Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/2518 K.2025/1112

7. Hukuk Dairesi         2024/2518 E.  ,  2025/1112 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2159 E., 2024/597 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/391 E., 2023/312 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteminin ise değerden reddine karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendi; dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 23.11.2015 tarihli üst hakkı sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre davalının maliki olduğu Sakarya ili, ... ilçesi, 1528 ada 162 parselde yer alan arsa üzerinde müvekkil şirket lehine 20 yıl süreli üst irtifak hakkı tesis edildiğini, ekonomik sebepler gözönünde bulundurulduğunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi ile hüküm altına alınan aşırı ifa güçlüğünün oluştuğunu, müvekkili şirket tarafından İzmir 27. Noterliğinin 01.04.2020 tarihli 2020/6399 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile 23.11.2015 tarihli üst hakkı sözleşmesinin 20.03.2020 tarihi itibariyle askıya alındığı ve ödeme yapılamayacağının davalı tarafa bildirildiğini, yine İzmir 27. Noterliğinin 01.04.2020 tarihli 2020/6404 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile sözleşmenin feshedilerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 832. maddesi uyarınca davalıya geçecek yapının değerinin ödenmesi koşulu ile taşınmazın teslim edileceğini ve üst hakkının terkin edileceğinin ihtar edildiğini, taşınmazı davalı arsa malikine 05.08.2020 tarihinde teslim etmek zorunda kaldıkları belirterek; fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla, söz konusu ticari yapının bedelinin tespit edilmesinden sonra şimdilik belirsiz alacak davası kapsamında 100.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek T.C. Merkez Bankası avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline verilmesini, 23.11.2015 imza tarihli üst irtifak hakkı sözleşmesi gereğince 1528 ada 162 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı lehine 20 yıl süreli tesis edilmiş üst irtifak hakkı şerhinin masrafı davalı tarafa ait olmak üzere terkinini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının iddialarının gerçek dışı olduğunu, davacının ifa güçlüğü ile değil İzmir ve Antalya gibi şehirlerdeki verimi Adapazarında alamaması sebebiyle sözleşmeyi feshettiğini, durumun ekonomik kriz yada Covit 19 salgınından kaynaklanmadığını, TMK'nın 828 ve 829. maddeleri ile üst hakkı sözleşmesinin 16. maddesine göre sözleşmenin ister süre sonunda ister süresi içerisinde bir sebeple sona ermesi halinde üst hakkı sahibi tarafından yapılan yapıların mülkiyetinin arsa sahibine geçeceğini, hatta bu mülkiyet için hiçbir bedel ödenmeyeceğinin düzenlendiğini, bedelin ödeneceği düşünülse dahi yapılacak ödemenin yapı imal bedeli olduğunu, davacının bahsettiği TMK 831 vd. maddelerin sözleşmenin müvekkil arsa sahibi tarafından sona erdirilmesini düzenleyen hükümler olduğunu belirterek, öncelikle davacının belirsiz alacak davası açmasında hukuki yararı bulunmadığından davanın usulden reddini, itiraz yerinde görülmez ise açıklanan hususlar dikkate alınarak davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, taraflar arasındaki sözleşmenin yaklaşık 5 yıldır devam ettiği, sözleşmeyi malik arsa sahibinin değil üst hakkı sahibinin feshetmiş olması, covid-19 salgını görülmeye başladığında sözleşmenin 5. yılını sürdürüyor olması, salgının başı denilecek zamanda sözleşmenin feshedilmiş olması dolayısıyla davacının iştigal alanının AVM işletmek olması, tacir sıfatı ile hareket etmek durumunda olması hep birlikte değerlendirildiğinde davacının sözleşmede açık olarak düzenlenen ve emredici düzenlemeye muhalif olmayan "bila bedel" devir sonrası davalı arsa malikinden yapı bedeli talebinin haklı olmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, yargılama esnasında davalının üst hakkı tesisine ilişkin sözleşmeye aykırı hareket ettiğinin ispatlanamadığı, TMK'nın 783. maddesindeki koşulların gerçekleşmediği, ahde vefa ilkesi uyarınca davacının tacirin sözleşme hükümlerine bağlı olduğunun kabulünün gerektiği, TBK'nın 138. maddesindeki şartların gerçekleşmediği gerekçesiyle başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde; dava dilekçesindeki iddia ve beyanlarını aynen tekrar ederek;
1.Taraflar arasındaki mevcut sözleşmenin fesih sebebinin müvekkilinin TBK 138. maddesine göre ifa güçsüzlüğüne dayanmasına rağmen bu konunun aydınlatılabilmesi için müvekkile ait ticari defter ve kayıtların incelenmemesinin yargılamanın eksik yürütülmesine sebebiyet verdiğini,
2.Sakarya 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/216 E. sayılı dosyasında müvekkil şirketin ticari defter kayıtlarının incelendiğini, dosya kapsamında hazırlanan 12.06.2023 tarihli bilirkişi raporunda "2015-2020 dönemlerine ilişin, pandeminin davacının mali tablolarında olumsuz bir etkisi olduğu, net cirosunun belirgin bir biçimde düştüğü ve buna bağlı şirketin karının azaldığının" açıkça tespit edildiğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, davacı lehine tesis edilen üst irtifak hakkının terkini ile bedelinin tazmini istemlerine ilişkindir.
Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun'un 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370/1 hükmü uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
26.02.2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.