Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi E.2021/1022 K.2025/503

T.C. ADANA BAM 6. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2021/1022 - 2025/503
T.C.
ADANA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
6. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2021/1022
KARAR NO : 2025/503
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN :
ÜYE :
ÜYE :
KATİP :
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : 04/12/2020
NUMARASI : ... Esas- ... Karar
DAVACI : S.S. ... Konut Yapı Kooperatifi
VEKİLİ : Av.
DAVALILAR: 1-
2-
VEKİLİ : Av.
MÜTEVEFFA : ... -
DAVANIN KONUSU : Tapu İptali ve Tescil
İSTİNAF TALEP TARİHİ :12/02/2021
İSTİNAF KARAR TARİHİ :11/04/2025
KARAR YAZIM TARİHİ :11/04/2025
.... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 04/12/2020 tarih ... Esas - ... Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede;
DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkili kooperatifin yüklenici olduğunu, dava dışı arsa sahipleri ile .... Noterliği'nin 17/05/1994 tarihli, ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, anılan sözleşme ile arsa sahiplerine ait ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerine 8 katlı bina yapılması hususunda anlaştıklarını, davalı ...'ın dava dışı arsa sahibi ... payını mirasçılarından satın aldığını, kendisi ile ayrı bir sözleşme yapılmadığını, adı geçen davalının 17/05/1994 tarihli sözleşmeyi kabul ettiği yönünde yazılı beyanı olduğunu, davalı ...'ın taşınmazda 477/892 pay sahibi olduğunu, müvekkilinin inşaata başladığını, 14/04/2004 tarihinde kat irtifakı tesis edildiğini, tapuların arsa sahipleri adına çıktığını, devamında tapuların davalılar adına tescil edildiğini, 6 nolu bağımsız bölümün 01/09/2010 tarihinde ..., 12 nolu bağımsız bölümün 11/06/2004 tarihinde ... ..., 13 nolu bağımsız bölümün 05/01/2006 tarihinde ..., 2 nolu bağımsız bölümün 31/03/2010 tarihinde ..., 5 nolu bağımsız bölümün 08/07/2004 tarihinde ... ve 10 nolu bağımsız bölümün 28/05/2004 tarihinde ... adına tescil edildiğini, adı geçenlere tapularının arsa sahipleri tarafından verildiğini, temliklerin müvekkili kooperatifin izin ve talimatı doğrultusunda yapıldığını, anılan dairelerin yüklenici sıfatıyla müvekkiline düşecek bağımsız bölümler olduğunu, tapuların verildiği tarihte inşaatın tamamlanmadığını, davalı ve diğer ortakların parasal yükümlülüklerini yerine getirmemelerinden ötürü inşaatın durduğunu, bu hususta .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı tespit dosyasının bulunduğunu, tapuların devrinden sonra edimlerini yerine getirmeyen kişiler hakkında ihtarname keşide edildiğini, ödeme yapmayan davalı ortaklar hakkında değişik tarihlerde ihraç kararı alındığını, davalı ...'ın 19/07/2012, davalı ... ve ...'in 28/11/2011 tarihinde kooperatif üyeliğinden çıkarıldığını, davalı ... hakkında tapu iptal tescil davası açıldığını, yargılama giderleri yatırılamadığından davanın usulden red edildiğini, davanın devamı esnasında davalı ...'in bağımsız bölümü kızı ...'a bedelsiz olarak temlik ettiğini, diğer davalılar ..., ... ve ...'in 08/09/2014 tarihinde kooperatif üyeliğinden çıkarıldığını, davalı ...'ın kooperatif üyesi olduğunu, ancak tapusu verilirken kendi talimatı ile tapunun eşi ... adına verildiğini, adı geçenden üyelik aidatı istenildiğinde tapuyu akrabası olan davalı ...'e muvazaalı olarak devrettiğini, davalı ... hariç diğer davalıların ihraç kararlarının kesinleştiğini, tapu dayanağının ortadan kalktığını, tescilin yolsuz hale geldiğini, tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilinin gerektiğini ileri sürerek ... ili, ... ilçesi, ... köyü ... ada 4 parsel 6, 12, 13, 2, 5 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davacı vekili 04/01/2016 tarihli dilekçesinde; ödeme yapılması nedeniyle davalı ... yönünden davadan feragat ettiğini beyan etmiştir.
Davacı vekili 28/09/016 tarihli dilekçesinde; ödeme yapılması nedeniyle davalı ... yönünden davadan feragat ettiğini beyan etmiştir.
Davacı vekili 11/10/2016 tarihli dilekçesinde; ödeme yapılması nedeniyle davalı ... yönünden davadan feragat ettiğini beyan etmiştir.
