Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2023/4214 K.2025/112
7. Hukuk Dairesi 2023/4214 E. , 2025/112 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2102 E., 2022/2543 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/737 E., 2022/245 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl davada davalı vekilince duruşmasız olarak, birleştirilen davada davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 01.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen olmadı. Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde; davacı ile davalı ..A.Ş arasında 12.05.2017 tarihli taşınmaz satış sözleşmesinin imzalandığını, sözleşme uyarınca İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, 1386 ada 1 parselde, B1 Blok, Kat 33, Daire 272 numaralı dairenin toplam 500.000,00 TL bedelle satın alındığını, bağımsız bölümün teslim edildiğini, satış bedelinin ödendiğini fakat davalı tarafından taşınmazın davacı adına tescil edilmediğini belirterek taşınmazın takyidatsız olarak davacı adına tescilini talep etmiştir.
2.Birleştirilen davada ise, taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını istemiştir.
II. CEVAP
1.Davalı . A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; taşınmazın sözleşme hükümlerine uygun teslim edildiğini, davacının tapuda devir işlemlerine katılmadığını, tapu devri için gerekli vekâletnamenin verilmediğini ileri sürerek davanın reddini istemiştir.
2.Birleştirilen davada davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; ipotek tarihinde davalı şirketin malik olduğunu, tapuya ... ilkesi uyarınca hareket edildiğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, dosyaya sunulan tüm belgeler birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin akdedildiği, sözleşme kapsamında davacı tarafından ödeme yükümlülüğünün yerine getirildiği, taşınmazın oturuma uygun şekilde tamamlandığı, davacının kullanımında olduğu, tapu iptali ve tescil koşullarının oluştuğu, ipoteğin fekki yönünden ise; fiili teslim tarihi olan 12.05.2017 tarihinden 1 yıl sonra davalı Banka lehine tapuda ipotek tesis edildiği, davalı Banka tarafından ipotek tesis edilirken dava konusu taşınmazın bir başkasına ... ve edimlerin yerine getirilmekte olduğunun bilinmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğu, tespit ve incelemenin gereken özenle yerine getirilmediği gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı vekili ve birleştirilen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, asıl dava yönünden davacının asil olarak tapuda işlem yapabileceği vekâlet verilmesinin sözleşmenin ifasına yönelik asli ve zorlayıcı bir unsur olarak kabul edilemeyeceği, tapunun devri hususunda davacıya herhangi bir bildirim yapılmadığı ve temerrüde düşürülmediği gibi sözleşme gereği teslim tarihi itibari ile henüz pandemi yasaklarının da başlamamış olduğu, yüklenici .. A.Ş.tarafından edimin yerine getirilmediğinden davalı .. AŞ'nin istinaf itirazlarının yerinde olmadığı, birleştirilen dava yönünden ise; davalı Bankanın kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini ve içinde oturan kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediği, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin, inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verdiğinin somut olayda kanıtlanamadığı aksine bu yükümlülüklere uyulmadığı, bu nedenle ipoteğin kaldırılması gerektiği, harç ve yargılama giderleri yönünden; davalı Banka aleyhine taşınmaz değeri üzerinden yargılama giderine hükmedilmesinin hatalı olup ayıbın giderilmesi yani ipoteğin kaldırılmasına ilişkin talebin değeri ölçülemeyen bir istem olduğu, davalı banka aleyhine maktu avukatlık ücreti hükmedilmesi ve harçtan sorumluluğunun bu ölçüde değerlendirilmesi gerektiği, İlk Derece Mahkemesi kararının bu yönden hatalı olduğu gerekçesiyle vekâlet ücreti ve yargılama gideri yönünden kararın kaldırılarak yeniden esas hakkında asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Asıl davada davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davacının tapuda devir işlemlerine katılmadığını, tapu devri için gerekli vekâletnamenin verilmediğini, pandemi nedeni ile teslim süresinin uzamış olduğunu, bilirkişi raporundaki hesaplamaların fahiş olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
2.Birleştirilen davada davalı vekili duruşma talepli temyiz dilekçesinde özetle; davacının sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi nedeni ile sorumlu olduğunu, Bankanın tapu siciline güvenerek hareket ettiğini belirterek kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, davacı ile yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalı arasında düzenlenen harici taşınmaz satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
Davaya dayanak satış sözleşmesinin adi yazılı düzenlendiği, geçerlilik koşulu olan resmî şekilde yapılmadığı konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706/1, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237/1 ve Tapu Kanunu 26.maddeleri gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
30/09/1988 tarihli ve Esas No : 1987/2, Karar No : 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği belirlenmiştir.
