Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3078 K.2025/2288

3. Hukuk Dairesi         2024/3078 E.  ,  2025/2288 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/1305 E., 2024/1146 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 11. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/1197 E., 2023/143 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... pafta, ... parselde yer alan ... yüklenici müteahhit davalı tarafından yapıldığını, müteahhit firmanın bağımsız bölümleri kat maliklerine sattığını, davalı inşaat firması tarafından yapılan dairelerin ve ortak alanların anahtar teslim olarak eksiksiz bir şekilde yapılmasının taahhüt edildiğini, yapılan sözleşmelerde dairelerin eksiksiz ve iskanı alınmış bir şekilde teslim edileceğinin taahhüt edildiğini ancak yüklenici firma tarafından kat maliklerine gösterilen katalog, maket ve dijital ortamda oluşturulan kayıtların fiili durumla örtüşmediğini ileri sürerek; site ortak alanlarındaki açık ve gizli ayıplı imalatların, eksikliklerin ve projeye aykırılıkların tespitini, eksikliklerin ve hatalı imalat ve işçiliklerden kaynaklanan zararların tazminini, belirsiz alacak davası uyarınca tazminat isteklerinin incelenmesine, toplanacak delillere göre tazminat hesabı yaptırılarak dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; inşaattaki statik, mekanik, elektrik, mimari projeye ve yönetmeliklere aykırılıkları, açık veya gizli ayıpları, işçilik hatalarını ileri sürebilecek kişilerin ... Noterliğinin 02.11.2012 Tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarının olduğunu, davacı yönetimin tarafı olmadığı bir sözleşmede aykırılıkların var olduğunu ileri sürmekte dava takip yetkisinin bulunmadığını, davacı site yönetiminin dava takip yetkisi olmaması nedeniyle davanın, dava şartı eksikliği ve hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddinin gerektiğini, davacının, davayı hatalı bir şekilde müvekkili aleyhine açtığını, müvekkili şirketin husumeti bulunmadığından haksız açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerektiğini, ana sözleşme ile yüklenici firmanın sorumluluğunun 2 yıl olacağının belirlendiğini, söz konusu inşaatın yapı kullanma izin belgesinin 03.06.2016 tarihinde alındığını, projenin bu tarihte eksiksiz olarak teslim edildiğini, inşaat ilişkin kusurların müteahhide yöneltilme süresinin dolduğunu, zaman aşımı yönünden itiraz ettiklerini, esasa ilişkin olarak ise; sitedeki tüm imalatın, statik, mekanik, elektrik, mimari proje ile yönetmeliklere uygun olarak yapılmış olduğunu, arsa sahiplerinin müteahhit firma tarafından yapılan inşaatın proje ve eklerini uygun olarak yapıldığına yönelik rızası ve muvafakatnameleri ile iskan için müracaatta bulunulduğunu, yapı kullanım izin belgesinin alındığını, projeye dair herhangi bir eksikliğin olması durumunda bu ruhsat ve belgelerin alınmasının imkansız olduğunu, iskanın alınmasından sonra yapılan yönetim kurulu toplantılarında da bağımsız bölüm maliklerinin toplu yapıyı eksiksiz teslim aldıklarını beyan ederek müvekkili şirket ve temsilcilerini ibra ettiklerini, davacı site yönetimi ile müvekkili arasında 23.12.2017 tarihli bir ibraname imzalandığını, davacı tarafın yapıyı imalat hatasında arındırılmış, eksiksiz teslim aldıklarını herhangi bir hak, alacak ve talepte bulunmayacaklarını kabul ettiklerini, buna rağmen huzurdaki davayı açtıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2017/13-663 Esas ve 2020/873 Karar sayılı kararı da dikkate alınarak dava konusu alacak iddiasının temeli sözleşmenin ayıplı ifası nedenine ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayandığından site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, somut olay bakımından, yönetimin dava açma ehliyetinin bulunduğunu kabule yeterli sayılamayacağı gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiş, karara karşı süresi içerisinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; güncel içtihatların, site yönetimi veya toplu yapı yönetiminin dava ve taraf ehliyeti olduğunu kabul etmek modern toplum hayatının zorunlu bir sonucu olduğu görüşünde olduğunu, aynı şekilde toplu yapılardaki bağımsız bölüm sayısının bazı durumlarda binlerce ifade edildiği dikkate alındığında bina veya site yönetiminin dava ehliyeti olmadığını kabul etmenin, hukuk devletinde adalete erişimi engelleyen önemli bir hak ihlali sayılacağı görüşünde olduğunu, yöneticinin ortak alanlar ile ortak tesisler için açılması gereken davalarda kat maliklerini temsilen dava açma ehliyetinin bulunduğunu, birden fazla parsel kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin bundan zarar görmeleri kaçınılmaz olacağını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, site ortak alanlarındaki açık ve gizli ayıplı imalatların, eksikliklerin ve projeye aykırılıkların tespiti ile eksikliklerin ve hatalı imalat ve işçiliklerden kaynaklanan zararların tazmini istemine ilişkindir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için kendisi tarafından yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.
Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır.
Sonuç olarak denilebilir ki yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.
Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalı tarafın herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeple,
1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373. maddesinin birinci fıkrası gereğince ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371. maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA,
Peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.04.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.