Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2970 K.2025/3537

3. Hukuk Dairesi         2024/2970 E.  ,  2025/3537 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/776 E., 2024/731 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 38. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/23 E., 2022/51 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; ... Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında yer alan arsanın davalı tarafından satışa çıkarıldığını ve 30.11.2011 tarihinde yapılan ihalede müvekkili ile diğer ortakların taşınmazı satın aldıklarını ve bedelini ödediklerini, tapu devrinin 30.03.2017 tarihinde gerçekleştiğini, ihale evraklarında arsanın maksimum inşaat emsalinin E:4,00 ve Hmax=serbest yapılaşma koşullu Bölgesel Ticaret Merkezi olarak belirtildiğini ancak ihaleden sonra ve tapu devrinden önce kat yüksekliğinin 10 kata düşürüldüğünü, yapılaşma koşullarında aleyhe yapılan değişiklikler sonucu taşınmazın değerinin önemli oranda düştüğünü ve müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek; şimdilik 40.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; arsa satış ihalesindeki ilan edilen imar durumu ile 30.11.2011 tarihindeki imar durumu aynı olduğunu, yapılaşma şartının E: 4.000 Hmax serbest olduğunu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 tarihli ve 4624 sayılı yazısı gereği ... Büyükşehir Belediyesi Meclisinin 14.02.2018 tarihli ve 293 sayılı kararı ile yapılaşmış olanlar dışındakilerine Hmax:10 kat olarak yükseklik sınırı getirildiğini, bahse konu değişikliğin İdarenin tasarrufunda olmayıp, bölge geneline yönelik alınmış bir karar olmakla birlikte, anılan bölgede imar planlarının ... Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanarak onaylandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının taşınmaz hissesinin ediniminden sonra yapılan imar değişikliği ile dava konusu taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmadığının görüldüğü, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmeyeceği, bu sebeplerle davacının yapılan düzenleme ile bir zararının meydana gelmediği, netice olarak davanın ispatlanamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun yeterli, denetime ve somut olayın özelliklerine uygun olması, taşınmazın yapılan ihale sonucu
30.11.2011 tarihinde Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesi ile satılması, aynı tarihte taşınmazın alıcılara devredilmesi, davacı alıcı adına 30.3.2017 tarihinde tapuya tescil edilmesi, satış sözleşmesinin (5.1.) maddesinde, "Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcı'ya ait olacaktır." şartının kararlaştırılması, taşınmazın satış sözleşmesi sırasında E:4.00 Hmax:Serbest yapılaşma koşulları ile satışa çıkarılması, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün 25.03.2014 tarihli kararı üzerine ... Büyükşehir Belediyesi tarafından imar planlarında ve plan notlarında gerekli değişiklikler yapılması ile taşınmazda 10 kattan fazla inşaat yapma imkanının kalmaması, 5104 sayılı ... Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesine göre alanda yapılan imar planı ve değişikliklerin ... Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılması, ... Büyükşehir Belediye Meclisinin 14.02.2018 tarihli kararı ile alandaki kat yüksekliğinin Hmax:10 kat olarak değişikliğe uğraması, sözleşme ve teslim formu ile taşınmazın tesliminin aynı tarihte yapılması, taşınmazdaki kat yüksekliğine dair imar proje değişikliğinin davacının taşınmazı satın almasından sonra gerçekleşmesi, davacının, arsanın mevcut durumu itibarıyla uğradığı zarara dayanak oluşturacak imar planı değişikliği öncesinde ve sonrasında somut bir zararı olduğunu ispat edememesi, davacının taşınmazı edindikten sonra yapılan imar değişikliği ile taşınmazdaki inşaat alanında bir değişikliğin olmaması, inşaat yapımındaki kat sınırlamasının inşaat alanını değiştirmemesi, davacının sonradan yapılan düzenleme sonucunda bir zararının oluşmaması, satış sözleşmesinden sonra meydana gelen imar değişikliğinden davalının sorumlu tutulamayacak olması gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz yoluna başvurmuştur.
V. TEMYİZ
A.Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davalının sorumluluğunun esas itibariyle kusursuz sorumluluğa dayandırıldığını, ifa alıcıya tapu devri yapılmakla tamamlandığından ifa tarihinin tapu devrinin yapıldığı 30.03.2017 tarihi olduğunu, ifa tarihi itibariyle dava konusu taşınmaz ihale dökumanlarında yazılı bir takım vasıflarını kaybederek ayıplı kusurlu hale gelmiş olduğundan davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 246. maddesinin yollamasıyla 219. maddesi itibariyle ayıp ve kötü ifadan satılanın maddi, hukuki ve ekonomik ayıplarından sorumlu olduğunu, imar değişikliğinin Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirlediği esaslar çerçevesinde ... Büyükşehir Belediyesince gerçekleştirmiş olmasının davalının satış sözleşmesine ve kanuna dayalı sorumluluğunu ortadan kaldırmadığını, yapılan imar değişikliği ile dava konusu arsanın yüzölçümünde ve arsa üzerinde yapılabilir inşaat alanında bir eksilme, azalma olmasa bile kat yüksekliğinin serbest durumdan 10 kata düşürülmesi ile zarar oluşacağından, oluşan zararın emsal karşılaştırma yöntemi, gelir indirgeme yöntemi, direkt kapitalizasyonu yöntemi vb. bilim dünyasında ve serbest piyasada genel kabul görmüş gayrimenkul yöntemlerinden en uygunu ile tespiti, hesaplanması ve hüküm altına alınması gerektiğini, bilirkişi raporunun teknik ve hukuki yönlerden yetersiz olup hüküm tesisine elverişli olmadığını, gerekçeli kararda bir takım maddi ve hukuki hatalar, dosya kapsamına ve hukuka aykırı yorum ve değerlendirmeler yapıldığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklı müspet zararın tahsili istemine ilişkindir.
20.02.2020 tarihli ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun çeşitli maddelerinin yanı sıra 8. maddesinde değişiklik yapılmış ve maddenin (b) bendine; "imar planlarında bina yüksekliklerinin serbest olarak belirlenemeyeceği, sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç olmak üzere mer’i imar planlarında: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin; emsal değerde değişiklik yapılmaksızın çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonları yapılmak suretiyle ilgili idare meclis kararı ile belirleneceği" hükmü eklenmiştir.
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı 01.11.2011 tarihli Gayrimenkul (Arsa) Satış Sözleşmesinin (3.) maddesi; ''Gayrimenkul alıcıya bir teslim tutanağı ile işbu sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren teslim edilmiş sayılır. ... , teslim ihbarında belirtilen süre içerisinde gayrimenkulü teslim almadığı taktirde bildirilen teslim tarihi itibariyle teslim almış sayılır. ..., Gayrimenkul Tespit ve Teslim tutanağında belirtilen hususlar çerçevesinde, gayrimenkulü mevcut durumuyla görmüş ve kabul etmiş sayılır ve bu duruma ilişkin herhangi bir değişiklik veya hak ve alacak talebinde bulunamaz.'' ve (5.1.) maddesi; ''.. Gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülükler alıcıya ait olacaktır.'' şeklindedir.
Dosya içerisinde bulunan 30.11.2011 tarihli teslim tutanağı, sözleşme ekinde yer almakta olup alıcılar adına vekaleten hareket eden ... da tutanağı imzaladığı görülmüştür.
6098 sayılı Kanunun 26. maddesi gereği; taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilecektir. Taraflar arasında düzenlenen ve yukarıda yer verilen sözleşme hükümleri gereği, taşınmazın 30.11.2011 tarihinde alıcıya teslim edildiği, gayrimenkulün tesliminden sonra gerçekleşecek mevzuat değişikliği nedeniyle malik adına doğabilecek her türlü yükümlülüğün de alıcıya ait olacağının tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırıldığı ve hükme esas alınan raporda bu değişiklikten kaynaklı olarak davacının herhangi bir zararının bulunmadığının tespit edildiği anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.06.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.