Bununla beraber, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını ... etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; satıcının (müteahhit) sözleşmeden sıyrılmak amacıyla, kanunun öngördüğü resmî şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kaçınmasında, korunmaya lâyık bir yararının bulunmadığına ve bu davranışının hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlâl ettiğine, olayın özelliğine göre hâkimin MK'nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine karar verilmiştir.
Burada gözden uzak tutulmaması gereken husus, adi sözleşmenin tescil dışında kalan edimleri taraflarca yerine getirilmesine rağmen, açılan tescil davasında davalı müteahhit tarafından şekle aykırılık nedeniyle sözleşmenin geçersizliği savunmasına değer verilemeyecek olmasıdır.
Söz edilen İçtihadı Birleştirme Kararı ile adi sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmemekte, aksine geçersizliğine vurgu yapılmakta, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere ve olayın özelliğine göre, Medeni Kanun'un 2. maddesi gözetilerek sözleşmenin tarafları arasında görülen tescil davasının kabul edilebileceği, başka bir anlatımla sözleşmeden kaynaklanan hakların, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülemeyeceği karar altına alınmıştır.
İçtihadı birleştirme kararında, cebri tescil isteminin aynî değil, kişisel bir hak olduğu; geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi için, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması gerektiği, kural olarak ifa (tescil) davasının geçersiz sözleşmenin tarafları arasında görüleceği, tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise geçersiz sözleşmeye dayanan satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağının kalmayacağı belirtilmiştir.
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar.
4721 sayılı Kanunun 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanunun 1022/1 hükmüne göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.
Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.
Bu husus 4721 sayılı Kanunun 1024/2. maddesinde “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.
4721 sayılı Kanunun 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)
Yapılan bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelince; davacı ile davalı yüklenici (arsa sahibi) ...A.Ş.arasında 12.05.2017 tarihli harici satım sözleşmesinin imzalandığı, sözleşme ile davaya konu 1386 ada 1 parselde, B1 Blok, Kat 33, Daire 272 numaralı dairenin satıldığı, satış bedelinin bir kısmın peşin, bir kısmının davalı bankadan kredi kullanmak suretiyle ödendiği, 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 23.05.2014 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına tescil edildiği, 23.05.2017 tarihinde taraflar arasında bağımsız bölüme ilişkin teslim tutanağı düzenlendiği, davacı tarafından bağımsız bölümün 23.05.2017 tarihinde fiilen kullanılmaya başlandığı ve 07.12.2018 tarihinde davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. lehine davalı yüklenicinin borcundan dolayı 7.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiği tespit edilmiştir.
Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Dava konusu bağımsız bölüm üzerine, davalı Banka lehine 07.12.2018 tarihinde ipotek tesis edildiğinde, taşınmazın maliki diğer davalı yüklenici şirket olup, taşınmazı üzerine ipotek tesis etme konusunda tasarruf yetkisi herhangi bir şekilde kısıtlanmış değildir.
Kanun hükümleri ve içtihadı birleştirme kararı kapsamında, davacının sözleşmeden ... hakkının kişisel hak niteliğinde olduğu, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı bankaya karşı davacı tarafından satış sözleşmesinden ... hakların ileri sürülemeyeceği açıktır.
Öte yandan, 4721 sayılı Kanunun 1023 ve 1024. maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı halinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanunun 1023. maddesi tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyi niyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımları korunur. Borçlandırıcı işlem olan harici satış sözleşmesi ile malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı sona ermediğinden, davalı banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın satış sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda, davacının 4721 sayılı Kanunun 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyecekleri açıktır.
Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi halinde, ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından bu iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez.
Hal böyle olunca; Bölge Adliye Mahkemesince, ipoteğin kaldırılması istemi yönünden açıklanan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, kararın bozulması gerekmiştir
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Yargıtay duruşma vekâlet ücreti takdirine yer olmadığına,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
08.01.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.
K A R Ş I O Y
Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacılar ile davalılardan arasında 12.05.2017 tarihinde taşınmaz satış sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak 23.05.2017 tarihinde davacıya teslim edilmiştir . Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir.
Taşınmazın tapu kaydında davalılardan Albaraka Türk Katılım Bankası lehine 07.12.2018 tarihli ipotek konulmuştur.
Davacı tescil isteminin yanında davalı banka lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine iyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (TTK) "Tacir Olmanın Hükümleri" başlıklı 18. maddesinin (2) numaralı fıkrası gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkânlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan ... sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır.
İpotek lehtarı olan finans kuruluşu, aynı taşınmaz için davacıya 18.05.2017 tarihinde konut kredisi kullandırmış olduğundan taşınmazın davacılara sözleşme ile ... olduğunu bilen konumundadır.
İpoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyiniyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı Albaraka Türk A.Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyiz.