İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/700 K.2024/220

T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2019/700 Esas
KARAR NO : 2024/220
DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 01/03/2012
KARAR TARİHİ : 19/03/2024
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Asıl davada davacı vekili sunduğu dava dilekçesi ile; müvekkilinin maliki olduğu ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 3266 ada, 114 pafta, 19 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde davalı ile Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereğince imza tarihinden itibaren 6 ay içinde inşaatın bitmesi gerektiğini, teslim olmadığı takdirde müvekkile aylık 1.000 TL gecikme cezası ödeneceğini, davalının halen sözleşmeye uygun şekilde binayı tamamlamadığını, davalının cezai şartı da ödememesi karşılığında 25/01/2011 tarihinde eksiklerine rağmen dairelerinden birine taşınmak zorunda kaldığını, eksikliklerin giderilmesi için ihtar edildiğini, ruhsat alınamadığını, sözleşmeye uyulmadığını belirterek davalının eksik bırakmış olduğu işler için 9.000 TL'nin sözleşme gereği ödemesi gereken cezai şarttan 1.000 TL'nin 12/08/2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin müteahhit ... Şti. ile arsa sahibi davacı arasında, davacıya ait ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, K.114 pafta, 3262 ada, 19 parsel sayılı gayrimenkul üzerine bir inşaat yapmak üzere ... 3. Noterliğince düzenlenen ... yevmiye no’lu ve 25.06.2009 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” yapıldığını, taraflar arasındaki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre mezkur arsaya 1. Bodrum kat, 2. Bodrum kat, 3. Bodrum kat, Zemin kat, Birinci Normal Kat ve 2. Normal Dubleks kat olmak zre 6 katlı inşaat yapılacak olup, anlaşmaya göre zemin ve 1. Normal Kat arsa sahibi davacının olacak, dubleks katı ile 1.2. ve 3. Bodrum katlar da müteahhit müvekkilinin olacağını, müvekkilinin müteahhit sözleşme ile belirlenen standartları inşaatı bitirmiş ve arsa sahibine Zemin Kat ve Birinci Normal Katı süresinde ve sözleşmeye uygun olarak davacı tarafa teslim ettiğini, ancak davacı yanın yine gayrimenkulleri taraflarına devretmediğini, bu yüzden de davacı taraf aleyhine ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... E sayılı dosyasından tapu siciline tescil için dava açıldığını, davacı tarafın dairelerin sözleşmeye uygun teslim edilmediğini iddia etmiş olsa da; söz konusu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 10.maddenin a bendi dairelerin bittiğini müteahhidin yapılan eserin bitimini iş verene yazılı olarak bildirmesi gerektiğinin belirtildiği, aynı maddenin b bendi ise “teslim alacağı dairelerin tek tek belirtilen şartlara uygun vaziyette ise teslim alır” dendiğini, davacı tarafın söz konusu daireleri teslim aldığını, hatta hali hazırda içinde ikamet etmekte olduğunu, her türlü teslim şartının gerçekleşmesi zaten müteahhidin dubleks katını mal sahibinin rızası ile satmış olmasından da anlaşıldığını, yani davacı tarafın daireleri alarak dairelerin sözleşmedeki şartlara uygun olduğunu kabul ettiğini, i müvekkil şirket binaların bittiğini ve dairelerin tesliminin gerektiğini ... 49. Noterliğinin ...tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarnamesiyle davalı tarafa bildirdiğini, davacı tarafın ise bundan 1,5 yıl sonra ihtarname çekerek dairelerde eksik olduğunu iddia ettiğini, eğer dairelerde olduğu iddia edilen eksiklikler var ise neden müvekkil şirketin göndermiş olduğu ihtarnameden sonra bu eksiklikler madde 10/b’ deki tespit edilip müvekkil şirkete süre verilmediğini, a da gerçekten eksiklikler var ise neden daireler teslim alınmış ve kullanıldığı, 1,5 senelik bu süre hakkaniyete ve dürüstlük kuralına aykırı olduğu hususları belirtilerek, davanın reddine, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep edilmiştir.
