Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E.2024/2414 K.2025/649

6. Hukuk Dairesi         2024/2414 E.  ,  2025/649 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/526 E., 2024/149 K.
DAVALILAR : ... mirasçıları: a- ... b- . c- ... d- ... vekilleri Avukat ...
İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen kararı davalı vekilince duruşmasız, davacı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 20.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davacı vekili Avukat ...ile davalılar vekili Avukat ...... ve davalı asil ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; imzalanan 06.10.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 10 parseldeki binanın tamamlandığını, davalının üzerine düşen hiçbir yükümlülüğü yerine getirmediğini, 06.10.2010 tarihli vekaletname ile müvekkiline düşen taşınmazları satma yetkisinden başka bir yetki vermediğini, binanın inşası için zorunlu işleri yapma konusunda davacı yüklenicinin hiçbir yetkisi olmadığını, davalının inşaat için atması gereken imzaları atmadığını, müvekkilinin gecikmede bir kusuru bulunmadığını, 9 parseldeki inşaata davalının projeleri imzalamaması sebebiyle başlanamadığını, hazırlık safhasının 65.000,00 TL’ye mal olduğunu ileri sürerek, 10 parseldeki bina için mahkemece kat irtifakı tesis edilmek suretiyle müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini, olmadığı takdirde dairelerin rayiç değerinin ve 9 parselde inşa edilecek binaya ilişkin kâr kaybı alacağının tahsilini talep ve dava etmiş, bilahare 02.10.2019 tarihli tam ıslah dilekçesi ile; 10 parseldeki taşınmaz hakkında gerekli işlemleri yapmak, ayıpları gidermek, iskan almak üzere yetki verilmesine, iskân belgesi dosyaya sunulduğunda müvekkiline düşen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilini adına tesciline, olmadığı takdirde sözleşmenin feshine ve 10 parseldeki bina bedeline ilişkin olarak şimdilik 1.570.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiş, kâr kaybı alacağına yönelik talebini bilahare atiye terketmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; 10 parseldeki binanın tamamlanmadığını ve iskân ruhsatı alınmadığını, 9 parseldeki inşaatın hiç başlamadığını, sözleşmenin iki parselin yapımı için yapıldığını, tüm binaların yapılıp teslim edilmesi halinde sözleşmede belirtilen daireleri davacıya vermeye hazır olduğunu, davacıdan gecikme tazminat alacağı olduğunu, alacağının davacı tarafından adına bloke edilmesine karar verilmesini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 09.07.2020 tarihli ve 2016/706 E., 2020/207 K., sayılı kararı ile dava konusu taşınmazlardan 9 parselde yapılacak binaya hiç başlanmadığı, 10 parselde yapılacak binada sözleşmeye aykırı bir kısım imalatlar ve projeye aykırı değişiklikler olduğu, inşaat ruhsatı ve iskân ruhsatı başvurusu hususunda davacının davalıya müracaat ettiğine dair bir delil sunulmadığı, inşaatın bulunduğu aşama dikkate alındığında yapıdaki eksiklik ve ayıpların tahammül edilebilir nitelikte olmadığı, bu seviyeye göre yüklenici mülkiyeti talebe hak kazanmadığından tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı; davacının fesih talebinin değerlendirilmesinde ise, taraf iradelerinin fesih yönünde birleşmediği ve yapıların süresi içerisinde bitirilmediği, 9 parselde halen yapı bulunmadığı, 10 parseldeki yapının ise sözleşmeye, projesine ve imara aykırılıklar taşıdığı anlaşıldığından yüklenici davacının sözleşmenin feshi talebinde haklı olmadığı ve yaptığı iş bedelinin davacıya iadesinin de mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresinde davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 28.06.2021 tarihli 2021/6 E., 2021/1115 K. sayılı kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Bölge Adliye Mahkemesinin 28.06.2021 tarihli, 2021/6 E., 2021/1115 K. sayılı kararının süresinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 2021/5354 E., 2022/4978 K. sayılı kararı ile dava konusu taşınmazlardan 9 no.lu parselde yapılacak binaya hiç başlanmadığı, 10 no.lu parselde yapılacak binanın ise büyük ölçüde tamamlandığı, fiilen iskân edildiği, ancak sözleşmeye ve imara aykırı bir kısım imalâtlar ile projeye aykırı değişiklikler barındırdığı ve yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının anlaşıldığı, bu durumda davacı yüklenicinin mevcut koşullarda edimini ifa ettiğinden söz edilemeyecek ise de, davacı yüklenici dava ve ıslah dilekçeleri ile beyanlarında, sözleşme ile üstlendiği edimi ifa etmek istediğini, ancak arsa sahibince vekil tayin edilmediği gibi inşaatın tamamlanması için arsa sahibince atılması gereken imzaların da atılmadığını, resmi kurum ve kuruluşlar nezdinde işlem yapamadığından inşaatı tamamlayamadığını belirttiğinden, mahkemece, ilgili belediye başkanlığından yapılan inşaatın projeye, imara aykırı olup olmadığı, projeye aykırılık varsa tadilat projesiyle giderilip giderilmeyeceği, giderilmesi mümkünse yapılması gereken işlemler ve bunların bedellerinin, yapı kullanma izin belgelerinin alınabilmesi için sunulması gereken belgeler, yapılması gereken iş ve işlemlerle bunların bedellerinin sorulması, belediyece ruhsat, proje ve imara aykırılıkların giderilebileceğinin bildirilmesi halinde ıslah dilekçesi ile talep ettiği üzere davacı yükleniciye dava konusu inşaatların yapılacağı her iki parsel bakımından eksik ve kusurlu işleri gidermek, yapımını üstlendiği üzere her iki inşaatı da tamamlayarak yapı kullanma izin belgelerini almak üzere yetki ve makul süre verilmesi, makul süre beklendikten sonra keşif yapılarak ve bilirkişi kurulundan rapor alınarak bu hususlar denetlendikten sonra davacının tapu iptali ve tescil talebi ile terditli şekilde sıralanan diğer taleplerinin şartlarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile davanın reddine karar verilmesinin isabetsiz olduğu belirtilerek sair temyiz itirazlarının reddi ile bozulmasına karar verilmiştir.
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile bozma ilamına uyulmasına karar verilerek yapılan yargılama sonucu, bozma ilamı doğrultusunda, ilgili belediye başkanlığından yapılan inşaatın projeye, imara aykırı olup olmadığı, projeye aykırılık varsa tadilat projesiyle giderilip giderilmeyeceği, giderilmesi mümkünse yapılması gereken işlemler ve bunların bedellerinin, yapı kullanma izin belgelerinin alınabilmesi için sunulması gereken belgeler, yapılması gereken iş ve işlemlerle bunların bedellerinin sorulduğu, ... Belediyesi'nden gelen cevabi yazıda; 10 parselde bulunan taşınmaz için 31.07.2023 tarihli ve 8841 sayılı iskân başvurusunun yapıldığı, süreç gereği öncelikle kat irtifakı kurulması gerektiği ve bu nedenle, müdürlüklerince kat irtifakı onayı yapılmasının talep edildiği, yapıya ilişkin talep edilen kat irtifakı projesinin onaylandığı, söz konusu projenin 12.01.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne gönderildiği, ilgili yapının yapı denetim sisteminde seviyesinin %100'ü tamamlandığı, yerinde yapılacak incelemeler neticesinde İskân Belgesi düzenlenmesinde sakınca bulunmadığının belirtildiği, ıslah dilekçesi ile talep ettiği üzere davacı yükleniciye dava konusu inşaatların yapılacağı her iki parsel bakımından eksik ve kusurlu işleri gidermek, yapımını üstlendiği üzere her iki inşaatı da tamamlayarak yapı kullanma izin belgelerini almak üzere yetki ve makul süre verildiği, makul süre beklendikten sonra keşif yapılarak bilirkişi kurulundan rapor alındığı, dava konusu yapının %100'nün tamamlanmış olduğu ve iskân alabileceği, çeşitli kusurlar ve eksiklikler bulunduğu, ancak bu kusur ve eksikliklerin yüklenici kaynaklı mı yoksa yapının ilk yapımından sonra geçen süreçten mi kaynaklandığı hakkında bir kanaate ulaşılmadığı, son olarak dava konusu 9 no.lu parselde halen daha inşai faaliyet bulunmadığının belirtildiği, 9 parsel sayılı taşınmaz yönünden günümüzde ruhsat talebi olması durumunda emsal alanlarında açıkça azalma olacağının belirtildiği gerekçesi ile davacı vekilinin kat irtifakı kurulması ve iskân başvurusu için yetki verilmesi ile ilgili talebinin reddine karar verildiği, dava konusu taşınmazlardan 9 no.lu parselde yapılacak binaya hiç başlanmadığı, azilname ile yüklenicinin azledildiği, eserin tamamlanmasının, işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaştığı, davacının sözleşmenin feshini ve yaptığı işin değerini talep edebileceği gerekçesi ile sözleşmenin feshi ve alacak talebinin kabulü ile 1.570.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
VI. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde;
a. 10 parsel sayılı taşınmaz yönünden inşa edilen binada bir eksiklik bulunmadığını, 9 no.lu parselde ise imar durumundaki değişiklikten dolayı sözleşme çerçevesinde bir inşaat yapılmasının mümkün olmadığının belediye yazısı ile sabit olduğunu, davalıların murisinin bu hali ile bağımsız bölüm sayısında azalma olacağından inşaat yaptırmayı kabul etmediğini bu hali ile davacının iyi niyetli olmadığını,
b. Mahkeme kararının gerekçesi olmadığını, sadece ifa imkansızlığı nedeni ile sözleşmenin feshine karar verilmesinin hatalı olduğunu , 9 parsel yönünden kâr kaybı talebine ilişkin karar verilmediğini,
c. Yapılan hesaplamanın hatalı olduğunu, alacak miktarı ile 1 daire dahi alınamayacağını beyan etmektedir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde;
a. Mahkemenin bedel yönünden verdiği kararın hatalı olduğunu,
b. Davacının sözleşmeyi ifa etmek için gerekli süresi olduğu halde tamamlamadığını,
c. İşin tamamlanmamasının tek sebebinin yüklenici olduğunu ve ancak asgari malzeme bedelini talep edebileceğini beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı taşınmaz hakkında gerekli işlemleri yapmak üzere yetki verilmesine, iskan belgesi dosyaya sunulduğunda bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile tesciline, olmadığı takdirde sözleşmenin feshine ve bina bedeline istemine ilişkindir.
Somut olayda taraflar arasında 06.10.2010 tarihinde davalı arsa sahibine ait 9 ve 10 no.lu parsellerle ilgili tek gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Dava konusu taşınmazlardan 9 no.lu parselde yapılacak binaya hiç başlanmadığı, 10 no.lu parselde yapılacak binanın ise büyük ölçüde tamamlandığı, fiilen iskan edildiği anlaşılmaktadır. Davacı yüklenici iddiasına göre inşaatın tamamlanamamasının nedeni arsa sahibi tarafından verilen vekaletnamenin içeriği itibari ile işlemleri yapmaya elverişli olmaması ve akabinde de 9 numaralı parselle ilgili yapılan imar değişikliği nedeni ile sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatın yapılmasının mümkün olmamasıdır.
Mahkemece yapılan yargılama sonucunda sözleşmenin feshi ile davacının dava dilekçesinde belirtilen talebi doğrultusunda 10 no.lu parselde yapılan inşaatta davacıya düşen bağımsız bölümlerin dava tarihi itibari ile satış bedeline hükmedilmiş ise de yapılan araştırma hüküm kurmaya elverişli değildir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; öncelikle arsa sahibi tarafından verilen vekaletnamenin içeriği itibari ile gerçekten 9 numaralı parselde inşaat yapılmasına engel bir eksiklik içerip içermediği tespit edilmeli, vekaletnameden kaynaklanan bir eksiklik olmadığının anlaşılması halinde 9 numaralı parselde yapılan imalatların hangi tarihte yapıldığı tespit edilmeli ve mevcut durumda 9 numaralı parselde sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde inşaat yapılması mümkün değil ise de bu imar değişikliğinden önce tamamlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak, imar değişikliğine kadar 9 numaralı parselde inşaat yapılmamasında kusurun arsa sahibinde mi yoksa yüklenicide mi olduğu tespit edilmelidir. Yüklenicinin kusuru olmadığının anlaşılması halinde ise, yükleniciye 9 numaralı parseldeki inşaatın yapımı, 10 numaralı parselde yapılan inşaatın ise iskan ruhsatı alımına ilişkin işlemlerin tamamlanması hususunda yetki isteminin değerlendirilmesi gerekmektedir.
Mahkemece sözleşmenin kabul edilebilir düzeyde tamamlanmamış olmasına ilişkin kusur durumu tam olarak belirlenmeden sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil kararı verilmesi doğru görülmediği gibi kabule göre de, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde yüklenicinin ancak imalât bedelini talep edebileceği dikkate alınmaksızın bağımsız bölümlerin satış bedeline hükmedilmesi de doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararının davacı ve davalı yararına BOZULMASINA,
28.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacıya verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine,
20.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.