Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2666 K.2025/1676

3. Hukuk Dairesi         2024/2666 E.  ,  2025/1676 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2024/524 E., 2024/909 K.
DAVA TARİHİ : 02.01.2023
İLK DERECE MAHKEMESİ : Karasu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/1 E., 2023/477 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, kendisine ait olduğunu söylediği dairenin satışı ile ilgili 55.000,00 TL bedel karşılığında davalı ile anlaştıklarını, bu paranın nakit ve peşin ödendiğini, bu işlemlerin 2014 Ekim ayında gerçekleştiğini, davalının pazarlık yapılan Karasu ... Mahallesi 534 ada 374 parsel 2. kat 11 nolu bağımsız bölüm nitelikli taşınmazın tapusunu vermesi gerekirken ... Mahallesi 429 ara 371 parselde kayıtlı garaj tapusunun 1/26 payını kendisine devrettiğini, durumu anladığında davalıya söylediğini, akabinde ihtarname gönderdiği davalının cevabi ihtarname ile daireyi bedeli mukabilinde sattığını kabul ettiğini ileri sürerek; dava konusu taşınmazın güncel bedelinin tarafına ödenmesini, mümkün olmaması halinde ödenilen 55.000,00 TL'nin güncel değerinin davalıdan tahsilini talep etmiş, 02.11.2023 tarihli dilekçesi ile dava değerini rayiç değer olan 903.795,77 TL'ye yükseltmiştir.
II. CEVAP
Davalı; dava konusu taşınmazın murislerinden kendisine kaldığını, diğer kardeşlerin de devir işlemi için tapuda olması gerektiğini, bu durumdan davacının haberi olduğunu, kardeşler arasındaki mal paylaşımı sorunları ve icra borçlarının taşınmaz kayıtlarına işlenmesi ile devrin gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların Sakarya İli.. İlçesi, .... Mahallesi 534 ada 374 parselde kain 2. kat 11 nolu taşınmazın satışı için anlaştıkları, davacının bu kapsamda davacıya 55.000,00 TL ödediği, 2014 yılında yapılan sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeni ile geçersiz olduğu, davacının ödediği bedeli Yargıtay içtihatları uyarınca denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ifanın imkansız hale geldiği tarihte ulaşacağı değeri talep edebileceği, dosya kapsamı ile davacının dava açmakla aynen ifadan vazgeçtiği, alınan bilirkişi raporu ile davacının talep edebileceği miktarın 457.555,57 TL olarak hesaplandığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 457.555,57 TL tazminatın taşınmazın iadesi tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tarafların aldıklarını iade ile yükümlü olduğu, ancak bu işlemin karşılıklı ve aynı anda olması gerektiği, kendi aldığını iade etmeyen ya da iadeyi teklif etmeyenin diğer tarafa vermiş olduğunun iadesini isteyemeyeceği, sözleşme konusu taşınmazın Karasu ilçesi, ... Mahallesi, 534 ada, 374 parsel, A blok, 2. kat, bulunan 11 nolu bağımsız bölüm olmasına rağmen davalı tarafından davacıya Karasu ilçesi, ... Mahallesi, 429 ada, 371 parsel 1/26 payın satış suretiyle devredildiği, davacı, dava dilekçesinde ve aşamalarda kendisine devri yapılan taşınmazı iade etmeye hazır olduğunu bildirdiğine göre, Mahkemece sebepsiz zenginleşme kurallarına göre sözleşme konusu olmayan ve davacıya devredilen taşınmazın satıcı davalıya iadesi gerekirken bu hususun gözardı edilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden hüküm kurularak, davanın kısmen kabulü ile 457.555,57 TL tazminatın taşınmazın iadesi tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, Sakarya İli, Karasu İlçesi, ... Mahallesi, 429 ada, 371 parsel sayılı taşınmazın davacı ... adına olan 1/26 hissesinin tapu kaydının iptali ile davalı ... adına kayıt ve tesciline karar verilmiş; karara karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; Mahkemece keşfin yapıldığını ve dairenin bedelinin belirlendiğini, daire bedeli yerine daha düşük bedelin hüküm altına alınmasının yerinde olmadığını, dairenin gerçek bedelini ölçüsünde karar verilmesi gerektiğini, davalının talebi dışında olan tapu iptaline karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın rayiç değerinin tahsili, kabul olunmadığı takdirde ödenen bedelin denkleştirici adalete göre güncellenen değerinin tahsili istemine ilişkindir.
1.Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye göre; davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Satım vaadi sözleşmelerinde, fesih iki taraflı olabileceği gibi tek taraflı da olabilir. İki tarafa borç yükleyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülükleri ve borçları, bir taraf yerine getirdiği halde diğer taraf yerine getirmekten kaçınırsa, yani temerrüde düşerse borcunu yerine getiren, karşı taraftan ya borcun yerine getirilmesini ister ya da fesih ihbarında bulunabilir. Bu şekilde düzenlenmiş harici senede dayalı satış vaadi sözleşmesi nedeni ile vaat alacaklısının tapu iptali ve tescil talebi ilk etapta resmi koşula uyulmaksızın dinlenemez gibi görünse de, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 1987/2 E., ve 1988/2 K. sayılı kararında da bildirdiği üzere; kat mülkiyeti kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşmaları alıcının tüm borcunu eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ya da teslime hazır hale getirmesi ya da borcunu eda eden alıcının gayrimenkulü malik gibi kullanmaya başlamasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde, olayın özelliğine göre 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesine göre tescil davasının kabul edilebileceği değerlendirilmiştir. Bu halde, sözleşmenin usulüne uygun olmadığı yönündeki geçersizlik iddiası dinlenemeyecektir.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde: alıcı durumundaki davacıya bağımsız bölümün teslim edildiği ancak davalının vaad edilen bağımsız bölüm tapusunu değil, başka bir taşınmazdaki hissesini devrettiği anlaşılmaktadır. Bu sözleşme gereğince bağımsız bölümün kararlaştırılan bedelinin ödenmiş olduğu ve tapuda başka bir hisse devri gerçekleştiğine göre; taşınmazın satın alınması konusunda yapılan sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir. Buna bağlı olarak, sözleşmenin hayata geçmiş olduğu, davacı alıcı taraf bedele ilişkin edimini de yerine getirdiğinden, tescilden vazgeçip rayiç bedelin iadesini isteyebileceğinin kabulü gerekir.
Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle rayiç değeri belirlenmek suretiyle davacının rayiç bedel talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2.Temyiz olunan, Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,17.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.