Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2552 K.2025/2146

3. Hukuk Dairesi         2024/2552 E.  ,  2025/2146 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1561 E., 2024/889 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 17. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/3 E., 2021/120 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı ile imzaladığı 02.12.2017 tarihli ve adi yazılı sözleşme ile büro niteliğinde bir taşınmazı davalıdan satın aldığını, davalının taşınmazı teslim etmekle birlikte mülkiyetini müvekkiline devretmediğini, sözleşmenin (7.2.) maddesine göre müvekkilinin taşınmaz üzerinde gerekli gördüğü şekilde tadilat ve dekorasyon işlemi yapma hakkı bulunduğunu, müvekkilinin bu hakkı kullanarak taşınmaz üzerinde tadilat ve harcama yaptığını, taşınmaz satış bedelini ödeyemediğinden davalının sözleşmenin (6.2) maddesi uyarınca sözleşmeyi feshettiğini ve ödenen bedelden 350.000,00 TL cezai şart bedelini keserek bakiye 277.570,00 TL'yi müvekkiline iade ettiğini, ancak sözleşme geçersiz olduğundan cezai şartın da geçersiz olduğunu ileri sürerek; müvekkili tarafından yapılan ödemelerin yasal faizi ile birlikte (şimdilik 10.000,00 TL) davalıdan tahsilini, yine müvekkili tarafından dava konusu büro niteliğindeki bağımsız bölüm için yapılan yenilemelerin tespiti ile belirlenecek bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle talebini 350.000,00 TL davalı tarafından cezai şart olarak kesilen bedel ve kalan kısım tadilat ve dekorasyon için yaptığı harcamalar olmak üzere toplam 764.500,00 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının sözleşmede belirtilen ödeme planına uymamasına rağmen müvekkili şirketin taşınmazı fiilen davacı tarafa teslim ettiğini, davacının oturduğu taşınmazda tadilat ve dekorasyon yaptırdığını, hatta taşınmazda imar mevzuatına aykırı olarak tadilat ve dekorasyon yapmış olup sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin iyi niyetli olmadığını, imar ve ruhsata aykırı yapılar nedeniyle Belediyenin 24.03.2018 tarihli kararıyla yıkım kararı verildiğini, davacı tarafından yapılan imara aykırı yapıların taşınmazın değerini düşürdüğünü, davacının yaptığı tahribatın ortadan kaldırılması için müvekkilinin yüklüce masraf yapmak zorunda kalacağını, bu sebeple Bakırköy 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/48 D.iş sayılı dosyasında delil tespiti yaptırıldığını savunarak; davacının sözleşmeye aykırı hareketleri ve dava konusu taşınmazda yarattığı tahribat sebebiyle müvekkilinin uğradığı ve uğrayacağı her türlü zararlarla ilgili talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında tapulu taşınmazın satışına ilişkin yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu sebeple sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın da geçersiz olup davalı tarafından yapılan kesintinin yerinde olmadığı, somut uyuşmazlıkta alınan bilirkişi raporu ve dava dışı idarece düzenlenen yapı tatil tutanağı ile de tespit edildiği üzere imara aykırı bulunarak yapılan işlerin ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden davacının yapılan yenilemelerin bedeline hak kazanamayacağı gerekçesiyle; 350.000,00 TL alacağın 10.000,00 TL’sinin dava, bakiyesinin ıslah harcının ikmal edildiği tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 3194 sayılı İmar Kanunu'na aykırı yapılan işlerin ekonomik değeri olamayacağından davacının bu talebinin Mahkemece reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşme geçersiz olduğundan buna binaen düzenlenen cezai şart hükmü de geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeyle kendisinden tahsil edilen cezai şart bedelini davalı yükleniciden talep edebileceğine dair kurulan hükmün usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, taraf vekillerinin başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili; sözleşme konusu taşınmaza yapılan tadilatların tümünün imara aykırı nitelikte olmadığını, bu hususta ayrıntılı bir inceleme yapılmadığını, yapılan işlemlerin hangi kısımlarının imara aykırı olduğunun açıkça tespit edilmediğini, ayrıca davalı tarafça müvekkiline satış yapılmadan önce de teras kısmında imara aykırılığın bulunduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı vekili; taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği davacı taraf sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirmediğinden ve yine aynı sözleşmenin (6.2.) maddesine aykırı tutum ve davranış sergilemesinden dolayı sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, davacı tarafça sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, davacının taşınmaza verdiği zararlar nedeniyle açılan davanın tefrikine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, geçersiz sözleşme nedeniyle ödenmiş bakiye satış bedeli ile sözleşmeye konu taşınmazda yapılan imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.
1. Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince, davacı tarafından dava konusu taşınmaza yapılan imalatların imara aykırı olduğu, bu nedenle bedelinin talep edilemeyeceği gerekçesiyle talebin reddine karar verilmişse de; taşınmazın davacı tarafa tesliminden önce taşınmazda söz konusu imara aykırılıkların bulunup bulunmadığı, davacı tarafından yapılan tüm tadilatların imara aykırı nitelikte olup olmadığı hususlarında yeterli araştırma yapılmadığı anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; dava konusu taşınmaza ilişkin ilgili Belediyeden yapı tatil tutanağı ve varsa diğer belgelerin getirtilmesi, taşınmaz başında keşif yapılmak ve tarafların sunduğu deliller bir arada değerlendirilmek suretiyle davacının taşınmazda yaptığı tüm tadilatların tespit edilmesi, imara aykırı nitelikte olmayan tadilat masraflarının tespiti ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 77 ve devamı maddeleri gereği davacının bu masrafları talep edebileceği kabul edilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup kararın bozulmasını gerektirir.
2.Bozma nedenine göre, davalının temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi Kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
3.Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz harçlarının istekleri halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
15.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.