361/1 maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi.