İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/390 K.2025/492

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/390 ESAS
KARAR NO: 2025/492
DAVA: Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 20.05.2022
KARAR TARİHİ: 10.06.2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ile davacı arasında, davalı adına vekaleten---- imzaladığı ------ parselde tapuya kayıtlı, -----gayrimenkulün satışına ilişkin olarak davacının tek yetkili olarak aracılık etmesi konusunda ---- imzalandığını, sözleşme uyarınca davacı şirket çalışanı ---- tarafından mülkün ücretli profesyonel fotoğraf çekimlerinin yapıldığını-----dört adet ilanın yayınlandığını,----- ilan girildiğini ve sistemdeki------ gayrimenkul danışmanının bilgilendirildiğini, mülkün pazarlama faaliyetleri dönem dönem yapılan toplantılar ile davalı alıcıların mülk için yaptığı teklifler konusunda detaylı şekilde bilgilendirildiğini, bu konudaki tekliflerin ayrıca ---- uygulaması üzerinden de davalıya iletildiğini, taraflar arasındaki Sözleşmenin 5.3 maddesi "Müşteri, 2. Maddede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak üçüncü kişilerden kendisine gelen tüm başvuruları ------ bildirmeyi, bu kişi ve kuruluşlar ile ----- emlak danışmanının onayı olmadan satış veya satış vaadi işlemi yapmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder" şeklinde olduğunu, sözleşmenin 5.4 maddesinin "Müşteri işbu yetkilendirme belgesi süresi boyunca gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşların aracılığı ile taşınmaza ilişkin kiralama veya satış işleminde bulunmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder" olduğunu, sözleşmenin 5.5 maddesinin "Müşteri, -------- Danışmanının bulduğu ve işbu sözleşme şartları dahilinde satış koşullarını kabul eden alıcı adayı ile işbu yetkilendirme belgesi şartları dahilinde taşınmazın satılması işlemini gerçekleştirmeyi peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder" şeklinde olduğunu, davalının her ne kadar sözleşmenin 5.5 maddesi ile "müvekkilce bulunan, satış şartlarını kabul eden alıcıya taşınmaz satışı yapmayı" kabul etmiş ise de "benim bu insanlardan midem bulandı" gerekçesi ile iptal ettiğini, davacıyı zarara uğrattığını, taraflar arasındaki ------ yazışmaları ile de sabit olduğu üzere, ------ itibari ile davacının mülke ilişkin 1.925.000-TL satış bedelini ödemeyi kabul eden alıcı bulunduğunu, davacının emek ve mesai harcanmak sureti ile mülke, -----alıcı bulunduğunu, davalı tarafa bilgi verildiğini ve davalı tarafından ---- şeklinde cevap verilmiş iken,---- tarihinde davalı tarafça bu satış işlemi-------- benim midem bulandı bu işten. Satmıyorum bu adama daireyi. Yarınki toplantıyı iptal et" talimatı ile sözleşmenin 5.5.maddesine açıkça aykırı olarak, satış işleminin gerçekleştirilmediğini, sözleşmenin 5.5 maddesinde, davacı satış şartlarını karşılayan alıcının bulunması halinde, davalının satışı gerçekleştirmesini gerektiğini, davalı işbu sözleşme maddesine aykırı davranarak davacıyı zarara uğrattığını, davacının --- ayında bulduğu alıcıya ---- üzerinden satış işlemini, sözleşmenin 5.5 maddesine aykırı şekilde gerçekleştirmeyen, satışı ----- olarak yapmamak sureti ile davacıyı zarara uğratan davalının, sadece üç ay sonra, ----- tarihinde mülkü, davacının bilgisi dışında, sözleşmenin ---- maddelerine aykırı şekilde,------- isminde yabancı uyruklu bir kişiye bizzat devrettiğini, tapu kayıtları ile de sabit olduğu üzere, sözleşmeye konu mülkün, davalı tarafından davacı ve sözleşme saf dışı bırakılarak, ---- tarihinde, davalı tarafından üçüncü bir kişiye devredildiğini, işbu satış işleminden sadece üç ay önce davacının, -------- alıcı bulunduğu dikkate alındığında, davalının mülkü minimum bu değere veya yüksek ihtimalle daha yüksek bir bedele devrettiğini, sözleşmenin 5/1-2-3-4-5. maddelerine aykırılığın yaptırımının, sözleşmenin 5.6. Maddesinde düzenlendiğini, işbu maddeye göre, sözleşmeye aykırılık halinde davalının, taşınmazın satış bedelinin %4'ü + KDV'yi davacıya ödeme yükümlülüğü altında olduğunu, davalı mülk sahibi şirketin, davacının bilgisi ve muvafakati dışında mülkü,---- tarihinde dava dışı -------- isimli yabancı uyruklu bir şahsa devrettiğini, yapılmış olan işbu sözleşmeye aykırı devir nedeni ile, huzurdaki davayı ikame sureti ile sözleşme 5.6 maddesi gereği, belirlenecek olan taşınmazın satış bedelinin %4'ü + KDV tutarını talep zaruretinin hasıl olduğunu, tüm bu nedenlerle; fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kayıt ve şartıyla şimdilik 1.000,00-TL'lik davanın kabulünü, sözleşmenin 5.6 maddesi gereği, taşınmazın satış bedelinin %4'ü + KDV'nin satış tarihi olan 04.10.2022 tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Islah Dilekçesi: Davacı vekili 18.04.2025 tarihli dilekçesi ile; HMK M.107 uyarınca anılan bilirkişi raporu doğrultusunda dava değerinin artırımı yoluna gittiğini, dava dilekçesinde 1.000,00-TL'lik talebini 104.000,00 TL+KDV'ye artırdığını beyan etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, davalı şirket ile aralarında ------ taşınmazın satışı hususunda ----- imzalandığı iddiasında bulunduğunu ancak söz konusu sözleşmenin ---- tarihinde değil,----- tarihinde taraflar arasında akdedildiğini ayrıca sözleşmeyi imzalayan dava dışı---- sözleşmeyi dava dışı ---- ve davalı şirkete teslim etmediğini, davacının, davalı şirkete ve dava dışı --- göndermiş olduğu---- ihtarnamede de sözleşmenin kurulduğu tarihin ------- olduğunu iddia ettiğini, davacı iki farklı yere iki farklı tarih belirttiğini, dosyada mübrez sözleşme örneğinden de, dosyaya sunulan diğer delillerden de sözleşme tarihi üzerinde oynama yapıldığını ve hak edilmeyen bir alacağın tahsil edilmek istendiğinin ortada olduğunu, kötü niyetli olan davacının, önce ihtarnamede sözleşmenin yüz seksen günlük süresi içerisinde ücrete hak kazandığını iddia edebilmek için sözleşme tarihini ------- olarak yazdığını, bundan sonuç alamayınca da huzurdaki davada sözleşmedeki nisan ayını ifade eden ---- rakamını haziran ayına tekabül edecek şekilde------- olarak değiştiğini ancak sözleşmenin gerçek tarihi ------ olduğunu, davacı şirket veya herhangi bir çalışanı, dava konusu sözleşmede tahrifat yaptığını, konuya ilişkin -------- şikayetin devam ettiğini, huzurdaki davanın esasına ve gidişatına etki edeceğinden evrakta sahtecilik soruşturmasının bekletici mesela yapılması gerektiğini, davacının, dava dilekçesinde; taşınmazın ücretli profesyonel fotoğraf çekimlerinin yapıldığını, sahibinden adlı internet sitesine ilan konulduğunu ve ---------adlı şirkete ait internet sitesinde ilan girilmek suretiyle danışmanların bilgilendirildiğini beyan ettiğini, konuya ilişkin olarak ilgili şirkete müzekkere yazılarak, sözleşme imzalanmadan-------- kişilerin bilgilerinin sisteme girilip girilmediğinin sorulması" gerektiğini, -------adlı internet sitesine müzekkere yazılarak, davacının sözde koyduğu ilanların tarihlerinin davacının dava konusu tahrifat yaptığı tarihlerde mi yoksa gerçek sözleşme tarihi olan ------tarihinden sonra mı konduğu hususun tespit edilmesi gerektiğini, davacının, dava dilekçesi ekinde ----- üzerinden dava dışı sözde ---- ait olan yazışmaları delil olarak dosyaya sunduğunu, söz konusu konuşmaların dava dışı ------yapıldığına dair kanıtın olmaması ve yalnızca belirli konuşmaların cımbızlanmak suretiyle konulmasından dolayı bu konuşmaların esasa ilişkin değerlendirilmemesi gerektiğini ayrıca ----- içtihatları da göz önüne alındığında, konuşmaların tarafları olmayan kişilerin, ikili görüşmelerdeki yazışmaları veya bu gibi belgeleri davada delil olarak kullanamadığını ve hukuka aykırı delil kabul edildiğinin görüleceğini, bu nedenle -------- görüşmelerinin delil olarak kullanılmasına muvafakatlerinin olmadığını, tüm bu nedenlerle; bir an için sözleşmenin geçerli olduğu düşünülse bile, davacının dava konusu taleplerinin kabulü mümkün olmadığını, sözleşmenin, iş sahibinin istediği sözleşmenin yapılması karşılığından ödenecek ücrete ilişkin olduğunu, iş sahibinin ücret ödeme borcu, aksi kararlaştırılmadıkça, aracılık faaliyetlerinin yerine getirilmesi ve iş sahibinin alıcı ile sözleşme akdetmesi halinde doğacağını, satış sözleşmesi kurulamaması halinde sözleşme ile kararlaştırılan iş tamamlanmamış olacağını, davacının sözleşme kapsamında satış yapılması için bir takım hazırlık hareketlerinde bulunduğu ve bunun için kendisine ücret ödenmesi gerektiği iddiasındaysa da TMK 520. Maddesinde yapılan tanıma göre “sözleşmeye aracılık edilmesi” ve ilaveten “sözleşmenin kurulması” halinde ücrete hak kazanılacağını, bu nedenle, davacının ücrete hak kazanmadığının ortada olduğunu, davacının iddiasının aksine dava dışı ----davalı şirkete ait taşınmazın satışının yapılması için davacı tarafından bulunan herhangi bir kişiyle bir araya gelmediğini, dava dışı------- taşınmazın satışı için davacının bulduğunu iddia ettiği şahıs ile üç - dört kez bir araya gelmek için sözleşmiş fakat görüşme davacının bulduğunu iddia ettiği şahsın bahaneleri nedeniyle gerçekleşmediğini, davacının bulduğunu iddia ettiği şahsın kusurlu ve açıklanamayan nedenleriyle zaten satış için gerekli görüşmeler dahi gerçekleşmediğini, hayatın olağan akışında ve emlak piyasasındaki hareketlilik uyarınca, bir taşınmazın satışı için kapora verilmesi gerektiğini, davacının iddiasının satış gerçekleşmesi ihtimali bulunduğu yönündeyse de gerçekleşmesi ihtimali bulunduğu iddia edilen satış için herhangi bir kapora ücreti davalı şirkete veya dava dışı ----- verilmediğini, davacının dava dilekçesinde ----- tarihinde mülkü, müvekkilin bilgisi dışında, sözleşmenin 5.3 ve 5.4 maddelerine aykırı şekilde,----- isminde yabancı uyruklu bir kişiye bizzat devretmiştir” beyanında bulunduğunu, gerçekte ise satışın---- tarihinde yapıldığını, bu hususun tapu kayıtları ile sabit olduğunu, gerçek sözleşmede yazılı tarih olan ----- tarihi dikkate alındığında sözleşme süresi olan yüz seksen günün bitiminden günler sonra satış gerçekleştiğinin görüleceğini, davacının, davalı şirketten haksız bir şekilde talepte bulunabilmek için ---- tarihli ihtarnamede sözleşme tarihini ------- olarak belirttiğini, böylece yüz seksen günlük sözleşme süresi içerisinde ücret talebinde bulunabilmek istediğini, davacının işbu davayı kötü niyetli olarak açtığının ortada olduğunu, satış tarihi ve gerçek sözleşme tarihi dikkate alındığında ne satışın yapılmasından ne de satışın yapılamamasından dolayı davalı şirketin herhangi talepte bulunulması hukuken mümkün olmadığını, tüm bu nedenler ve resen dikkate alınacak nedenlerle; haksız ve mesnetsiz olarak davalı şirket aleyhine açılan davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN İNCELENMESİ VE GEREKÇE;Dava; tellallık ücretinin ödenmediği iddiasıyla açılan alacak davasıdır.
Davacı vekili özetle; taraflar arasında, davalıya ait------- gayrimenkulün satışına ilişkin olarak davacının tek yetkili olarak aracılık etmesi konusunda---------- imzalandığını, sözleşme uyarınca mülkün ücretli profesyonel fotoğraf çekimlerinin yapıldığını, ------- sitesine ilan girildiğini, mülk için yapılan teklifler konusunda davalının detaylı şekilde bilgilendirildiğini, bu konudaki tekliflerin ayrıca -------- uygulaması üzerinden de davalıya iletildiğini, bulunan alıcıların davalı tarafından kabul edilmediğini, buna rağmen davalının sözleşme süresi içerisinde taşınmazı kendisinin satarak aracılık ücreti ödemekten kaçındığını beyan ederek, tellallık ücretinin ödenmesini dava ve talep etmiş; davalı vekili ise; sözleşmenin ---- tarihinde değil, ----- tarihinde imzalandığını, davacı tarafın tellallık ücretine hak kazandığını iddia edebilmek için sözleşmede yazan tarihi değiştirdiğini, sahte sözleşmeye dayalı olarak bu şekilde talepte bulunulamayacağını, sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilse dahi ücretin, aracılık faaliyetlerinin yerine getirilmesi ve iş sahibinin alıcı ile sözleşme akdetmesi halinde doğacağını beyan ederek davanın reddini istemiştir.Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda basit yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış, yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasına geçilmiş, davaya konu sözleşme aslı dosyaya getirtilmiş, savcılık dosyası celp edilmiş, ---- dava konusu taşınmazın satışına dair davalı ile dava dışı ---- arasında yapılan resmi senet celp edilmiş, tanıklar dinlenmiş, bilirkişi raporu alınmış ve dava sonuçlandırılmıştır.Davacı ve davalı arasında --------satışı konusunda, gayrimenkul aracılık sözleşmesi yapıldığı konusunda ihtilaf bulunmadığı; taraflar arasında uyuşmazlığın; sözleşmenin yapıldığı tarihin ne olduğu, davalının bizzat kendisinin taşınmazı satıp satmadığı, satmış ise bu satışın sözleşme süresi içinde mi dışında mı olduğu, satışın yapılma şekli ve süresi ile sözleşmenin bertaraf edilip edilmediği, davacının bundan kaynaklı 'satış bedelinin %4'ü+kdv' talep edip edemeyeceği noktalarında toplandığı tespit edilmiştir.----- soruşturma sayılı dosyasının yapılan incelemesinde; dosyamızın davalısı ---- dosyamızın davacısı----aleyhine,------satışı konusunda yapıan gayrimenkul aracılık sözleşmesinde sahtecilik yapıldığı iddiasıyla şikayetçi olduğu savcılık dosyasında dosyamızdan sonra bilirkişi raporu alındığı anlaşılmıştır.Tanık -----Benim babamın ------ diye bir şirketi var. Biz şirket olarak davalı -------- ortak iş yapmak için görüşmeler yapıyorduk. Bu görüşmelere 2021 yılının 3. Ayında başladık. Bu dönemde davalı ile ortak ofis kullanıyorduk. Dava konusu olayı da o sebeple biliyorum. Davacı ile taşınmazın satışına aracılık etmek üzerine davalının anlaştığını, sözleşmenin ------- yapıldığını biliyorum. Ancak defalarca alıcı bulunmasına rağmen davacı satış yapmaya yanaşmadı. Sonrasında kendisi sattı. Sözleşmenin gerçek tarihi Nisan 2021'dir. Ben sözleşmenin fotokopisini gördüm. Aslını görmedim. Sözleşme yapılırken ofiste olduğum için tarihi biliyorum. Ben sözleşmenin aslını kimin aldığını bilmiyorum, ben sözleşme yapılırken tarafların yanındaydım olaya ilişkin bilgim görgüm bundan ibarettir" şeklinde beyanda bulunmuştur. Tanık -------Ben davalı yetkilisi ile uzun yıllardık arkadaşım. Bir dönem beraber iş de yaptık. Şuanda da beraber çalışıyoruz. Bu sebeple olaydan haberdarım. Sözleşme 2021 yılının Nisan ayında yapıldı. Sözleşme yapılırken ofiste değildim. -------- taşınmazı satamadığı için sıkıntıya girdi. Daha sonra davalı kendisi sattı. Ben sözleşmeyi fiziki olarak görmedim, olaya ilişkin bilgim görgüm bundan ibarettir" şeklinde beyanda bulunmuştur.Sözleşmenin aslının dosyaya sunulduğu ve sözleşmede sahtelik iddiası bulunduğu,------dosyasının uzun süredir derdest olduğu anlaşılmakla, sözleşmenin aslı üzerindeki tarih kısımlarında tahrifat yapılıp yapılmadığının tespiti için dosyanın imza ve yazı incelemesi konusunda uzman bir bilirkişiye tevdiine karar verilmiştir.Grafoloji Uzmanı bilirkişinin 25/03/2024 tarihli raporunda özetle; "...İnceleme konusu sözleşmenin ön ve arka yüzünde bulunan düzenleme tarihlerinin önceden “08.04.2021” olarak yazılmış iken, rakamların üzerinden farklı evsafla mürekkepli kalemle gidilmek (sürşarj) ve ay hanesinin sonundaki “4” rakamının “6” rakamına dönüştürülmek suretiyle mevcut düzenleme tarihlerinin “08.06.2021” haline getirildiği ve sözleşmenin düzenleme tarihlerinde tahrifat yapılmış olduğu kanaatine varılmıştır..." şeklinde kanaat belirttiği, bu raporun sonradan savcılık dosyasında alınan rapor ve mahkememizin duruşmadaki gözlemi ile uyumlu olduğu görülmüştür.
Dosya gayrimenkul satışına aracılık konusunda sektör uzmanı ve Mali Müşavir bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetine tevdii edilmiştir.Bilirkişi heyetinin 11/10/2024 tarihli raporunda özetle; "...Davacının yasal ticari defterleri incelendiğinde; 2021-2022 yıllarında fiziki ortamda tutulan Yevmiye, Defter-i
Kebir ve Envanter defterlerinin noter açılış/kapanış onaylarının süresinde yapıldığı, ticari defterlerin TTK ve VUK hükümlerine göre usulüne uygun tutulduğu, davacı şirketin
kendi defter kayıtlarının birbirini doğruladığı, sahibi lehine delil niteliği taşıdığı görülmüştür. Davalının yasal ticari defterleri incelendiğinde; 2021-2022 yıllarında fiziki ortamda tutulan Envanter defterlerinin noter onayları le 2021-2022 yılları elektronik ortamda tutulan Yevmiye ve Defter-i kebir GİB onaylı e-defter beratlarının süresinde yapıldığı, ticari defterlerin TTK ve VUK hükümlerine göre usulüne uygun tutulduğu, davalı şirketin kendi defter kayıtlarının birbirini doğruladığı, sahibi
lehine delil niteliği taşıdığı görülmüştür. Hesap İncelemesi Yönünden; Her iki tarafın ticari defterleri raporun 5.b. bölümünde incelendiği şekilde tarafların ticari defterlerinde birbirleri arasında cari/açık hesap kaydı, herhangi bir fatura, dekont ya da ödeme kaydına rastlanmamıştır. Borçlar mevzuatına yönelik değerlendirme yapıldığında: Dosyaya sunulan “Satılık Gayrimenkul Danışmanlık Yetkilendirme Sözleşmesi” başlıklı adi yazılı sözleşmenin (simsarlık/tellallık sözleşmesinin) taraflarının (işsahibi) -------- (emlak işletmesi) davalı (sorumlu emlak danışman----) olarak gösterildiği; ------- numaralı bağımsız bölümün konu edildiği; işbu sözleşmenin 5.3 maddesinin "Müşteri, 2. Maddede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak üçüncü kişilerden kendisine gelen tüm başvuruları----- bildirmeyi, bu kişi ve kuruluşlar ile -------- onayı olmadan satış veya satış vaadi işlemi yapmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder."; sözleşmenin 5.4 maddesinin "Müşteri işbu yetkilendirme belgesi süresi boyunca gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşların aracılığı ile taşınmaza ilişkin kiralama veya satış işleminde bulunmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder."; sözleşmenin 5.5 maddesinin "Müşteri,-------- bulduğu ve işbu sözleşme şartları dahilinde satış koşullarını kabul eden alıcı adayı ile işbu yetkilendirme belgesi şartları dahilinde taşınmazın satılması işlemini gerçekleştirmeyi peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder."; sözleşmenin 6.1 maddesinin "İşbu yetkilendirme belgesi süresi, taraflarca imzalandığı tarihten itibaren 180 gün...” şeklinde olduğu; “sözleşmenin yapıldığı tarihin ne olduğu” hususunda borçlar mevzuatına yönelik değerlendirme yapıldığında: Sözleşmenin ilk sayfasının sağ köşesinde ve son sayfasında el yazısı ile 08.06.2021 yazdığı; ancak “06” ibaresindeki “6” rakamının “4” rakamından çevrilip çevrilmediğinin, sonradan tek taraflı olarak 4 rakamının 6 olarak değiştirilip değiştirilmediğinin uzmanlık alanımızca anlaşılamayacağı; --------soruşturma numaralı dosyaya sunulan bilirkişi raporunda asıl belgenin bulunmamasından ötürü tahrifat incelemesinin yapılamadığının beyan edildiği; ancak huzurdaki davaya sunulan---- tarihli bilirkişi raporunda ise 4 rakamının 6 olarak değiştirildiği ve tarihin -------- haline getirildiği yönünde tespitte bulunulduğu; "davalının bizzat kendisinin taşınmazı satıp satmadığı, satmış ise bu satışın sözleşme süresi içinde mi dışında mı olduğu; satışın yapılma şekli ve s ile sözleşmenin bertaraf edilip edilmediği; davacının bundan kaynaklı 'satış bedelinin %4'ü+kdv' talep edip edemeyeceği” hususunda borçlar mevzuatına yönelik değerlendirme yapıldığında: a. Sözleşmeye konu edilen ------ numaralı bağımsız bölüme ait tapu kaydı incelendiğinde işbu bağımsız bölümün davalı tarafından satış yolu ile, ------ tarihinde mülkiyetinin kazanıldığı; davalı tarafından ise satış yolu ile 04.10.2021 tarihinde dava dışı şahsa mülkiyetin devredildiği; b. Eğer “Satılık Gayrimenkul Danışmanlık Yetkilendirme Sözleşmesi” başlıklı adi yazılı sözleşmenin tarihi (alınan bilirkişi raporuna göre) -------- olarak kabul edilir ise bu halde sözleşmenin 6.1 maddesinin "İşbu yetkilendirme belgesi süresi, taraflarca imzalandığı tarihten itibaren 180 gün...” şeklinde olması nedeniyle ------ tarihine 180 gün eklendiğinde bulunan tarihin ----olacağı'; c. Hal böyle olmakla da davalı tarafından henüz süre dolmadan----- numaralı bağımsız bölümün mülkiyetinin satış yolu ile 04.10.2021 tarihinde dava dışı şahsa devredilmesi nedeniyle sözleşmenin 5.4, 5.5 maddesinin ihlal edildiği ve sözleşmenin 5.6 maddesine göre (TBK m.179 hükmü gereğince ceza koşulu olarak) satış bedelinin %4'ü ile KDV'nin talep edilebileceği kanaatine varıldığı; takdirin elbette Sayın Mahkeme'ye ait olduğu, ancak dosya kapsamı incelendiğinde tapu senedine rastlanmadığı; ------ tarihli yazının ekinde tapu senedinin bulunmadığı; dolayısıyla davalı tarafından dava dışı şahsa satış yolu ile bağımsız bölümün hangi bedel üzerinden satıldığının anlaşılamadığı ..." şeklinde kanaat belirttiği görülmüştür.------ dava konusu taşınmazın satışına dair davalı ile dava dışı ---- arasında yapılan resmi senet celp edilmiş ve dosya ek rapora verilmiştir.TBK Uzmanı Bilirkişinin 29/01/2025 tarihli ek raporunda özetle; "...davalı tarafından henüz süre dolmadan 256 numaralı bağımsız bölümün mülkiyetinin satış yolu ile 04.10.2021 tarihinde dava dışı şahsa devredilmesi nedeniyle sözleşmenin 5.4, 5.5 maddesinin ihlal edildiği ve sözleşmenin 5.6 maddesine
göre (TBK m. 179 hükmü gereğince ceza koşulu olarak) satış bedelinin %4’ü ile KDV’nin talep edilebileceği kanaatine varıldığı; ----tarafından hazırlanan ------ tarihli yazının ekinde sunulan --- tarihindedüzenlenen resmi senet incelendiğinde davalı şirket tarafından---- numaralı bağımsız bölümün dava dışı----bedelle satıldığı görülmekle, satış bedelinin %4’ü olan 104.000+KDV olarak hesaplama yapıldığı (KDV hesaplamasının uzmanlık alanımda olmadığı); takdirin elbette Sayın Mahkeme’ye ait olduğu..." şeklinde kanaat belirttiği görülmüştür.TBK'nın 179.maddesine göre; "Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir."Tüm dosya kapsamına göre; davacı ve davalı arasında------ satışı konusunda, gayrimenkul aracılık sözleşmesi yapıldığı, sözleşmenin yapıldığı tarih konusunda ihtilaf bulunduğundan, sözleşme aslı üzerinde yaptırılan grafolojik inceleme neticesinden anlaşıldığı üzere sözleşme tarihinin ----- olduğu, sözleşmenin 5.3 maddesine göre "Müşteri, 2. Maddede özellikleri belirtilen taşınmaz ile ilgili olarak üçüncü kişilerden kendisine gelen tüm başvuruları----- bildirmeyi, bu kişi ve kuruluşlar ile------- onayı olmadan satış veya satış vaadi işlemi yapmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder."; 5.4 maddesine göre "Müşteri işbu yetkilendirme belgesi süresi boyunca gerek bizzat gerekse başka kişi ve kuruluşların aracılığı ile taşınmaza ilişkin kiralama veya satış işleminde bulunmamayı peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder."; ------- bulduğu ve işbu sözleşme şartları dahilinde satış koşullarını kabul eden alıcı adayı ile işbu yetkilendirme belgesi şartları dahilinde taşınmazın satılması işlemini gerçekleştirmeyi peşinen beyan, kabul ve taahhüt eder."; 6.1 maddesine göre "İşbu yetkilendirme belgesi süresi, taraflarca imzalandığı tarihten itibaren 180 gündür...” hükümlerinin kararlaştırıldığı; sözleşme tarihi olarak kabul edilen ---- itibaren 180 gün sayıldığında bulunan tarihin --- olacağı, davalı tarafından sözleşmeye konu --- numaralı bağımsız bölümün mülkiyetinin satış yolu ile ------ tarihinde dava dışı şahsa devredilmesi nedeniyle sözleşmenin 5.4, 5.5 maddesinin ihlal edildiği, sözleşmenin 5.6 maddesine göre (TBK m.179 hükmü gereğince ceza koşulu olarak) davacının satış bedelinin %4'ü+KDV'yi talep edebileceği, resmi tapu senedine göre davalının taşınmazı ---- bedelle satıp devrettiği anlaşılmakla; davacının davasının --- tarihli bedel artırım dilekçesi doğrultusunda kabulü ile, ---- satış bedelinin %4'ü olan ------ satış tarihi olan ----itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur:
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının davasının -------- tarihli bedel artırım dilekçesi doğrultusunda KABULÜ İLE;
-104.000,00-TL+KDV'nin satış tarihi olan 04/10/2021'den itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
2-Harçlar Kanununa göre alınması gerekli 7.104,24-TL karar harcının, davacı tarafından yatırılan 80,70-TL peşin harç ve 1.795,00-TL ıslah harcından mahsubu ile bakiye 5.228,54-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan toplam 1.875,70-TL peşin ve ıslah harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından başvurma harcı, vekalet harcı, bilirkişi ücreti, tebligat, posta ve müzekkere gideri olarak sarf edilen 7.651,00-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davalı tarafından vekalet harcı, bilirkişi ücreti, tebligat, posta ve müzekkere gideri olarak sarf edilen 2.595,00-TL yargılama giderinin davalı üzerinde bırakılmasına,
6-Kabul edilen dava yönünden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davacı lehine takdir olunan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddeleri ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca --------- bütçesinden ödenen 1.560,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
8-Dosyada mevcut gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde ----------- Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar, açıkça okunup usulen anlatıldı.10.06.2025