Davacı vekili 18/04/2017 tarihli dilekçesinde; ödeme yapılması nedeniyle davalı ... yönünden davadan feragat ettiğini beyan etmiştir.
Davacı vekili 15/05/2017 tarihli dilekçesinde; müvekkilinin talebi üzerine davalılar ..., ... ve ... yönünden davadan feragat ettiğini beyan etmiştir.
DAVALI ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Bağımsız bölümün muvazaalı olarak alınmadığını, bedeli karşılığında satın alındığını, müvekkilinin babasına ait bağımsız bölümün ihtilaflı olduğunu bilmediğini, devir işleminin resmi şekilde yapıldığını, tapu siciline güvenerek işlemin gerçekleştirildiğini, müvekkili iyi niyetli olduğunu, davacının taahhüdünü yerine getirmediğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DAVALI ... ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davanın süresinde açılmadığını zamaaşımı itirazlarının olduğunu, müvekkilinin kooperatif, arsa ve bağımsız bölüm malikleri ile bağı ve bağlantısının olmadığını, dava konusu bağımsız bölümün pazarlık yapılarak rayiç bedeli üzerinden satın alındığını, tapu kaydına güvenildiğini, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, dava dilekçesinde çelişkili beyanlar bulunduğunu, bağımsız bölüm maliki ...'nin 08/09/2014 tarihinde kooperatif üyeliğinden ihraç edildiğinin, devamında taşınmazın muvazaalı olarak temlik edildiğinin beyan edildiğini, ancak müvekkilinin bağımsız bölümü ihraç kararından çok önce 31/03/2010 tarihinde satın aldığını, müvekkili ... ile kayıt maliki ... arasında akrabalık veya tanışıklık bulunmadığını, davanın haksız ve kötü niyetli olarak açıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DAVALI ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkilinin davacı kooperatif üyesi olmadığını, 13 nolu bağımsız bölümü tapu kaydına dayalı olarak bedeli karşılığı satın aldığı, müvekkilinin kooperatifin varlığından dahi haberdar olmadığını, kendisine bedel ödenmesi gerektiği gerekçesiyle gönderilen ihtarnamelere yine aynı şekilde cevap verildiğini, talebin yasal dayanağının bulunmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DAVALI ... CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davacıya borcunun olmadığını, anlaşılan bedelin fazlasıyla ödendiğini, ancak inşaatın tamamlanmadığını, bağımsız bölümü ... ...'ya ekonomik sıkıntı nedeniyle satmak zorunda kaldığını, adı geçen ile tanışıklığının olmadığını, davanın yersiz açıldığını, kooperatif defterleri incelendiğinde borcunun olmadığının görüleceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DAVALI ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkilinin davacıya olan tüm borçlarını ödediğini, 11/06/2004 tarihli ibraname sonucu bağımsız bölümün müvekkiline devredildiğini, gönderilen ihtarnameye cevap verildiğini, yolsuz tescilin olmadığını, davanın kötü niyetli açıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DAVALI ... VEKİLİ CEVAP DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davacı kooperatif ile 12/10/2015 tarihli protokol yapıldığını, iş bu protokol ile bağımsız bölümün davacıya bırakıldığını, bu nedenle davacının talep edecek bir hakkı kalmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARI: Mahkemece, davanın devamı sırasında davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... yönünden davacı tarafından feragat edilmesi nedeniyle davanın feragat nedeniyle reddine karar verildiği, dava dilekçesinde muris ...'ye ilişkin talebin net olmaması nedeniyle, talebin açıklattırıldığı, davacı vekilinin dava dilekçesinde tapu iptal tescil talep ettiği, ancak 03.12.2019 tarihli beyan dilekçesi ile muris ...'nin mirasçılarının davaya dahil edilmesini talep ederek, talebinin muris ...'nin kooperatif üyesi olmasından kaynaklı koopertifteki hissesinin talep edildiği beyan ettiği, bu beyanın iddianın genişletilmesi niteliğinde olduğu, davacı vekilinin 6100 sayılı HMK'nun 141/2. maddesi kapsamında bu iddia ile ilgili ıslah dilekçesi sunulmadığı, davalıların bu konuda açık muvafakatı olmadığı, bu nedenle beyanın değerlendirmeye alınmadığı, muris ...'nin mirasçıları yönünden dava konusu edilen tapu kayıtlarının maliki olmaması dikkate alınarak davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verildiği, davalı ... ... yönünden yapılan değerlendirme de ise, davacı tarafın defterleri üzerinden bilirkişi incelemesi yapıldığı, üye kayıt defterlerinde yapılan ödemeler doğrultusunda davalının belirlenen emsal üye ile kıyaslaması doğrultusunda dava konusu edilen taşınmazın dava tarihindeki değerine göre eksik ödemesinin bulunmadığının anlaşıldığı, davacının davasının ispatlanamadığı gerekçesiyle davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... açısından davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ... ..., muris ...'nin mirasçıları açısından davanın ispatlanamaması sebebiyle reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili 12/02/2021 tarihli istinaf dilekçesinde; müvekkili davacı kooperatifin yüklenici sıfatı ile dava dışı ..., ... ve ... mirasçıları ile .... Noterliği'nin 17/05/1994 tarih ve ... yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, anılan sözleşmeye göre ... ili ... İlçesi ... ada 4 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine 8 katlı bina yapma hususunda anlaştıklarını, davalılardan ...'in, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra ...'ün payını mirasçılarından tapuda satın aldığını, ancak kendisi ile noterden ayrı bir sözleşme yapılmadığını, adı geçen davalının 17/05/1994 tarihli sözleşmeyi kabul ettiğini yazılı olarak taahhüt ettiğini, bu şekilde ...'in 477/892 paydaş olduğunu, müvekkilinin inşaata başladığını, 14/04/2004 tarihinde kat irtifakı kurulduğunu, tapuların arsa sahipleri adına çıktığını, kat irtifakı tesisinden hemen sonra da bir kısım kat irtifaklı tapuların davalılar adına verildiğini, davalılar ile arsa sahipleri arasındaki bu satışın müvekkili kooperatifin izni ve talimatı doğrultusunda yapıldığını, bu dairelerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenici sıfatı ile kooperatife kalacak dairelerden olduğunu, tapuların verildiği tarihte taşınmazın tamamlanmadığını, davalıların ve diğer ortakların parasal yükümlülüklerini yerine getirmemelerinden dolayı müvekkili kooperatifin inşaatı 4. katta durdurmak zorunda kaldığını, davalıların tapunun devrinden sonra genel kurullarda alınan kararlar doğrultusunda edimlerini yerine getirmediklerini, bu hususta kendilerine Kooperatifler Kanunu'nun 16 ve 27. maddeleri gereğince ihtarnameler keşide edildiğini, yasal süre içinde ödeme yapmayan davalı ortaklar hakkında yönetim kurulunun değişik tarihlerde ihraç kararı aldığını, kararın tebliğ edildiğini, davalılardan ... dışındakiler hariç diğer üyeler için ihraç kararının kesinleştiğini, davalıların müvekkili kooperatife ortak iken üyelikten ihraç edildiği ve bu kararın kesinleştiği sabit olduğundan, davalılar adına tahsis edilen bağımsız bölüm kat irtifak tapuların hukuki dayanağının ortadan kalktığını, bir başka anlatımla tescilin yolsuz tescil olarak kabul edilmesi gerektiğini, davanın devamı esnasında davalılardan ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... tarafından gerekli ödemelerin yapıldığını, bu nedenle iş bu davalılar yönünden davadan feragat edildiğini, yapılan keşif sonucunda bilirkişi raporu alındığını, bilirkişi raporunda ...'nin ödeme yapıp yapmadığı tespit edilirken, ''bir üyenin eksik ödeme yapıp yapmadığı, emsal üyenin yapmış olduğu ödemeler ile kıyaslanarak belirlenir. Bunun için davacı tarafın ilk baştan beri üye olan bir üyenin yapmış olduğu tüm ödemeleri gösteren belgeler ile defterlerini ibraz etmesi gerekir.'' ve raporun sonuç kısmında da ''davacı tarafın defter ve belgelerini ibraz etmesi, davacı tarafın baştan beri üye olan emsal bir üyenin ödemiş olduğu ödemeleri ibraz etmesi halinde, ...'nin, dolayısıyla ... ...'nın borcu olup olmadığı belirlenebilecektir.'' denildiğini, davalılardan ...'nin müvekkil kooperatif üyesi olduğunu, talimatı ile tapunun eşi ...'ye verildiğini, davalının kötüniyetli tutum ve davranışlarına devam ederek kendisinden üyelik aidatları talep edilmeye başlandığında tapuyu akrabası olan ... ...'ya muvazaalı bir şekilde bedelsiz olarak devrettiğini, ... ...'nın iyiniyetli üçüncü kişi olmadığını, kendisine bedelsiz olarak muvazaalı şekilde devir yapıldığını, defterlerin temin edilerek bilirkişiye tevdii edildiğini, ancak hesaplamanın üye ödemeleri tespit edilemediğinden bahisle üye kayıt defterlerine yazılan ödemelere bakılarak tespit edildiğini, yapılan bu hesaplamanın doğru olmadığını, diğer üyelerin yaptığı ödemeler ile arasında fahiş fark bulunduğunu, bilirkişi raporuna itiraz edildiğini, ancak ek rapor aldırılmadığını, davalı ... ... (...)'nin herhangi bir borcu olmadığının kabul edilemeyeceğini, dava açıldıktan sonra ödeme yapan davalılardan ...'ın 90.000,00 TL, ...'on ise 95.000,00 TL ödediğini, bilirkişi raporunda yalnızca bir tane emsal üye seçildiğini, davalının durumunun tek bir üyenin durumu ile kıyaslanmasıyla belirlenemeyeceğini, en az 5 tane üyenin emsal alınması, ortalama bir değer çıkartılması gerektiğini, emsal üye olarak seçilen ...'in belirli bir süre kooperatif üyesi olduğunu, daha sonra bedelini alarak üyelikten ayrıldığını, kısa bir süre üyeliği olan, tapu maliki ve davalının sahibi olduğu kooperatifin yaptığı bloktaki üyelerden olmayan bir üyenin, bilirkişi tarafından emsal seçilerek davalı yan ile kıyaslanmasının hatalı olduğunu, emsal üyenin davalının sahibi olduğu bloktaki üyeler arasından seçilmesi gerektiğini, 16.09.2019 tarihli bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli bir rapor olmadığını, itirazlarının karşılanmadığını, müvekkil kooperatife ödeme yapması gerekirken yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalılar hakkında dava açıldığını, haklarında feragat edilen davalılar tarafından ödeme yapılmış olmasının davanın haklılığını ortaya koyduğunu, eksik inceleme ile hazırlanan bilirkişi raporuna dayanılarak usul ve yasalara aykırı karar verildiği ileri sürerek istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Davalı ... ... vekili 29/03/2021 tarihli istinafa cevap dilekçesinde; istinaf gerekçelerini kabul etmediklerini, davacı iddialarının müvekkili ile ilgisinin olmadığını, müvekkilinin kooperatif, arsa malikleri ve kat malikleri ile bağı ve bağlantısı bulunmadığını, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi durumunda olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün rayiç bedeli üzerinden satın alındığını, müvekkilinin taşınmazı 31/03/2010 tarihinde, ihraç kararının alındığı 2014 tarihinden önce satın aldığını, müvekkili ile önceki malik arasında akrabalık ilişkisi olmadığını, tanışıklık bulunmadığını, bilirkişi raporunun yapılan keşif ve defter incelemesi ile hazırlandığını, davacının kendisi tarafından tutulan defter kayıtlarına dayalı hazırlanan rapora itiraz edemeyeceğini beyan ederek istinaf başvurusunun reddini talep etmiştir.
DELİLLER : İstinaf incelemesine esas;
Yerel mahkemenin dosyası içerisinde bulunan belge ve kayıtlar.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
.... Noterliği'nin 17/05/1994 tarihli, düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinde; sözleşmenin arsa sahipleri ..., ..., ... ve ... ile yüklenici S.S.... Konut Yapı Kooperatifi arasında yapıldığı, sözleşmede ... ada 4 parsel üzerine her kat iki daire olmak üzere inşaat yapılacağı, arsa sahiplerinden ...'na 4.kattan bir daire, ... ve ...'e 3.kattan iki daire, ...'ya 5.kattan bir daire, ...'e 4.kattan bir daire verileceği, diğer bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağı, inşaatın ruhsat tarihinden 36 ay içerisinde bitirileceğinin kararlaştırıldığı,
Tapu kayıtlarından; ... ili, ... ilçesi, ... ada 4 parsel sayılı taşınmazın kat irtifaklı olduğu, 892,00-metrakare yüzölçümlü arsa niteliğinde bulunduğu,
2 nolu bağımsız bölümün; ... ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 31/03/2010 tarihli satış işlemi olduğu,
31/03/2010 tarihli ... yevmiye nolu resmi senette; ... ada 4 parselde bulunan 2 nolu meskenin ... vekili ... tarafından bağımsız bölüm üzerinde bulunan ipoteğin hukuki vecibeleri kabul edilerek 36.500,00-TL bedel karşılığı ... ...'ya satış suretiyle temlik edildiği,
5 nolu bağımsız bölümün; ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 08/07/2004 tarihli satış işlemi olduğu,
6 nolu bağımsız bölümün; ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 01/09/2010 tarihli satış işlemi olduğu,
10 nolu bağımsız bölümün; ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 21/05/2013 tarihli satış işlemi olduğu,
12 nolu bağımsız bölümün; ... ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 11/06/2004 tarihli satış işlemi olduğu,
13 nolu bağımsız bölümün; ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 01/05/2006 tarihli satış işlemi olduğu,
15/11/2017 tarihinde mahallinde bilirkişi refakatinde keşif yapıldığı,
16/11/2017 tarihli fen bilirkişisi raporunda; ... ada 4 parsel sayılı taşınmazın arsa niteliğinde 892,00-metrekare yüzölçümlü olduğu, 1.kat 2 nolu bağımsız bölümün ... ... adına kayıtlı bulunduğu, edinme sebebinin 31/03/2010 tarihli, ... yevmiye nolu satış işlemi olduğunun bildirildiği, rapor ekinde kroki sunulduğu,
Mali Müşavir ve İnşaat bilirkişisi tarafından sunulan 15/01/2018 tarihli bilirkişi raporunda; arsa sahipleri ile davacı kooperatif arasında .... Noterliği'nin 17/05/1994 tarihli, ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, ... ada 4 parsel üzerine inşaat yapılması konusunda anlaşıldığı, taşınmaz üzerine her kat 2 daire olmak üzere 8 katlı bina yapılacağı, 3.kattaki 2 daire, 4.kattaki 2 daire ile 5.kattaki 1 dairenin arsa sahibine, geri kalan 11 adet dairenin yüklenici kooperatife ait olacağının kararlaştırıldığı, davalı ...'nin 2003-2004 tarihlerinde toplam 27.975.000.000-ETL ödeme yaptığı, 02/10/2017 tarihli ihtarname ile ... ...'ye bakiye 35.000,00-TL borcun ödenmesinin, aksi takdirde üyelikten ihtar edileceğinin bildirildiği, 08/09/2014 tarihinde ...'nin kooperatif üyeliğinden çıkarıldığı, ... ada 4 parselde bulunan 2 nolu bağımsız bölümün ... adına kayıtlı iken 31/03/2010 tarihli satış işlemi ile 36.500,00-TL bedelli ... ...'ya satıldığı, bağımsız bölümün dava tarihi olan 28/09/2015 tarihi itibariyle değerinin 190.000,00-TL olacağı, ... tarafından ... ...'ya satış tarihi olan 31/03/2010 tarihi itibariyle değerinin 80.000,00-TL olduğu davacıya ait defterler dosya içerisinde olmadığından incelenemediği, raporun dosya kapsamına göre düzenlendiği, ...'nin kooperatife ödediği 27.975,00-TL'nin dava tarihindeki güncel değerinin 68.407,08-TL olduğu, ödenen bedelin 31/03/2010 tarihindeki güncel değerinin 45.991,60-TL olacağı, bir üyenin eksik ödeme yapıp yapmadığının ödemelerini düzenli yapan bir üyenin tespiti ile kıyası sonucu belirleneceği, bu evrakların ibrazının gerektiği, tapu kaydının ... adına kayıtlı bulunduğu ancak kooperatif üyesinin ... olduğu, birikmiş 35.000,00-TL borcun ödenmesi için ...'ye 04/07/2013 tarihli ihtarnamenin gönderildiği, kooperatif üyeliğinden ihracın yasalara uygun olduğu, davacı tarafın belge ve kayıtlarını ibraz etmesi halinde ...'nin, dolayısıyla ... ...'nın borcu olup olmadığının anlaşılabileceğinin bildirildiği,
Davacı vekilinin 31/01/2018 tarihli dilekçesiyle; davacı kooperatife ait defter ve belgelerin .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası içerisinde bulunduğunun bildirildiği,
.... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 10/04/2019 tarihli cevabi yazısı ile ilgili evrakların dosyaya ibraz edildiği,
Mali Müşavir ve İnşaat bilirkişisi tarafından sunulan 16/09/2019 tarihli ek bilirkişi raporunda; davacı defterlerinden üye ödemelerin tespit edilemediği, üye kayıt defterine yazılan ödemelere bakılarak tespitin yapıldığı, üye kayıt defterlerinin incelenmesinden ...'nin 2003-2004 yıllarında toplam 27.975,00-TL ödediğinin, TEFE uygulanarak ödemenin güncel değerinin 68.407,08-TL, taşınmazın değerinin 190.000,00-TL olacağının tespit edildiğini, bağımsız bölümün temlik tarihinde ödenen 27.975,00-TL'nin güncel değerinin 45.991,60-TL, bağımsız bölüm değerinin 80.000,00-TL olacağının, emsal üye olarak ...'ın yaptığı ödemelerin belirlendiğini, adı geçen emsal üyenin 2000-2003 yıllarında toplam 13.750,00-TL ödediğini, bu bedelin dava tarihindeki güncel değerinin 67.194,48-TL olduğunu, emsal üyenin ödediği bedelin dava konusu 2 nolu bağımsız bölümün davalı ...'e satıldığı tarihteki değerinin 45.176,34-TL olacağını, emsal incelemesinden ...'nin eksik ödemesinin olmadığının anlaşıldığını, davalı ...'nin emsal üyeden 3.428,78-TL fazla ödediğinin bildirildiği,
Davacı vekilinin 30/09/2019 tarihli dilekçesinde; bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, emsal olarak seçilen üyenin ödediği bedeli alarak üyelikten ayrıldığını, emsalin doğru olmadığını, sadece bir üye değil en az 5 üye seçerek ortalama bir emsal üye profili oluşturulması gerektiğini, ödeme yapılan bağımsız bölümün hangisi olduğunun açıklanmadığını beyan ederek bilirkişi raporuna itiraz ettiği,
Davacı vekilinin 03/12/2019 tarihli dilekçesinde; taleplerinin kooperatif üyeliğinden kaynaklandığı, ...'nin öldüğü mirasçılarının davaya dahil edilmesinin talep edildiği anlaşılmıştır.
"...Yapı kooperatiflerinin amacı ortaklarına oturabilecek bağımsız bölüm teslim etmektir. Kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen, başka bir anlatımla kooperatife borcu bulunan ortakların tapu iptal ve tescil isteme hakları bulunmamaktadır. Ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır. Kooperatif, diğer ortaklara borca rağmen konut ya da iş yeri vermiş ise davacı tarafın da varsa borcuna rağmen kooperatiften konut ya da iş yeri isteme hakkının varlığı kabul edilmelidir.
Davalı kooperatif vekilinin birleşen davaya ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; dosyada alınan bilirkişi raporuyla davacıların mirasbırakanı ...'ın ödemeleri ile genel kurul kararlarına göre dava tarihi itibariyle bir üyenin ödemesi gereken ödemeleri hesaplanmış ve yapılan ödemelerinin eksik olduğu tespit edilmiştir. Yine aynı raporda kooperatifin genel kurulda alınan kararla göre üyelerden para toplanmadığı bu nedenle emsal üye bulunmadığı belirtilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince de kooperatif kayıtları düzenli tutulmadığından ve eksik olduğundan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getiren üyenin aidat tutarının tam olarak belirlenmesinin mümkün olamayacağı bu konuda ispat yükünün kooperatifte olduğu, davalının bu iddialarını ispatlayamadığı kabulüne göre karar verildiği anlaşılmaktadır. Yapılan inceleme hüküm kurmaya yeterli görülmemiştir. Yapılan inceleme sırasında tam ödemesini yapan bir ortak belirlenemediği için kooperatife ödemesini tam yapan bir ortağın ne kadar ödediği konusu netlik kazanmamıştır. Ayrıca ödemesi eksik olmasına rağmen tapu verilen üye olup olmadığı tespit edilmeksizin, tespiti halinde eksik ödeme yapan ve tapularını alan üyelerin eksik ödemesinin ne kadar olduğu belirlenmeksizin tapu iptal ve tescile karar verilmesi hatalı olmuştur. Bu durumda mahkemece davalı kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri, bilanço gelir gider cetvelleri ve genel kurul kararlarının öncelikle kooperatiften istenilmesi, ibraz edilmezse kooperatifin adresinde defter ve kayıtları incelenmesi için keşif yapılması, buna rağmen inceleme yapılamaz ya da defter ve belgelere ulaşılamaz ise ana sözleşmenin 40. maddesi uyarınca ilgili Ticaret Sicil Memurluğundan veya ana sözleşmenin 41. maddesi uyarınca bu belgelerin gönderildiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğünden getirtildikten sonra düzenli bir şekilde ödeme yapılması halinde bir üyenin ne kadar ödeme yapması gerektiği, tam ödeme yapmadığı halde kendisine tapu verilen üyelerin ödemelerinin ne kadar olduğu, davacının yaptığı ödeme kadar ödeme yapan bir üyeye tapu kaydı verilip verilmediği hususlarında yeterince inceleme yapılıp oluşturulacak bilirkişi heyetinden tafsilatlı ve denetime açık rapor alınarak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 6. HD'nin 05/06/2023 tarihli, 2023/1736 Esas, 2023/2182 Karar sayılı kararı)."
"...Davalı kooperatifin, çelişkili davranışlarda bulunduğu, üyeden kooperatiften istifa ve kooperatifi ibra ettiği takdirde kendisine konut tahsis ve tescilinin yapılacağının belirtilmesine karşılık istifa sonrası konutu geri istediği, Kooperatifler Kanunu'nun 81/2. maddesi gereğince, yapı kooperatiflerinin, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin üyeler adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılarak dağılacağı bu nedenle istifa ve ihraç suretiyle ortaklıktan ayrılan üyelere tahsis edilen konut veya işyerlerinin çıkma veya çıkarılma nedeniyle geri alınamayacağı varsa ortak giderlerin istenebileceğinin gözetilmemesi de doğru görülmemiştir (Yargıtay 6. HD'nin 12/12/2024 tarihli, 2024/1842 Esas, 2024/4841 Karar sayılı kararı)."
"...Mahkemece, işin esasına girilerek yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de, kayıt maliki ölü ... mirasçılarından olan ... ..., ... ..., ... ...., ... ...., ... ....mirasçıları ile kayıt maliki ölü ... mirasçılarından ... ...., ... ...., ... ...., ... ...., ... .... ve ... ....'in yargılama öncesinde ve yargılama sırasında vefat etmiş olmasına rağmen, mirasçılarına dava dilekçesi tebliğ edilerek duruşma gününden haberdar edilmedikleri ve bu haliyle davada yöntemince taraf teşkilinin sağlanmadığı anlaşılmaktadır. Oysaki, taraf teşkilinin sağlanması dava şartlarından olduğundan, yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde bulundurulmalıdır. Bu koşul yerine getirilmeden davanın esasına girilmesi hukuken mümkün değildir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 27/01/2021 tarih ve 2021/10124 Esas-2022/746 Karar sayılı kararı)."
"...Somut olayda, temyize konu mahkeme kararında davalı olarak ... ...'in gösterildiği ve gerekçeli kararın tebliğinin davalı ... ... adına çıkarıldığı, temyiz dilekçesinde ise, temyiz edenlerin davalı ... ...'nin mirasçıları olduğu, davalının öldüğünün belirtildiği, ekinde sunulan vekaletnamenin ise 23.09.2016 tarihinde yargılama sırasında düzenlendiği görülmektedir.
Toplanan delillerden ve dosya kapsamından, davalı ... ....'nin dava devam ederken vefat ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece, davalı ... ...'ye ait mirasçılık belgesi getirtilmesi, mirasçıların davaya dahil edilmesi ve taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30/05/2018 tarih ve 2017/16380 Esas-2018/6078 Karar sayılı Kararı)."
"...Yargılama harçları kamu düzeni ile ilgili olduğundan ve temyiz edenin sıfatına bakılmaksızın re’sen gözetilmesi gerekir. Dava değerinin tespit edilmesi, tespit edilen dava değeri esas alınarak, nispi karar ve ilam harcının hesaplanması, hesaplanan bu harcın, miras payları gözönünde bulundurularak tüm davalılardan tahsiline karar verilmesi, hesaplanan yargılama giderinin miras payı gözönünde bulundurularak Hasibe ...'dan tahsili ile kalan kısmın davacı üzerinde bırakılması, yine yukarıda yapılan açıklamalar ve yargılama sırasında davacılar tarafından harcı yatırılan miktar esas alınarak vekalet ücretinin hesaplanması, bu miktarın da, miras payı gözönünde bulundurularak davalı Hasibe ...'dan tahsiline karar verilmesidir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 05.12.2017 tarih ve 2016/2104 E.-2017/16226 K. sayılı kararı)."
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptali, tescil istemine ilişkindir.
Davacı kooperatif, ... ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerine yapılan inşaatın yüklenicisi olduğunu, dava konusu 2, 5, 6, 10, 12 ve 15 nolu bağımsız bölümlerin kendisine düştüğünü, anılan bağımsız bölümlerin kendi talimatları ile arsa sahipleri tarafından kooperatif üyelerine temlik edildiğini, ancak kooperatif üyelerinin aidat borçlarını yerine getirmediklerini, adlarına kayıtlı bağımsız bölümleri muvazaalı olarak üçüncü kişilere temlik ettiklerini ileri sürerek ... ada 4 parselde bulunan ... ... adına kayıtlı 2, ... adına kayıtlı 5, ... adına kayıtlı 6, ... adına kayıtlı 10, ... adına kayıtlı 12 ve ... adına kayıtlı 13 nolu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davacı yargılamanın devamı esnasında davalılar ... yönünden feragat beyanında bulunmuştur.
Davalılar ... davanın reddini savunmuş, diğer davalılar savunma getirmemişlerdir.
Mahkemece, davanın tapu iptal tescil talebine ilişkin olduğu, davacının 7 davalı yönünden feragat beyanında bulunduğu, davalı ...'ın yargılamanın devamı esnasında öldüğü, davacının davalı ...'a ilişkin alacak talebinde bulunduğu, bu durumun iddianın genişletilmesi kapsamında değerlendirildiği, muris ...'ın kayıt maliki olmadığı, kendilerine husumet yöneltilemeyeceği, davalı ...'in eksik ödemesi olmadığının bilirkişi incelemesi ile anlaşıldığı gerekçesiyle davalılar ... yönünden davanın feragat nedeniyle reddine, davalı ... ve muris ... mirasçıları yönünden davanın ispatlanamadığından davanın reddine karar verilmiştir.
