İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi E.2022/797 K.2024/1792

T.C.
İSTANBUL
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
13. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2022/797 Esas
KARAR NO:2024/1792 Karar
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesi
NUMARASI:2019/291 Esas - 2022/80 Karar
TARİH:08/02/2022
DAVA:Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
KARAR TARİHİ:14/11/2024
İlk derece Mahkemesinde yapılan inceleme sonucunda verilen karara davacı vekili tarafından karşı istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla dava dosyası incelendi:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMASININ ÖZETİ:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında akdedilen 07.06.2016 tarihli “Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” gereğince; davalının, İstanbul İli, Beylikdüzü İlçesi, ... sayılı parsel üzerinde bulunan ... Blok giriş kat 6+2 tipteki 2 numaralı bağımsız bölümü 750.000 TL bedel ile müvekkili şirkete sattığını, satış bedelinin davalı şirkete ödendiğini, gayrimenkulün peyzajı ile birlikte 30.09.2018 tarihine kadar anahtar teslim şekilde tesliminin kararlaştırılmasına karşın konutun belirlenen tarihte teslim edilmediğini, sözleşmenin 3.2. maddesinde “.... süre içinde konut teslim edilmediği takdirde, alıcı eksikliklerin tamamlanması için satıcıya 4 ay ek süre verecektir..." koşulu bulunduğunu, davalının ek sürenin bitiş tarihinde de (30.01.2019) konutu teslim edemediğini, müvekkili şirket tarafırıdan Bakırköy ....Noterliği'nin 07.01.2019-... numaralı ihtarnamesi ile 30.01.2019 tarihine kadar gayrimenkulün teslim edilmemesi halinde aylık 5.000 lira kâr ve kira kaybı talep edildiğini, halen “4+2 tipte” inşa edilen dairenin, “6+2 tipte” inşa edilerek teslim edilmemesi halinde müvekkili şirketin gayrimenkulü teslim almayacağının ihtar edildiğini, oldukça küçük odaların ikisinin bölünmesi sureti ile “6+2 tipe” dönüştürüleceğinin ve tamamlanacağının kabul edilmez olduğunu, konutun küçük inşa edilerek sözleşmenin ruhuna aykırı bir yapı haline getirildiğini, müvekkili şirketin zararlara duçar olduğunu, davalının dava tarihine (15.05.2019) kadar konutu anahtar teslim şekilde teslim etmediğini, işlemiş kira ve kar kaybını da ödemediğini, müvekkili şirketin gayrimenkulü ticari kazanç amacı ile müşterisine satarak, tapuda devrini sağladığını, davalının edimini ifa etmemesi nedeni ile de müşterisi (satın alan) ile anlaşmazlıklar yaşamaya başladığını, müvekkilinin müşterisine taşınmazın geç teslimi/kira kaybı sebebi ile ödeme yapmak zorunda kaldığını, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak, 30.01.2019 tarihinden itibaren, şimdilik aylık 2.000,00 TL toplamda üç aylık 6.000,00 TL kar ve kira kaybı ve devam eden ayların bedeli ile gayrimenkulün sözleşmede belirtilen “6+2 tipte” inşa edilmediğinden güncel durumu ile arasındaki fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10.000,00 TL değer farkı olmak üzere toplam 16.000 TL'nin reeskont faizi ile birlikte davalı şirketten tahsilini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; İstanbul Mahkemelerinin yetkili olduğuna dair yetki itirazından sonra; müvekkilinin, inşaat sektöründe yıllardır faaliyet gösteren köklü bir şirket olduğunu, taraflar arasında da daha önceden ticari ilişkiler kurulduğunu, anılan sözleşme kapsamında ... Konakları, ... Blok, ... numaralı konutun “6+2” sayısına sahip biçimde teslimi konusunda anlaşıldığını, ancak inşaat devam ederken davacının anılan konut üzerinde talep ettiği bazı değişiklikler nedeni ile taraflar arasında bazı problemler yaşandığını, her ne kadar taraflar arasında akdedilen sözleşmede teslim edilecek konutun oda sayısının “6-+2” olarak anlaşılmış ise de, davacı firma yetkililerinin, müvekkili firma yetkilileri ve mühendisleri ile şifahen yaptığı görüşmelerde konutun “5+1” tipine çevrilmesi yönünde talebini dile getirdiğini ve “5+1” oda yapısına sahip konutun daha geniş ve havadar olacağını ifade ettiklerini, alıcının bu talebi üzerine müvekkil firma yetkililerinin konutun inşaatının başladığını, tekrardan bu daireyi düzenlemenin masraflı olacağını ve zaman alacağını davacıya ifade ettiklerini, davacı firma yetkililerinin de bunu kabul ederek kendileri için bir problem olmayacağını ifade ettiklerini, müvekkili tarafından “6+2” tipinde yapımına başlanan konutu inşa aşamasında revize edilerek “5+1” tipindeki yapıya çevrilerek inşaata devam edildiğini, davacının bir süre sonra kendi talepleri doğrultusunda konutta revize yapılmış olsa da, sanki müvekkili firmanın keyfiyeti sebebi ile sözleşme aksine bir oda yapısı inşa edilmişçesine ihtamame göndererek “ 6+2” tipi konut ile “4+2” tipe sahip konut arasındaki farkı talep ettiğini, ihtarname incelendiğinde davacının dava dilekçesinde iddia edildiği gibi “6+2” şeklinde teslimi talep etmediğini, yalnızca bilirkişi marifetiyle hesaplanacak bedel farkını talep ettiğini, müvekkili firmanın uzlaşmak adına iki kere revize teklifini sunarak öngöremeyeceği boyutlarda masraf yapmayı göze almasına karşın, davacının kötü niyetli olarak bedel farkı talep ettiğini beyan ederek davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARARININ ÖZETİ:İlk Derece Mahkemesi 08/02/2022 tarih ve 2019/291 Esas - 2022/80 Karar sayılı kararında;"Dava; taraflar arasındaki 07/06/2016 tarihli Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince en geç 30/01/2019 tarihinde teslimi gereken taşınmazı davalının geç teslim ettiğinden bahisle davacının uğradığı kira kaybı ile 6+2 olarak inşa edilmesi gereken taşınmazın 4+2 olarak inşa edilmiş olması nedeniyle taşınmazda gerçekleşen değer kaybının tahsili talepleriyle açılmıştır.Kira kaybına ilişkin talep bakımından; davaya konu taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiş olup, taşınmaz ... isimli kişiye davadan ve sözleşme gereği taşınmazın en geç teslim edileceği 31/01/2019 tarihinden önceki 18/04/2018 tarihinde satıldığı, davacının satış yaptığı kişinin taşınmazın geç tamamlanması nedeniyle kendisine rücu ettiğine dair dosya kapsamında bir iddiası ve ispatlayabildiği bir zararının bulunmadığı, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarih itibarıyla maliki olmayıp taşınmazı kiralama hak ve yetkisine sahip olmadığı anlaşılmakla, bundan doğan zararından bahsedilemeyeceğinden kira kaybına ilişkin talebinin aktif husumet ehliyeti yokluğundan usulden reddine karar vermek gerekmiştir. Değer kaybına ilişkin talep bakımından; davacı yan her ne kadar, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten önce taşınmazı üçüncü bir kişiye satmış ise de, taşınmazın sözleşmeye aykırı inşa edildiği gerekçesi ile iddia edilen değer farkının, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması suretiyle davacı tarafça elde edilen alacağın miktarına etki etmiş olabileceğinden davacının aktif husumet ehliyetinin mevcut olduğu kabul edilmiştir. Bu kapsamda ayrıntılı ve gerekçeli olmakla mahkememizce hükme esas alınan bilirkişi raporlarında; taşınmazın m2'sinde/dış ölçülerinde kayıp bulunmadığından değerinde bir eksilmenin söz konusu olmadığı tespit edilerek ortak kanaate varılmış olup, taşınmazın 6+2 yerine 4+2 olarak inşa edilmesinden kaynaklı olarak davacı yanın talep edebileceği bir değer kaybı tazminatı söz konusu olmadığından bu talebin de esastan reddine karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar 02/09/2021 tarihli bilirkişi raporunda 4+2 olarak inşa edilen taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde 6+2 haline getirilmesi masrafları hesap edilmiş ise de, bu hesaplamanın dava konusu talep ile ilgisinin bulunmadığı anlaşıldığından mahkememizce dikkate alınmamıştır."gerekçesi ile, '' Davanın REDDİNE,'' karar verilmiş ve karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; Değer kaybına ilişkin talep bakımından; davacı yan her ne kadar, taşınmazın teslim edilmesi gereken tarihten önce taşınmazı üçüncü bir kişiye satmış ise de, taşınmazın sözleşmeye aykırı inşa edildiği gerekçesi ile iddia edilen değer farkının, taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması suretiyle davacı tarafça elde edilen alacağın miktarına etki etmiş olabileceğinden davacının aktif husumet ehliyetinin mevcut olduğunun kabul edildiğini, bu kapsamda ayrıntılı ve gerekçeli olmakla mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında; taşınmazın m2'sinde/dış ölçülerinde kayıp bulunmadığından değerinde bir eksilmenin söz konusu olmadığı tespit edilerek ortak kanaate varıldığını, taşınmazın 6+2 yerine 4+2 olarak inşa edilmesinden kaynaklı olarak davacı yanın talep edebileceği bir değer kaybı tazminatı söz konusu olmadığından bu talebin de esastan reddine karar vermek gerektiğini,Her ne kadar 02/09/2021 tarihli bilirkişi raporunda 4+2 olarak inşa edilen taşınmazın sözleşmeye uygun şekilde 6+2 haline getirilmesi masrafları hesap edilmiş ise de, bu hesaplamanın dava konusu talep ile ilgisinin bulunmadığı anlaşıldığından mahkemece dikkate alınmamıştır...'' şeklinde hüküm tesis edildiğini, işbu kararın hukuka ve kanuna aykırı olduğundan istinaf kanun yoluna başvurma zarureti hasıl olduğunu,Müvekkili şirket ile davalı yan arasında 07.06.2016 tarihli Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedildiğini, işbu sözleşme gereğince davalı tarafın İstanbul ili Beylikdüzü İlçesi ... ada ... parsel ... Blok ... Kat ... Nolu bağımsız bölümde bulunan 6+2 tipli daireyi müvekkili şirkete 750.000,00 TL bedelle sattığını, müvekkili şirketin sözleşme gereği satış bedeli olan 750.000,00 TL bedeli davalı tarafa ödediğini,Satış sözleşmesinde belirtilen gayrimenkulun 6+2 tipi daire olduğunu, peyzajı ile birlikte 30.09.2018 tarihine kadar anahtar teslim olacak şekilde teslimi kararlaştırıldığını, fakat davalı yan sözleşmede belirlenen sürede gayrimenkulü teslim etmediğini, davalı taraf ile müvekkili şirket arasında akdedilen mezkur sözleşmenin Madde 3-Satıcının Yükümlülükleri başlığı adı altında bulunan ''3.2-İş bu süre içinde konut teslim edilmediği takdirde, alıcı eksikliklerin tamamlanması için satıcıya 4 (dört) ay ek süre verecektir.'' şeklinde madde tesis edildiğini, davalı tarafın ek sürenin bitiş tarihi olan 30.01.2019 tarihinde de sözleşmeye konu gayrimenkulü hazır edemediğini,Davalı taraf mezkur gayrimenkulü sözleşmede belirtilen sürelerde de hazır edemeyince müvekkili şirket tarafından Bakırköy .... Noterliğinin 07.01.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 30.01.2019 tarihine kadar ilgili gayrimenkulün teslim edilmemesi halinde aylık 5.000,00 TL kar ve kira kaybı talep edildiğini, hali hazırda 4+2 tipli imal edilmiş dairenin, 6+2 olarak imal edilip teslim edilmemesi halinde müvekkilinin şirket gayrimenkulü teslim almayacağını ihtar ettiğini, Davalı taraf ile yapılan şifahi görüşmelerde hali hazırda oldukça küçük odalardan ikisinin bölünmesi sureti ile 6+2'ye tamamlanacağının bildirildiğini, bu hususun kabulünün mümkün olmadığını, mezkur taşınmazın temeli ve genişliğinin küçük imal edildiğini, sözleşme ve sözleşmenin ruhuna aykırı bir yapı haline getirildiğini, mahkeme tarafından dava konusu gayrimenkulde bilirkişi marifetiyle yapılacak inceleme neticesinde haklılıklarının vuku bulacağını, müvekkili şirketin, yaşanan durum nedeniyle ticari anlamda telafisi mümkün olmayan zararlarının duçar olduğunu, Davalı tarafın, bugüne değin mezkur gayrimenkulü anahtar teslim olacak şekilde teslim etmediği gibi işlemiş kira ve kâr kaybını da ödemediğini,Mahkemenin de bildiği üzere TBK MADDE 112- ''Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.'' hükmünün havi olduğunu, davalı tarafın davaya konu gayrimenkulü sözleşmede belirlenen şartlarda hazır etmediğini, davalının tam kusurlu olduğunu, bu hususun davaya delil olarak sundukları ihtarnamelerle de sabit olduğunu, Müvekkili şirketin gayrimenkulü ticari kazanç amacı ile müşterisine sattığını ve tapuda devrini sağladığını, ancak davalı yanın edimini ifa etmemesinden dolayı müşterisi ile anlaşmazlıklar yaşamaya başladığını, müvekkili şirketin, müşterisine bu hali ile taşınmazın geç teslimi ve kira kaybı sebebiyle ödeme yapmak zorunda bırakıldığını,Müvekkili şirketin edimini tam ifa etmesine rağmen davalı tarafın, gayrimekulün temelini olması gerekenden küçük inşa ettiğini ve halihazırda odaları oldukça küçük bir garimenkülle edimini ayıplı olarak ifa ettiğini, Yerel mahkemenin yaptırmış olduğu bilirkişi incelemesiyle mezkur taşınmazın usulüne aykırı şekilde yapıldığının sarih olduğunu, Alınan bilirkişi raporlarının tümünde sözleşmeye aykırı şekilde mezkur yerin teslim edildiğinin kabul edildiğini, ancak değer kaybı bulunmadığını, tadilat masrafı bulunduğunun beyan edildiğini, işbu beyanın kabul edilemeyeceğini, zira kolay bir matematik hesabıyla bile değer kaybının hesap edilebildiğini, Değer farkının daha iyi anlaşılması için aynı yerde bulunan taşınmaz bedellerini sunduklarını,Dilekçede belirtilen ilk görselde ....com adlı emlak sitesinden yapmış oldukları araştırmada 6+2 dairelerin fiyatı 1.850.000 TL iken ikinci görselde bulunan 5+1 dairenin fiyatı 650.000 TL olduğunu, hal böyleyken çok basit bir internet araştırmasıyla bile farkı bulunan bedelin bilirkişiler tarafından hesap edilmediğini,Davalı ve müvekkili şirketin, basiretli bir tacir gibi davranmak zorunda olduklarını, dava konusu taşınmazın güncel bedeli 1.500.000TL olduğunu, niteliğinin şifai söylemlerle değiştirildiği iddiasının abesle iştigal olduğunu, Kira alacağına ilişkin; yerel mahkeme her ne kadar mezkur taşınmazı müvekkilinin devrettiği sebebiyle kira talep edilemeyeceğine kanaat getirmişse de işbu husus hukuka aykırı olduğunu, sözleşmenin belirlenen tarihte ifa edilmediğinin sarih olduğunu, müvekkilinin taşınmazı devrederken mezkur taşınmazın süresinde teslim edilmesi halindeki piyasa değeriyle taşınmazı devrettiğini, Yukarıda detaylıca izah edilenler tahtında yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesiyle tehiri icra taleplerinin kabul edilerek istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar İstanbul 16 Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından verilmiş olan kararının ve Isparta İcra Dairesi ... Esas sayılı icra takibinin geri bırakılmasına, vekalet ücreti ve yargılama giderlerinin davalı yana bırakılmasına karar verilmesini talep ettiklerini, İleri sürerek; Açıklanan nedenlerle tehiri icra taleplerinin kabul edilerek istinaf incelemesi sonuçlanıncaya kadar İstanbul 16. Asliye Ticaret mahkemesi 2019/291 Esas, 2022/80 K. Sayılı dosyasından verilmiş olan kararının ve Isparta İcra Dairesi ... Esas sayılı icra takibinin geri bırakılmasına, yerel mahkeme kararının kaldırılarak istinaf taleplerinin kabulünü devamla davanın kabulü ile yargılama giderleri ve avukat vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İSTİNAF SEBEPLERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ:HMK'nın 355. maddesine göre istinaf incelemesi; istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırılık görüldüğü takdirde ise resen gözetilmek suretiyle yapılmıştır.Dava; taraflar arasına akdedilen 07/06/2016 tarihli "Gayrimenkul Satış ve İnşaat Yapım Sözleşmesi" uyarınca davalı tarafından 6+2 tipli olarak yapımı tamamlanarak davacıya teslim edilecek sözleşme konusu taşınmazın davalı tarafından sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi sebebiyle kira kaybı zararının ve taşınmazın 6+2 yerine 4+2 tipli olarak yapılması sebebiyle değer kaybı zararının davalıdan tahsiline karar verilmesi talebine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiş, verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.Davacı vekili, davalının sözleşme konusu taşınmazı süresinde teslim etmediği ve sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim etmediği açık olmasına rağmen Mahkemece davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesi ile istinaf başvurusunda bulunulmuştur. Davacı tarafından ileri sürülen tüm istinaf sebepleri yargılama aşamasında sunulan dava, itiraz ve beyan dilekçeleri ile de ileri sürülmüş, ilk derece mahkemesince alınan bilirkişi raporlarında bu iddialar ve itirazlar değerlendirilmiş, gerekçeli kararda her bir iddia ve savunma sebebi hakkında ne şekilde değerlendirme yapıldığı açıklanmıştır. Somut uyuşmazlıkta, davalı tarafından sözleşme konusu taşınmazın sözleşmede belirtildiği şekilde 6+2 tipli olarak değil, 4+2 tipli olarak yapıldığı sabit ise de, Mahkemece alınan tüm bilirkişi raporlarında taşınmazın mülkiyet sınırları ve alanında bir değişiklik ve kayıp olmadığından değer kaybına sebebiyet vermediğinin tespit edildiği, dava konusu taşınmazı teslim edilmesi gereken tarihten çok önce 18/04/2018 tarihinde devir eden davacının geç teslimat sebebiyle devir alan kişinin kendisinden talepte bulunduğuna, bu sebeple zarara uğradığına ve ödeme yaptığına ilişkin dosyaya bir delil sunulmadığı gibi, istinaf dilekçesindeki taşınmazın süresinde teslim edilmesi halindeki piyasa değeriyle devredildiği beyanı karşısında zarara uğramadığının bizzat kendisi tarafından kabul edildiği, bu hususlar dikkate alındığında davacının değer kaybı ve kira kaybı zarar tazminatı talep etmek hakkı bulunmadığından Mahkemece bu gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olup, davacı vekilinin aksi yöndeki istinaf sebepleri yerinde görülmemiştir. Sonuç olarak; ilk derece mahkemesi karar ve gerekçesi usul ve yasaya uygun olup, kamu düzenine aykırılık da tespit edilmediğinden, davacının istinaf başvurusunun 6100 Sayılı HMK'nun 353/1-b1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmış ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle; 1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK' nın 353/1-b1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,2-Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcının hazineye gelir kaydına, 3-Karar tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu gereğince istinaf eden davacıdan alınması gereken 427,60-TL istinaf karar harcından, istinaf eden davacı tarafından peşin olarak yatırılan 80,70-TL harcın mahsubu ile bakiye 346,90-TL harcın davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına, 4-İstinaf yargılama giderlerinin istinaf talep eden üzerinde bırakılmasına, 5-Artan gider avansı bulunması halinde yatıran tarafa iadesine, 6-Kararın ilk derece mahkemesince taraflara tebliğe gönderilmesine, Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda 14/11/2024 tarihinde HMK'nın 362/1-a maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi.