Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/1984 K.2025/2863

7. Hukuk Dairesi         2025/1984 E.  ,  2025/2863 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/1680 E., 2024/204 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çorlu 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/256 E., 2023/243 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilleri tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 29.04.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde temyiz eden davalılar ... Reklam ve İlt. Hiz. Dan. Tic. A.Ş vekili Avukat ... ile vekili Avukat ..., ... Hastanesi Özel Sağlık Hizmetleri A.Ş. vekili Avukat ... ile karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacı müvekkili ile ... Hastanesi Özel Sağlık Hizmetleri A.Ş. arasında davalıya ait ... Hastanesi isimli işletmenin ruhsatının ve bir miktar demirbaşının tahsili maksatlı 22.03.2016 tarihinde işletme ruhsatının devri sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmeye göre davalı ... Hastanesinin davacıya sözleşmeye dayalı ön alım hakkı tanıdığını, ancak ön alım hakkının tapuya şerh düşülmediğini, davalının dava konusu taşınmazı 22.05.2016 tarihinde davalı ... Reklam şirketine sattığını, müvekkili tarafından bu işlemin yeni öğrenildiğini, müvekkilinin ön alım hakkının engellemek için satış işlemin yapıldığını bu nedenlerle davanın kabulüne karar verilerek davalılar arasındaki 22.05.2016 tarihli satışta belirtmiş oldukları bedel üzerinden ön alım hakkının kabulü ve ayrıca cezai şartın davalı ... Hastanesinden alınarak davacıya verilmesini, mümkün olmaması halinde gayrimenkulün değerinin tespit edilerek bu değer üzerinden ön alım hakkının kabulü ile cezai şartın davalı ... Hastanesinden alınarak davacıya verilmesini, iki talebin kabul olmaması halinde hastane binasını satın alamadığı için hastanesini kapatmak zorunda kalan müvekkilinin tüm müspet ve menfi zararlarının tespiti ile davacıya verilmesini, cezai şartın davalı ... Hastanesinden alınarak davacıya verilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... Hastanesi vekili; davacının paydaş olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, ön alım davası şartlarının oluşmadığını, eksik harcın tamamlanması gerektiğini, davanın süresinde açılmadığını, taraflar arasında ön alım anlaşması olmadığını, sözleşmenin taşınmaz satış vaadi veya kiralama vaadi niteliğinde olduğunu, resmi şekilde yapılmadığından sözleşmenin geçersiz olduğunu, davacının sözlemeye göre sadece cezai şartın talep edilebileceğini, ancak sözleşme geçersiz olduğu için cezai şartı da isteyemeyeceğini, müspet ve menfi zarar taleplerinin de yerinde olmadığını, taşınmazın diğer davalıya yapılan satışının gerçek bir satış olduğunu, haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini beyan ve talep etmiştir.
Davalı ... Reklam vekili; eksik harcın tamamlanması gerektiğini, tapuya ön alım şerhi verilmediğini, sözleşmede ön alım hakkı tanınmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, davalılar arasındaki satışın gerçek bir satış olduğunu ve yatırım amacıyla alındığını, davacı tarafın satıştan bilgisinin olduğunu, davanın süresinde açılmadığı için reddine karar verilmesi gerektiğini beyan ve talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "davacının 22.03.2016 tarihli sözleşmenin 6. maddesi gereğince, ön alım hakkına sahip olduğu gerekçesiyle davacının sözleşmeden kaynaklı ön alıma dayalı tapu iptali ve tescil davasının kabulüne 1.000,00 TL kısmi dava şeklinde açtığı cezai şart tazmini davasından feragat edildiği için feragat nedeniyle bu talebi reddedilmiş, davacının davalılardan ... Hastanesi Özel Sağlık Hizmetleri A.Ş.'ye karşı ikinci kademede açtığı müspet ve menfi zarar talebi ise, diğer davalıya karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının kabul edilmiş olması nedeniyle, bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına" karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekillerinin ayrı ayrı istinaf başvurusunda bulunmaları üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalılar vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalı ... Reklam ve İletişim Hiz. Danışmalık Tic. A.Ş. vekili; tapu siciline şerh edilmemiş ön alım hakkının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 242 hükmü uyarınca üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği gözetilmeksizin karar verildiğini, kanun hükümlerinin somut olaya hatalı tatbik edildiğini, ilk derece mahkemesinin nispi karakterli bir hakka "ayni hak" etkisini tanıdığını, tarafların iyi niyetli olup olmadığını tartışma yoluna gittiğini, TMK madde 1009 ve TMK madde 1024 hükümlerini somut olaya hatalı tatbik ettiğini, davacı tarafın daha önce satışı öğrenmesine rağmen davacının "Noter bildirimi yapılmadığı ve hak düşürücü sürenin başlamayacağı" iddiasının TMK madde 2 çerçevesinde yeterince değerlendirilmediğini, ilk derece mahkemesinin dava dosyasına sunulan belge delilini değerlendirmediğini, yemin delilinin hatırlatılmamış olduğunu, eksik inceleme neticesinde hüküm tesis edildiğini, belirtilen sebepler neticesinde yerel mahkeme kararının ortadan kaldırılmasını ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
Davalı ... Hastanesi Özel Sağlık Hizmetleri A.Ş. vekili; davacı tarafın dava dilekçesinde terditli olarak açık bir şekilde sözleşmeden doğan cezai şartı dilekçesinde sözleşmeye uyulmaması halinde 3.000.000,00 (üç milyon TL) cezai şartın belirtildiğini, netice ve talep bölümünde bu rakamı talep ettiğinden dolayı dava konusunun belirli olduğundan bu dava değeri üzerinden harç ikmal edilmesi gerektiğini, öncelikle davacı tarafa 3.000.000,00 (üç milyon TL) cezai şart üzerinden harcın tamamlattırılmasının gerektiğini, ön alım hakkını kabul etmemek kaydıyla ön alım davası ikame etmek için dava şartlarının oluşmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin tapuya şerh edilmemiş olduğunu, işbu ön alım davası şartlarının oluşmadığından davanın reddinin gerektiğini, davanın süresinde açılmadığından davanın reddini talep ettiklerini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, ön alım hakkına dayanan tapu iptali ve tescili ile cezai şart terditli talep olarak müspet ve menfi zararlarının tahsili istemlerine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalılar vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Yargıtay duruşma vekalet ücreti 28.000,00 TL'nin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
27.05.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y
Taraflar arasındaki ihtilaf; sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil, cezai şart ve tazminat talebinden kaynaklanmaktadır.
Türk Medeni Kanunu'nun 735. Maddesi "Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır." şeklindedir.
Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu'nun 242. Maddesinde de düzenlenmiş olup madde metni: "Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır." şeklindedir.
Borçlar Kanunu'nun 242. maddesinin lafzından açıkça anlaşılacağı gibi, maddede, sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının, adına tescil edilen, yani üçüncü kişiye kullanılabilmesi için iki şart öngörülmüştür. Bunlardan birincisi sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması, ikincisi ise mülkiyetin de alıcıya geçmiş olmasıdır. Önalım hakkının kullanılabilmesi için tapuya şerh edilmiş olması şartı TMK'nun 735. maddesinde de farklı bir ifade ile "Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı..." şeklinde yer almıştır. Ancak mülga 743 sayılı Medeni Kanun'un 658. maddesinde tapuya şerh verilmiş olma şartı daha açık bir ifade ile vurgulanmıştı. Madde "Mukaveleden mütevellit şuf'a hakkı tapu siciline şerh verildiği surette bu şerhte tayin olunan müddet zarfında ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde herhangi bir malike karşı dermeyan olunabilir..." şeklindedir. Ancak; gerek TMK'da, gerekse TBK'nunda bu hükümler olmasaydı dahi, hukuk mantığı içerisinde düşünüldüğünde, iki gerçek veya tüzel kişi arasında yapılan bir sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için, bu sözleşmenin üçüncü kişi için de aleniyet kazanmış olması gerekir. Bunun yolu ise, tapuya şerh verilmesidir. Yani bu şart yasada olmasaydı dahi, içtihat yoluyla oluşturulması gereken bir şarttır. Ancak, davacı şirket ile davalılardan ... Hastanesi Özel Sağlık Hizmetleri A.Ş arasında imzalan 22.03.2016 tarihli sözleşme tapuya şerh edilmediğinden, diğer davalıya karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. Davanın öncelikle bu nedenle reddi gerekir.
İlk derece mahkemesi gerekçeli kararında "(...) Her ne kadar bu sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkı tapuya şerh verilmemiş ise de, gerek asıl devir sözleşmesinin davalı Şifa Hastanesi yönetim kurulu başkanı sıfatı ile ... tarafından yapılması, gerekse de davaya konu taşınmazı satın almadan önce ... A.Ş.’ye de yönetim kurulu başkanı olarak atanması ve tek imza ile temsile yetkisi olduğu anlaşıldığından, davalının söz konusu öncelikli alım sözleşmesini bilmediğinin, iyiniyetli olduğunun ve tapuya şerh verilmeyen hakkın kendisine ileri sürülemeyeceğinin kabul edilmesine olanak bulunmamaktadır...." şeklindeki gerekçe ile tapuya şerh verilmemiş olmasının davalıya karşı ileri sürülemeyeceği kanaatine varmıştır. Öncelikle belirtmek gerekir ki; bir hukuki işlemin geçerli olabilmesi için Yasada öngörülen bir koşul, "iyiniyet-kötüniyet" kavramları ile bertaraf edilemez. Nasıl ki; Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu taşınmaz satışının geçerli olabilmesini, satışın resmi şekilde yapılmış olması şartına bağlamış ise, sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkının kullanılabilmesini de, tapuya şerh edilmiş olması şartına bağlamıştır. Bu yasal koşul gerçekleşmediği takdirde, artık üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının araştırılması gerekmez. Aksine bir yorum, gerek TMK'nuna, gerekse TBK'na aykırı bir yorum olacaktır.
Sözleşmenin yorumlanmasında ve uygulanmasında iyiniyet, sözleşmenin sadece bir tarafı için değil, tüm tarafları için aranmalıdır. Bu cümleden olmak üzere; önalım hakkına sahip olmak isteyen davacının da, bu sözleşmeyi resmi şekilde yapması ve yasanın kendisine yüklediği yükümlülüğü yerine getirerek tapuya şerh ettirmesi, ondan sonra iyiniyet iddiasında bulunması gerekir. Sözleşmelerin yorumunda TMK'nun 2/2. maddesi de gözden kaçırılmamalıdır. Bu fıkra; "Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz" şeklindedir.
Her iki davalı da anonim şirket olup tacirdirler ve ortaklarından veya yöneticilerinden ayrı tüzel kişiliklere sahiptirler. Türk Ticaret Kanununa göre "Her tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi" zorunluluğu vardır. Bu zorunluluğun, hem davacı, hem de davalı şirket için mevcut olduğu izahtan varestedir. Dolayısı ile, davalı şirketin, tapuya şerh verilmeyen bir sözleşmeyi göz ardı ederek şirketi adına taşınmaz edinmesi, tek başına "kötüniyet" olarak yorumlanamaz.
Bir sözleşmenin yorumunda, sözleşmenin bütünüyle değerlendirilerek bir sonuca ulaşılması gerekir. Bu cümleden olmak üzere; davanın dayanağını oluşturan 22.03.2016 tarihli sözleşme "İşletme Ruhsatının Devri Sözleşmesi" başlığını taşıyan ve 14 maddeden oluşan bir sözleşmedir. Sözleşmenin 6. Maddesi davacıya bir ön alım hakkı vermekte ise de, sözleşmenin tarafları başka konularda da mutabakata vardıklarından, tek başına bir önalım sözleşmesi olarak değerlendirilemez; yani karma bir sözleşmedir.
Sözleşmenin 6. Maddesi aynen: "(DEVREDEN)'e ait olan ve halen yapımı devam eden Hastane Binası, İş bu protokolün imzalanması sonrasında Hastane binası olarak kullanılması amacıyla sadece (DEVRALAN) a kiralanabilir veya satılabilir. Ancak binanın nev'i değiştirilmek suretiyle (Otel-Residence vb.) 3. şahıs veya şirketlere satış-kiralama yapılabilecektir. (DEVREDEN) bu konuda yapılan mutabakata uymadığı takdirde (DEVRALAN) a 3.000.000 TL (üçmilyontürklirası) Cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder. İş bu Hastane yapımı ile ilgili iki taraf arasında en geç 180 gün içinde anlaşma yapılmazsa (DEVREDEN) binanın nev'ini değiştirme işlemine başlama hakkına sahiptir." şeklindedir. Madde yorumlandığında şu üç sonuca ulaşılır:
1-Sözleşmeye konu bina hastane olarak kullanılacaksa, ancak davacı şirkete satılabilir veya kiralanabilir.
2-Üçüncü kişiye satışı veya kiralaması yapılacaksa, ancak taşınmazın nev'i değiştirildikten sonra yapılabilir.
3-Sözleşmede (DEVREDEN) olarak adlandırılan davalı ... Hastanesi Sağlık Hizmetleri A.Ş bu mutabakata uymadığı takdirde karşı tarafa 3 milyon TL cezai şart ödemek suretiyle sözleşmenin bu maddesinin kendisine yüklediği edimlerden kurtulabilir.
Sözleşmede ayrıca, satışın gerçekleşmesi için taraflara 180 gün süre verilmiş, bu sürede satış gerçekleşmediği takdirde devreden şirket, taşınmazın nevini değiştirme işlemlerine başlayabileceği, dolayısı ile, cezai şart yükümlülüğünden de kurtulacağı kararlaştırılmıştır.
Bu gerekçe ile, davanın, ön alım hakkında dayalı tapu iptal ve tescil talebi yönünden reddedilmesi gerektiği kanaatinde olduğumdan, sayın çoğunluğun onama yönündeki görüşüne iştirak etmiyorum.