Birleşen dosyada davacı vekili sunduğu dava dilekçesi ile, müvekkili şirket ile davalı arasında, davalıya ait ..., ..., ... Mah., K.114 pafta, 3262 ada, 19 parsel sayılı gayrimenkulün üzerinde inşaat yapmak üzere Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre arsaya 1. Bodrum kat, 2. Bodrum kat, 3. Bodrum kat, zemin kat 1.normal kat ve ikinci normal dubleks kat olmak üzere 6 katlı inşaat yapılacağını, bunlardan zemin ve birinci normal katın davalının, dubleks kat ile 1.2. Ve 3.bodrum katlarında da davacının olacağını, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yeri getirdiğini, ancak davalının dairelerin devirlerini gerçekleştirmediğini, davalıya ihtarname gönderildiğini, ancak buna rağmen gayrimenkulleri müvekkili adına devretmediğini, müvekkili tarafından sözleşme dışı olarak zoraki olarak taşınmazla ilgili 38.250 TL masraf yapıldığını beyanla davaya konu inşaat 1.bodrum kat, 2.bodrum kat ve 3. Bodrum katlarının müvekkili adına hükmen tesciline, uğramış oldukları zararlar tutarı olan 10.000TL'nin tespiti ile temerrüt tarihi olan 04/08/2010 tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline, yapmış oldukları sözleşme dışı işler bedeli olan 28.250,00 TL'nin toplamda 38.250,00TL'nin dava tarihiden itibaren faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen dosyada davalı vekili cevabında; taraflar arasındaki ilişkinin ticari nitelikte olduğundan bahisle öncelikle iş bölümü itirazın bulunduğunu, ... 38. Asliye Ticaret Mahkemesinin dava ile birleştirilmesini, esas yönünden ise, davacının özen borcu uyarınca inşaatı sözleşme ve yasa hükümlerine, fen ve sanat kurallarına uygun yapmak ve tamamlanmış eser olarak müvekkiline teslim etmekle yükümlü olmasına rağmen sözleşmesel yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmediğini beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı 05/03/2019 tarihli görevsizlik kararı nedeniyle dosya birleşeni ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin...Esas sayılı dosyası ile birlikte mahkememize gönderildiği, mahkememizin 2019/700 Esas sırasına kaydı yapılmıştır.
Asıl Dava; taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden eksik işler ve sözleşme hükümlerine aykırı davranıldığından uğranılan zarar ve gecikme cezasının tahsili talebiyle gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince tescil ve uğranılan zararın tespiti ve tahsili talebine ilişkindir.
Birleşen Dava; Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği mütaahit olan davacıya düşen dairelerin adlarına tescili, yapılan zaruri masraf ve tescil yapılmamasından doğan zararın tahsili istemine ilişkindir.
Asıl dosyada davacı vekilinin 29/03/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile; davalarının ıslahı ile 14.350,00 TL eksik iş bedeli ile 8.000,00 TL cezai şartın 01/03/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsilini talep etmiştir.
Mahkememiz tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılmış bilirkişiler vermiş oldukları raporda özetle; dosyadaki mevcut kat irtifaklı ve mesken nitelikli taşınmaza ait tapu kaydı bilgilerinin sözleşmeden farklı şekilde düzenlenmiş olduğunu, bu sebeple de binada bulunan eksik işler bedeli Sözleşme Hükümlerine ve Tapu Kaydı bilgilerine göre ayrı ayrı değerlendirildiğini, sözleşmeye göre değerlendirmede davacı arsa sahibi ...’nın eksik işler bedeli olarak davalı Müteahhit firmadan Toplam= 7.056,00TL +KDV alacağı olduğunu, tapu Kaydında Belirtilen Arsa Paylarına Göre Değerlendirmeye göre davacı arsa sahibi ...’nın müteahhit firmadan alacağı eksik işler bedeli Toplam= 11.316,67TL+KDV olarak hesaplandığını, Birleşen Dosya Yönünden Değerlendirmede birleşen dosyada davacı müteahhit firma, sözleşmeye ve fiili duruma göre binadaki eksik ve ayıplı işleri tamamlamamış olduğu tespit edildiğinden, hesaplanan eksik işlerin yerine getirilmesi ve yapı kullanma izni(iskan) alınmasını müteakip sözleşmede belirtilen 1.Bodrum kat, 2.Bodrum kat ve 3. Bodrum katların müteahhit firma adına hükmen tescil edilebileceği belirtilmiştir.
Mahkememiz dosyası Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Bilirkişi ...'ya verilerek; üç taşınmazın değerini gösterir rapor düzenlemesinin istenildiği, bilirkişinin mahkememize sunduğu 28/01/2022 tarihli bilirkişi raporu ile, 3.Bodrum kat taşınmazdaki 1.2.3 nolu bağımsız bölümlere ait depolar ve binaya ait su deposu bulunduğundan ve ayrı bir bağımsız bölüm kaydı olmadığından değerlemesinin yapılamadığını, 2. Bodrumda bulunan 1 bağımsız bölüm nolu meskenin 3. Bodrumdaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 150.000.-TL olacağı değerlendirildiğini, 1. Bodrum kat 2 bağımsız bölüm nolu meskenin 3. Bodrumdaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 250.000.-TL olacağı yönünde görüş ve değerlendirmede bulunmuş olduğu anlaşılmıştır.
Mahkememiz dosyası dosyanın inşaat mühendisi, harita mühendisi ve mimar bilirkişilerden oluşan bilirkişi kuruluna verilip, asıl ve birleşen dosyalar yönünden taleplere ilişkin ayrı ayrı inceleme yapılması ve rapor düzenlenmesinin istenildiği, bilirkişi heyetinin mahkememize sunduğu 08/07/2023 tarihli bilirkişi raporunda; 3.Bodrum kat taşınmazdaki 1.2.3 nolu bağımsız bölümlere ait depolar ve binaya ait su deposu bulunduğundan ve ayrı bir bağımsız bölüm kaydı olmadığından değerleme yapılamadığı, 2. Bodrumda bulunan 1 bağımsız bölüm nolu meskenin 3. Bodrumdaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 150.000.-TL olacağı, Bodrum kat 2 bağımsız bölüm nolu meskenin 3. Bodrumdaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 250.000.-TL olacağını, Asıl Davada Davacının Talepleri Yönünden; taraflar arasında yapılan “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat özleşmesine” göre: davacı/arsa sahibinin zemin ve 1. Normal kattaki daireleri almakta, davalı/müteahhit firma ise; 3. Bodrum, 2. Bodrum, 1.bodrum ve 2. Normal kat ile çatı arası katını almakta, ancak dosyadaki tasdikli mimari projesi incelendiğinde 3. Bodrum katta: su deposu, ve 3 Adet almakta olduğundan 3. Bodrum Katın ortak alan olduğu, ortak alan için tapu tescili yapılamayacağını, davacı/arsa sahibinin davalı/müteahhitten alacağının; Davaya konu taşınmazın ortak alanlarında yapılması gereken imalat bedelleri için ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesi ... E. No'lu dosya kapsamına sunulmuş 26.10.2018 tarihli bilirkişi raporunda belirlenmiş bedellerin kadri marufunda olduğu buna göre; ortak alanlarda yapılması gereken imalat bedelinin Toplam: 33.710,00TL olabileceği, iki daire için: 33.710,00TL*(7/274-7/27-)14/27-17.490,00TL, davacıya ait zemin ve 1. normal katlardaki dairelerde yapılmayan veya kusurlu yapılan imalat bedellerinin toplam: 8.350,00TL olabileceği, taraflar arasında imzalanmış sözleşmeye göre dava tarihi itibariyle arsa sahibine ödenmesi gereken gecikme cezası bedelinin toplam: 7.467,00TL olabileceği olmak üzere toplam bedelin :33.296,00TL, olabileceği, birleşen davada davacının talepleri yönünden; binanın dış cephe mantolama bedeli olan 25.000,00TL nin; binanın dış cephe ısı izolasyonu için zorunlu olarak yapılması gereken imalatlardan olması sebebiyle talep edilmesinin uygun olmadığı, müteahhit tarafından kalorifer tesisatını kombilerin takılacağı mahalle kadar döşemek zorunda olduğu ve bu husus dikkate alınarak iki daire kombi bedeli ve montajı 6.000,00TL olacağı ve bu bedelin arsa sahibi açısından faydalı imalat olabileceği için bedelin talep edilebileceği, dosya kapsamında Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne(İskan) rastlanmadığı için iskan harcından söz edilemeyeceği, ancak iski, tedaş, igdaş, türk Telekom abonelik ve hizmet bedeli olan ve müteahhit firma tarafından talep edilen 11.850,00TL bedellerin ödenmesini, birleşen davada davacının tescil talebi yönünden; binada eksik işler ve ayıplı işlerin bulunması, iskan alınabilmesi için eksik ve ayıplı işlerin müteahhit firma tarafından tamamlanmasına kadar takdir hakkı mahkemeye ait olmak üzere bodrum katların müteahhite hükmen tescili talebinin yerinde olmadığı yönünde görüş ve kanaatine varıldığını bildirmişlerdir.
Sunulan bilirkişi raporunun, hüküm kurmaya elverişli olmaması nedeni ile dosyanın İnşaat Mühendisi Bilirkişi ..., Harita Mühendisi Bilirkişi ... ve Mimar Bilirkişi ...'ya verilerek, dosya üzerinden inceleme yapıp, asıl ve birleşen dosyalar yönünden, taraflara arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği sözleşme gereğince taraflar adına tescil edilecek daireler, yapılan zaruri masraf, tescil yapılmamasından dolayı doğan zarar, eksik bırakılan işlerden dolayı ve sözleşmeye uyulmadığından dolayı oluşan gecikme zararına ilişkin, asıl ve birleşen dosyadaki taleplerin ayrı ayrı incelenip, rapor düzenlenmesinin istenildiği, bilirkişi heyetinin mahkememize sunduğu 08/01/2024 tarihli raporlarında, Asıl davadaki talepler eksik iş bedelleri, gecikme ve cezai şart bedelleri ile birleşen davadaki talepler fazladan yapıldığı beyan edilen imalatlar ve tescil talebine ilişkin kök raporunda belirtilen görüşlerin değişmediğini yönünde rapor sundukları anlaşılmıştır.
Davaya konu edilen taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları dosyamız arasına alınmıştır.
Tüm dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirilmekle;
Asıl davada, davalı ile yapılmış gayrimenkul satışı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında teslim edilen dairenin eksik tesliminden dolayı yapılmış 9.000,00 TL'nin cezai şart olarak, 1.000 TL'nin 12/08/2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilini talep ettiği, birleşen dosyada ise, dosya davacısı müteahhidin kendisine düşen dairelerin kendi adına tescilini, yapılan zaruri masraf ve tescil yapılmamasından doğan zararların davalıdan tahsilini talep ettiği anlaşılmıştır.
Davaya konu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 3262 ada, 19 parsel sayılı 101,03 m² alanlı "arsa" nitelikli, zemin tipi kat irtifakı olan taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde; 2.bodrum kat, 1.bodrum kat, zemin kat, 1 no.lu katın ... adına, 2. No.lu katın ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmış, taraflar arasında ... 3. Noterliğinin... tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış olduğu, arsa nitelikli taşınmazda tek daire üzerine 6 katlı inşaatı, müteahhit firma tarafından yapılmasına karar verildiği, blok inşaatın zemin kat, normal birinci kat, arsa sahibi işverene, bodrum 1, 2, 3 ve normal 2. Kat dubleks in müteahhit firmaya kalmak üzere teslim tarihinden itibaren 6 ay içinde teslim edilmek üzere sözleşme imzalandığı, teslim edilmediği her ay için işveren 1.000 TL gecikme cezası ödeyeceğinin belirlendiği, dosyada bulunan ihtarnameler ile, karşılıklı ihtarnamelerin çekilmiş olduğu anlaşılmıştır.
Dosyanın incelenmesi ile, dava konusu taşınmazların rayiç bedellerinin 3. Bodrum kat taşınmazdaki 1,2,3 no.lu bağımsız bölümlerin kaydının olmadığı, 1 bağımsız bölüm no.lu meskenin 3.bodrumundaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 150.000TL, 2.bağımsız bölüm no.lu meskenin 3. Bodrumundaki eklentisi depo ile birlikte değerinin 250.000TL olduğu, mimari projeye göre 3. Bodrum katın ortak alan olduğu, ortak alanlarda yapılması gereken imalat bedelleri için toplam değerinin 33.710,00TL, iki daire için 17.490 TL, davacıya ait zemin ve 1. Normal katlardaki dairelerde yapılmayan ve kusurlu yapılan imalat bedelinin toplam 8.350,00TL, gecikme cezası bedelinin 7.467,00TL, birleşen dosyanın ise, mantolama bedelinin zorunlu olarak yapılması gereken imalatlardan olduğu, binanın iskanın olmadığı, ..., ..., ... v.s. Abonelik ve hizmet bedeli olarak 11.850,00 TL olabileceği yönünde bilirkişi raporları alınmış, alınan raporlardaki tespit ve hesaplamalar dikkate alınarak 08/07/2023 tarihli kök ve 08/01/2024 tarihli ek raporlar hükme esas alınmış, bilirkişi raporlarının gerekçeli ve hükme yeterli olduğu kanaatine varılmıştır. Tüm yapılan incelemeler neticesinde asıl davanın, davacının davasının kabulüne, eksik yapılmayan iş bedeli olarak ve davacıya düşen miktar itibariyle 14.350 TL ve cezai şart alacağı olarak 8.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avansı faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, birleşen davanın, tescil şartları oluşmadığından davacının davasının kısmen kabulüne, 6.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işlenecek avans faizi ile davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM; Yukarıda açıklanan nedenlerle;
BİRLEŞEN (İSTANBUL 4. AHM'NİN 2022/198 ESAS) DAVADA;
1-Davacının davasının KISMEN KABULÜNE, 6.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işlenecek avans faizi ile davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Harçlar Yasası'na göre alınması gereken 427,60 TL karar ve ilam harcından peşin ve tamamlama yolu ile alınan toplam 3.129,67 TL'den mahsubu ile bakiye 2.702,07 TL'nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde yatırana iadesine,
3-Kabul edilen dava değeri üzerinden hesaplanan 427,60 TL karar harcının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Kabul edilen dava değeri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davacı vekiline takdir olunan 6.000,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
5-Red edilen dava değeri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davalı vekiline takdir olunan 29.200,00TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından sarf edilen toplam 5.824,27 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranı dikkate alınarak hesaplanan 185,64 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Dosyada artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
ASIL DAVADA,
1-Davacının davasının KABULÜNE, eksik yapılmayan iş bedeli olarak 14.350 TL ve cezai şart alacağı olarak 8.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avansı faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
2-Harçlar Yasası'na göre alınması gereken 1.526,73TL karar ve ilam harcından peşin olarak alınan 148,50TL harcın mahsubu ile bakiye 1.378,23 TL'nin davalıdan tahsili ile Hazine'ye irad kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 148,50 TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davacı vekiline takdir olunan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından sarf edilen toplam 4.890,35TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
6-Dosyada artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
dair davacı-karşı davalı vekili ile davalı-karşı davacı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık sürede İSTİNAF YOLU açık olmak üzere karar verildi. 19/03/2024
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır