Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/71 K.2025/857

6. Hukuk Dairesi         2024/71 E.  ,  2025/857 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/781 E., 2023/1133 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/212 E., 2022/588 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı-karşı davalı vekilince duruşmalı, davalı-karşı davacı vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.03.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ile davalı-karşı davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili şirket ile davalı kooperatif arasında Ankara 58. Noterliği'nde düzenlenen 17.03.2016 gün ve 5073 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine" göre; mülkiyeti davalı kooperatife ait Ankara İli, Etimesgut İlçesi,................, Mahallesi, 49146 ada, 1 ve 2 parsel, 49148 ada, 1 parsel, 49149 ada, 1 parsel, 49150 ada, 1 parseller üzerine, imar planında ve proje üzerinde kesinleşecek sayıda ve büyüklükte konutların, idari ve sosyal, kültürel, ticari ve spor tesisleri, sosyal tesisler ile kapalı ve açık havuzların, çevre düzenlemesi işlerinin, tüm işçilik ve malzeme giderlerinin yükleniciye ait olmak üzere arsa payı karşılığı yapılmasının kararlaştırıldığını, Etimesgut Belediyesi'ne ön izin alınması için gidildiğinde arsada imar durumuna göre villa tipli konutların yapılabileceğinin öğrenildiğini, sözleşmeye göre çok katlı binaların yapılması gerektiğini, ancak arsalara ait yol kodlarının buna müsait olmadığının tespiti üzerine, söz konusu duruma göre plan değişikliklerinin yapılabilmesi için Etimesgut ve Ankara Büyükşehir Belediyesi'ne başvurulduğunu, gerekli işlemlerin yapılarak 10.12.2016 tarihinde plan değişikliklerinin onaylattırıldığını, bu işlemler için 9 aylık bir süre kaybı olduğunu, yine mimari projenin onayı için de Etimesgut Belediyesi'ne başvurulduğunu ve onayların 14.02.2017 tarihinde alındığını, böylece bir yıllık süre kaybı olduğunu, sözleşmenin 2.6 maddesinde öngörülen 12 aylık sürenin uzatılması gerektiği halde, davalı kooperatifin bunu kabul etmediğini ve Ankara 50. Noterliği'nden gönderilen 29.05.2017 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini, söz konusu feshin sözleşmeye ve eklerine aykırı olduğunun ve sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti gerektiğini, bu şekilde taraflar arasında gerçekleşen murazaanın önlenmesini ve müvekkilinin sözleşmeye güven ilkesi gereği yoksun kaldığı olumlu-olumsuz zararlarının karşılığı olarak fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 100.000,00 TL'nin fesih tarihi olan 29.05.2017 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte tahsiline, sözleşmenin feshedilmiş olduğunun saptanması halinde, sözleşmenin 5. ve 10. maddelerinde belirlenen hak ve alacaklar ile ayni hakların hükmen saptanmasına, tahsil ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP VE KARŞI DAVA
Davalı-karşı davacı vekili, cevap ve karşı dava dilekçesinde; sözleşmenin 6.1 maddesine göre altı ay içinde inşaat ile ilgili avan, mimari ve diğer tüm projeleri karşı tarafın hazırlaması ve arsa sahibi olarak müvekkillerinin olurunu alması gerektiğini, yine sözleşmenin 6.2 maddesinde de, altı ay içinde yapı-denetim firmasının denetim onayının alınarak inşaat ruhsatının alınmasının kararlaştırıldığını, bu on iki aylık süreye imar planı değişikliklerinden doğacak sürenin de dahil olduğunu, on iki ay içinde inşaat ruhsatı alınmaması halinde sözleşmenin fesholunacağını ve yüklenicinin hiçbir hak talebinde bulunamayacağını, ruhsat alındıktan sonra 60 ay içinde tüm işlerin yapılacağının kararlaştırıldığını, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden yaklaşık 7 ay önce de 22.08.2015 tarihli ön protokolün yapıldığını ve bu ön protokol ile de davacı yükleniciye ilgili tüm yerlerde gerekli araştırma ve işlemleri yapmak için yetki ve izin verildiğini, buna göre de sözleşme ve teknik şartnamenin hazırlandığını, yine mimari avan projenin çizildiğini, bu aşamada karşı tarafın yol kodu ya da imar durumunu tespit edip müvekkili kooperatife bildirmemesinde yüklenicinin kusurlu olduğunu, müvekkilinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini, talebine bağlı olarak davacıya süre uzatımı da verildiğini, ancak verilen sürede de davacının yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bu nedenlerle 29.05.2017 tarihinde noter ihtarı ile sözleşmenin fesih edildiğini belirterek, fesih sözleşmeye ve yasaya uygun olduğundan asıl davanın reddine karar verilmesini talep etmiş, karşı davada ise, davacının sözleşme gereği yerine getirmesi gereken yükümlülüklerini zamanında yerine getirmediğini, mimari projenin olmazsa olmaz eklerini dahi onaylatmadığını, sözleşmenin 6. maddesinde sözleşme tarihinden itibaren ruhsat alımı için verilen 12 aylık süreye ve ek olarak verilen 2 aylık süreye rağmen inşaat ruhsatlarını alamadığını, müvekkili kooperatif tarafından 29.05.2017 tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme hakkının kullanıldığını, başka bir anlatımla sözleşmenin feshedildiğini, ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki yanlı sözleşmeler olduğundan sözleşmenin müvekkili tarafından haklı nedenlerle feshedildiğinin mahkeme tarafından tespitinin gerektiğini, sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle doğan tüm zarar ve ziyanın tazmini yönündeki talep ve hakları saklı tutulmak kaydı ile sözleşmenin feshedildiğinin tespitini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile,"taraflar arasında 17.03.2016 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmıştır. Ancak bu sözleşmeden 7 ay öncesinde sözleşmenin imza aşamasına kadar hazırlık yapılması amacıyla 22.08.2015 tarihinde belediye, tapu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığında gerekli araştırmaları yapma yetki ve sorumluluğunu yükleniciye veren ön protokol yapılmıştır. Yüklenici bu sorumluluğunu yerine getirerek taşınmazlarda yol kotu vs nedenlerle projenin hazırlanmasına engel durumun olup olmadığını araştırarak, yol kotu sorunu ve eksikliği olduğunu tespit edip gidermesi, bu yönde sorun olduğunu arsa sahibi kooperatife bildirmesi gerektiği halde bunu yerine getirmemiştir. Ayrıca imza aşamasından sonra da, verilen sürede yani sözleşmede kararlaşırılan tarihe kadar da projeleri hazırlayıp onaylattırmamış ve inşaat ruhsatını alarak işe başlamamış, süreyi uzatacak mücbir sebep vs nedenleri de gerçekleşmemiştir. Verilen ek 2 aylık sürede de bu yönde eksiklik bulunduğunu ileri sürülerek sözleşmenin 6.1 maddesi gereğince verilen sürede edimini yerine getirmediğinden ve de sözleşmenin 7.1 maddesi gereğince kabullendiği tüm yükümlülüklerini yerine getiremeyeceği, işveren kooperatifin sözleşmeyi feshinin yerinde olduğu" gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davanın ise kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı-karşı davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı ve karşı davalının eldeki davada feshe bağlı haklarının hüküm altına alınmasını talep etmiş olduğu, İlk Derece Mahkemesince asıl dava tarihi itibariyle fesih iradelerinin birleşmiş olması sebebi ile taraflar arasındaki sözleşmenin kooperatif tarafından haklı nedenle feshedilmiş olduğunun kabulü ile davacının müspet ve menfi zararlarının bu sebeple reddine karar verilmiş olmasında yasaya aykırı bir durum bulunmadığı belirtildikten sonra, "karşı davada, karşı davacı arsa sahibi kooperatifin yapılan feshin haklı nedene dayalı olduğunun tespitine karar verilmesini talep ettiği, feshe bağlı herhangi bir tazminat isteminde bulunmadığından ve asıl dava tarihi itibariyle tarafların fesih konusunda iradeleri birleşmiş olup, asıl dava tarihi itibariyle taraflar arasındaki sözleşmenin feshedildiğinin kabulü gerektiğinden ve feshin haklı olup olmadığı asıl davada tartışılarak buna göre asıl davacı yüklenicinin müspet ve menfi zararları istemi konusunda karar verilmiş olacağından, karşı davada da feshin haklı nedene dayalı olduğunun tespiti isteminden başkaca bir istemde bulunulmadığından karşı dava tarihi itibariyle arsa sahibinin sözleşmenin feshedildiğinin ve bu feshin haklı nedene dayalı olduğunun tespitini istemesinde hukuki yararı bulunmamaktadır. Hukuki yarar dava şartı olup kendiliğinden gözetilmesi gerektiğinden mahkemece karşı davanın esasına girilmeden hukuki yarar dava şartı yokluğu nedeniyle karşı davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın esastan reddine, karşı davanın, 6100 sayılı HMK'nın 114/1-h ve 115/2 maddesi uyarınca hukuki yarar dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1-Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde,
a. Dava konusu sözleşmenin davalı-karşı davacı tarafça tek taraflı feshedildiğini ve bu fesih işleminde müvekkilinin herhangi bir kabul iradesi bulunmadığından, İstinaf Mahkemesinin değerlendirmelerine hukuken katılmanın olanaklı olmadığını,
b. Dosyaya sunulan raporlar arasında hukuki ve teknik yönden açık çelişkiler mevcut olduğunu, raporların hüküm tesisine uygun olmadığını,
c. 49150 ada, 1 parselde yapılacak konutların çok katlı olarak, müvekkili şirket tarafından projelendirildiğini ve imar projesinin bu parsele göre dizayn edildiğini, mimari projeler için 1.500.000,00 TL masraf yapıldığını ve taşınmazlara ait emlak vergilerinin ise Kooperatif adına müvekkili şirket tarafından Etimesgut Belediyesine ödendiğini, davalı-karşı davacı Kooperatif tarafından bu konularda hiçbir ödemenin müvekkili şirkete yapılmadığını beyan etmektedir.
2-Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde,
a. 17.03.2016 gün ve 5073 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin" feshi konusunda taraflar arasında bir irade birliğinin söz konusu olmadığını,
b. Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmak ve aynı biçimde resmi şekilde ortadan kaldırılmak zorunluluğu olan iki taraflı sözleşmeler olmakla tek tarafın arzusu ile feshedilemeyeceğini,uygulamada da feshin geçerliliğinin mahkeme kararı ile tespit edilmekte olduğunu, içtihatların da bu yolda olduğunu,
c. Müvekkilinin karşı dava açmakta hukuki yararının mevcut olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup,asıl dava, davalı arsa sahibi tarafından sözleşmenin tek taraflı olarak yapılan feshinin haksız olması sebebi ile sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespitine karar verilmesi ve davacının sözleşmeye güven ilkesi gereği yoksun kaldığı kârına karşılık olumlu zararları ile olumsuz zararlarının davalı arsa sahibinden tahsili ile, davacının sözleşmenin 10. maddesinin 1. ve 3. fıkralarında belirlenen hak ve alacakları ile ayni haklarının hükmen saptanmasına ve tahsil ve tesciline karar verilmesi, birleşen dava ise taraflar arasındaki sözleşmenin feshedildiğinin tespiti istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı-karşı davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Taraflar arasında 17.03.2016 tarihinde noterde düzenleme şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmış olup, davacı-karşı davalı yüklenci, davalı-karşı davacı ise arsa sahibidir. Sözleşme uyarınca davacı-karşı davalı yüklenici tarafından 5 ayrı parsel üzerine inşaat yapılacağı kararlaştırılmış, sözleşmenin 6.1 maddesinde sözleşmenin imzalanması ve noter tasdiki ile yürürlüğe girmesinden itibaren 12 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınacağı hükme bağlanmıştır. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan 18.01.2019 tarihli asıl ve 28.06.2019 tarihli ek bilirkişi raporunda, dava konusu 5 adet parselden yalnızca 4950 ada, 1 parsele ilişkin mimari projelerin belediyece onaylandığı, diğer 4 adet parsele ilişkin mimari projelerin yüklenici tarafından onaylarının yaptırılmadığı gibi bu parsellere ait herhangi bir işlemin de yapılmadığı, sözleşmeye göre, sözleşme tarihinden itibaren 12 ay içerisinde inşaat ruhsatının alınması gerektiği halde mücbir sebep olmaksızın inşaat ruhsatının alınmadığı anlaşılmıştır. Bilirkişi raporları, dosya kapsamı ve toplanan delillerden fesih koşullarının mevcut olduğu ve arsa sahibinin sözleşmeyi haklı nedenlerle feshettiği anlaşılmaktadır. Bölge Adliye Mahkemesince de davalı arsa sahibi kooperatif tarafından yapılan feshin haklı olduğu kabul edilerek, yüklenici tarafından açılan asıl davanın reddine karar verilmiştir. Ancak yüklenici tarafından açılan asıl davada, diğer talepler yanında sözleşmenin yürürlükte olduğunun tespiti, aksi takdirde menfi ve müspet zararların tahsili de istenilmiştir. Karşı davada ise arsa sahibi kooperatif tarafından netice itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilmiş, yukarıda açıklandığı gibi sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının mevcut olduğu saptanmıştır.
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin mahkemece geriye etkili olarak feshine karar verilmesi halinde, yüklenici arsa sahibinin malvarlığında artı bir değer yaratmışsa, bu değerlerin iadesini sebepsiz zenginleşme hükümlerince talep edebilecektir. Davacı yüklenici yargılama sırasında verdiği dilekçelerde ve temyiz dilekçesinde, mimari projeler için 1.500.000,00 TL masraf yaptığını, dava konusu taşınmazlara ait emlak vergilerini davalı arsa sahibi kooperatif adına dava dışı belediyeye ödediğini ileri sürmüştür. Yüklenicinin proje için yaptığı giderlerin ve emlak vergisi ödemelerine ilişkin isteminin sebepsiz zenginleşme hükümlerince menfi zarar kapsamında değerlendirilmesi gerekir. Bu durumda da, arsa sahibinin faydasına olması ve arsa sahibinin projelerden yararlandığının belirlenmesi halinde, yüklenicinin fesih tarihine kadar yaptığı projelerin giderlerinin ve davacı yüklenicinin davalı adına ödediğini iddia ettiği emlak vergilerinin ve ayrıca -varsa- davalı arsa sahibinin yararına olacak diğer masrafların asıl dava kapsamında hüküm altına alınması gerekir. Oysa mahkemece bu konuda hiç bir inceleme yapılmadan asıl davanın tümünün reddine karar verilmiştir. O halde bilirkişilerden belirtilen konuda ek rapor alınarak yukarıda açıklanan hukuki esaslar uyarınca değerlendirme yapılıp oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
4. Davalı-karşı davacı vekilinin, karşı davaya ilişkin temyiz itirazları bakımından yapılan incelemede,
Mahkemece karşı davanın usulden reddine karar verilmişse de, karşı dava dilekçesi içeriği incelendiğinde, arsa sahibi kooperatifin sözleşmenin geriye etkili feshini talep ettiği, bir önceki paragrafta açıklandığı üzere sözleşmenin geriye etkili feshinin koşullarının oluştuğu anlaşılmakta olup, mahkemece karşı davada sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının taraflar yararına BOZULMASINA,
28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan karşılıklı olarak alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan diğer tarafa verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.