Karara karşı davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; davacı kooperatifin yüklenici olduğu, dava dışı arsa sahipleri ile arasında ... ada 4 parsel üzerine inşaat yapılması konusunda 17/05/1994 tarihli düzenleme şeklinde sözleşme bulunduğu, sözleşmeye göre taşınmazda 17 adet bağımsız bölüm yapılacağı 5 adet hariç diğerlerinin davacı kooperatife ait olacağının kararlaştırıldığı, 2 nolu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı olduğu, anılan bağımsız bölümün 31/03/2010 tarihinde ... tarafından adı geçen davalıya satış suretiyle temlik edildiği, dava dışı ...'nin kooperatif üyesi olan davalı ...'nin eşi olduğu, ...'ın talebi üzerine bağımsız bölümün ... adına tescil edildiği yönünde beyanda bulunulduğu, davacının satışın muvazaalı olduğu, tarafların akraba oldukları yönünde beyanda bulunduğu, dosyada bu yöne ilişkin delil olmadığı, davanın 28/09/2015 tarihinde açıldığı, davalı ...'ın 10/08/2018 tarihinde öldüğü, veraset ilamının alınmadığı, talep edilmesine karşın mirasçılarının davaya dahil edilmediği, mahallinde bilirkişi incelemesi yapıldığı, bilirkişi raporu alındığı, ancak emsal üyenin hangi daireye ilişkin olarak ödeme yaptığının belirlenmediği, davanın 10.000,00 TL bedel gösterilerek açıldığı, bilirkişi incelemesi ile 2 nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki değerinin 190.000,00 TL olarak tespit edildiği, ancak harç ikmali yapılmaksızın karar verildiği anlaşılmıştır.
Somut olayda; taraf teşkili sağlanmadan ve harç ikmali yapılmaksızın karar verilmesi doğru olmamıştır. Bu hususlar kamu düzenine ilişkin olduğundan re'sen gözetilmesi gerekmektedir.
Mahkemece, öncelikle davalı ...'ye ait veraset ilamının dosyaya alınması, mirasçılarının davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması, dava konusu yapılan 2 nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki değeri gözetilerek harç ikmalinin yapılması, Kooperatifler Kanunu'nun 81/2. maddesi gereğince, yapı kooperatiflerinin, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların veya işyerlerinin üyeler adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılarak dağılacağı, bu nedenle istifa ve ihraç suretiyle ortaklıktan ayrılan üyelere tahsis edilen konut veya işyerlerinin çıkma veya çıkarılma nedeniyle geri alınamayacağı, varsa ortak giderlerin istenebileceği hususu gözetilerek ... ada 4 parselde bulunan yapıya ilişkin yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığının, inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığının şüpheye yer bırakmayacak biçimde tespit edilmesi, ... ...'nin kooperatif üyelinden çıkarılmasına ilişkin evrakların dosyaya kazandırılması, eksiklikler giderildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekmektedir.
Sonuç itibariyle; taraf teşkili ve harcın kamu düzenine ilişkin olduğu ve re'sen gözetilmesi gerektiği dikkate alınarak davacı vekili istinaf başvurusunun kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-a. 4 ve 6 maddesi gereğince kararın kaldırılmasına davanın yeniden görülmesi için dosyanın ilk derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a.4-6 maddesi gereğince, davacı vekili İstinaf Başvurusunun Kabulü ile, .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 04/12/2020 tarih ve ... Esas - ... Karar sayılı kararın KALDIRILMASINA,
2-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
3-Davacı tarafından yatırılan 59,30 TL maktu istinaf karar harcının talep halinde ilk derece Mahkemesince davacıya İADESİNE,
4-Davacı tarafından yatırılan 162,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcının HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
5-Davacılar tarafından yatırılan 162,10 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ve 60,50- TL posta giderinin davalılardan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
6-İstinaf incelemesi sırasında duruşma açılmadığından, davacı lehine istinaf vekalet ücreti takdirine YER OLMADIĞINA,
7- 6100 sayılı HMK'nun 359/4.maddesi uyarınca ilk derece Mahkemesince, kararın TARAFLARA TEBLİĞİNE,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun HMK. 353/1-a ve 362/1-g maddeleri gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi.11/04/2025
Başkan
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Katip
e-imzalıdır
**Bu Belge 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanununa Göre Elektronik Olarak İmzalanmıştır.**