Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2024/4944 K.2025/3671

7. Hukuk Dairesi         2024/4944 E.  ,  2025/3671 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/286 E., 2024/562 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/238 E., 2021/555 K.
Bölge Adliye Mahkemesince verilen karar davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında 30/06/2013 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme gereğince davalıya 184.800 TL ödeme yaptığını, taşınmazın 15/04/2016 tarihinde fiilen teslim edildiğini, davalının borcundan dolayı 07/12/2018 tarihinde diğer davalı ... tarafından taşınmazda 15.000.000 TL'lik ipotek tesis edildiğini, davalı bankanın araştırma yükümlüğüne aykırı basiretsizce hareket ettiğini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğunu belirterek dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile her türlü takyidattan ari olarak müvekkili adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili; davacının taşınmazı teslim edildiği tarihten bu yana kiraya verdiğini, nihai kullanım amacıyla kullanılmadığını, tüketici sıfatı taşımadığını, Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu, müvekkili şirketin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa ve teslim ettiğini, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediğini, devir işlemi için resmi merasime de katılmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
2.Davalı ... vekili; davacının taşınmazı tüketici olmak maksadıyla edinmediğini, yatırım yapmak, kiraya vermek, gelir elde etmek amacıyla ticari saiklerle edindiğinden görevsizlik kararı verilmesi gerektiğini, müvekkili bankanın gerçek bir ipoteğin alacaklısı olduğunu, ipoteğin tesis edildiği tarih itibariyle taşınmazın kaydında ipotek işlemine engel herhangi bir şerh bulunmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı ile davalı ... San. ve Tic. A.Ş. arasında .... Noterliğinin 30/06/2013 tarih ve ... yevmiye no.lu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, sözleşme ile davalının ''İstanbul ili, ... ilçesi, 1386 ada 1 parsel sayılı B2 blok, 95 no.lu'' bağımsız bölümü 184.800 TL bedel ile davacıya teslim etmeyi vaad ettiği, teslim tarihinin 02/12/2015 olarak belirlendiği, bilirkişi raporuna göre taşınmaz inşaatının %100 tamamlandığı, binaya yapı kullanma izin belgesinin alındığı, binada kat mülkiyetinin tesis edildiği, bunun yanı sıra fiili teslimin de dosyada bulunan teslim tutanağı doğrultusunda 31/03/2016 tarihinde gerçekleştiği ve taşınmazda ikametin başladığı, davacının taşınmaz bedelinin tamamını ödediği, hâli hazırda taşınmazın davalı şirket adına kayıtlı olduğu, sözleşme gereğince tapu devri dışında tarafların üzerlerine düşen edimlerini yerine getirdikleri, mülkiyetin nakli koşullarının da oluştuğu, yapılan sözleşmenin de hukuken geçerli olduğu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde, ''tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur'' düzenlenmesi doğrultusunda satış sözleşmesine rağmen davacı adına tescil şartları oluşmuş taşınmazın satış vaadinin tapuya şerh verilmemiş olması sebebiyle her ne kadar davalı banka lehine 15.000.000 TL bedelli, 07/12/2018 tarihli 1. dereceden ipotek hakkı bakımından anılan yasa maddesi uyarınca iyiniyetle kazanım özelliğine haiz olduğu düşünülebilecekse de Mahkemece davalı ... San. ve Tic. A.Ş.'ne ait ticari defter ve kayıtlar üzerinde bilirkişi aracılığıyla yaptırılan inceleme doğrultusunda, davaya konu taşınmaza ait konut satış sözleşmesinin davalı şirket kayıtlarında yer aldığı ve mali tablolar ile raporlandığı, bağımsız bölüme ait faturanın 31/03/2016 tarihinde kesildiği ve tahsilatlarının, satış ve yevmiye kayıtlarının yapıldığı, 2016 yılında taşınmaza ait kar-zarar tespit edilerek firmanın aktifinde kayıtlı olmaktan çıkarıldığı, yapılacak inceleme ile bağımsız bölümün davalının aktifinde kayıtlı olmadığının ve fiili tesliminin davacıya yapıldığının tespit edilebileceği, davalıların kredi çalışmasının zorunlu belgelerinden mali veriler üzerinde yapacakları basit bir araştırma ile bağımsız bölümün satışından bilgi sahibi olabilecekleri, davalı bankanın anonim şirket olduğu ve böyle bir hukuki statüde bulunan bankanın 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 20/II. hükmü gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmek mecburiyetinde olduğu, davalı bankanın bu hususta gerekli basiret ve özeni göstermediği, taşınmazın fiili olarak teslim edilen 31/03/2016 tarihi itibariyle yaklaşık 2,5 yıl sonrasında davalı banka tarafından 07/12/2018 tarihinde ipotek tesis edildiği, davalı bankanın 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi kapsamında iyi niyetle tapuda hak iktisap etmediği ve bu kazanımının korunmayacağı, taşınmaz üzerindeki ipoteğin hukuki ayıp niteliğinde olduğu, somut olayda talebin ipoteğin fekki ile tapu iptali ve tescile ilişkin olmasıyla her iki davalının da davanın açılmasına sebebiyet verdiği anlaşılmış olup, taşınmazın rayiç bedeli üzerinden hesaplanan harç ve yargılama giderlerinden her iki davalı müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 1386 ada 1 parsel sayılı B2 blok, 11. Kat, 95 no.lu bağımsız bölümün davalı ... San. ve Tic. A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, davalı ... Bankası A.Ş. adına kayıtlı bulunan 07/12/2018 tarih ve 43827 yevmiye no.lu ipoteğin fekkine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1.Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekili; cevap dilekçesinin içeriğini tekrarla mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkilinin edimini ifa ettiğini, davacının iyiniyetli olmadığını, diğer davalının tapuya güven ilkesi gereği ipotek tesis ettiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
2.Davalı ... Bankası A.Ş. vekili cevap dilekçesinin içeriğini tekrarla mahkemenin görevsiz olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olup tapuya güven ilkesi bulunduğunu, davanın açılmasına sebebiyet vermediğinden yargılama giderlerinden sorumlu olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, davacılar ile yüklenici ve arsa sahibi sıfatı birleşen davalı arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir.
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... San. ve Tic. A.Ş.’nin tapu iptali ve tescili yönünden temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. İpoteğin kaldırılması talebine ilişkin yapılan incelemede;
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Kanun'un 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan tam iki taraflı sözleşme türüdür.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar kişisel bir hak niteliğinde olduğundan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, 4721 sayılı Kanun'un 1009 ile 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca sözleşmenin tapuya şerh edilmesi hâlinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle; tapuya şerh edilmemiş taşımaz satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satışı vaat edilen tarafın, kural olarak bu sözleşmeden doğan nispi hakkını sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere ileri sürmesi mümkün değildir.
Bu aşamada, "yolsuz tescil" kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır. 4721 sayılı Kanun'un 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. 4721 sayılı Kanun'un 1022. maddesinin birinci fıkrasına göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.
Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.
Bu husus 4721 sayılı Kanun'un 1024. maddesinin ikinci fıkrasında, “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere, gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar.
4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2022 tarihli ve 2020/291 Esas, 2022/1801 Karar sayılı kararı)
Yapılan bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelince; dosya içeriğinden; davalı yüklenici (arsa sahibi) ... San. ve Tic. A.Ş.'nin .... Noterliğinin 30.06.2013 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile davacıya 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda yapılmakta olan binadan B2 Blok, 95 numaralı bağımsız bölümü satmayı vaad ettiği, satış bedelinin bir kısmın peşin, bir kısmının ise taksitli olarak ödendiği, 1386 ada 1 parsel sayılı taşınmazda 23.05.2014 tarihinde kat irtifakı kurulduğu ve sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı yüklenici adına tescil edildiği, 31.03.2016 tarihinde taraflar arasında bağımsız bölüme ilişkin teslim tutanağı düzenlendiği, davacının bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı ve 07/12/2018 tarihinde davalı ... Bankası A.Ş. lehine davalı yüklenicinin borcundan dolayı 15.000,000 TL bedelli ipotek tesis edildiği, davacının satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirmedikleri tespit edilmiştir.
Yukarıda değinilen yasal düzenlemeler, ilkeler ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyetini edinmek, ancak tapu siciline tescil ile mümkündür. Tapu sicili ise herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil hâline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyiniyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (4721 sayılı Kanun m.1023).
Dava konusu bağımsız bölüm üzerine 07/12/2018 tarihinde davalı lehine ipotek tesis edildiğinde, taşınmazın maliki diğer davalı yüklenici şirket olup tasarruf yetkisi herhangi bir şekilde kısıtlanmış değildir.
Davacı, davaya dayanak satış vaadi sözleşmesini 2644 sayılı Kanun'un 26. ve 4721 sayılı Kanun'un 1009. maddelerinin birinci fıkrası uyarınca tapu kütüğüne şerh ettirmediğinden ve satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar kişisel hak niteliğinde olduğundan, taşınmazda sonradan sınırlı ayni hak (ipotek) kazanan davalı bankaya karşı satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını kural olarak ileri süremez.
Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan satış vaadi sözleşmesi alacaklısının, kötü niyetli oldukları ispatlanamayan üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasını gerektiren hukuki bir sebep bulunmamaktadır.
Öte yandan, 4721 sayılı Kanun'un 1023 ve 1024. maddeleri ancak tapuda bir yolsuz tescilin varlığı halinde uygulanabilir. Başka bir ifadeyle, 4721 sayılı Kanun'un 1023. maddesi, tapu kütüğünde yolsuz bir tescil bulunduğu durumda bu tescile iyiniyetli olarak güvenerek hak kazanan kişilerin kazanımlarını korur. Borçlandırıcı işlem olan satış vaadi sözleşmesinin varlığı, malikin taşınmazı üzerinde tasarruf yetkisini bertaraf etmeyeceğinden ve taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını sona erdirmeyeceğinden, davalı banka lehine tescil edilen ipoteğin yolsuz olduğundan söz edilemez. Bu nedenle lehine ipotek tesis edilen davalı bankanın satış vaadi sözleşmesinin varlığını bilmesi de kural olarak sonucu değiştirmez. Bu durumda, davacıların 4721 sayılı Kanun'un 1025. maddesine dayalı olarak da ipoteğin kaldırılmasını talep edemeyecekleri açıktır.
Kural bu olmakla birlikte; dava konusu ipoteğin, davalı yüklenici ile ipotek lehtarı davalı banka tarafından hukuka aykırı olarak el ve işbirliği içinde muvazaalı olarak tesis ettirildiğinin iddia ve ispat edilmesi hâlinde ipoteğin terkinine karar vermek mümkün ise de, dosya kapsamından böyle bir iddianın davacı tarafça ispatlandığı söylenemez.
Hâl böyle olunca; ipoteğin kaldırılması istemi yönünden açıklanan gerekçeyle Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerektiğinden, kararın bozulması gerekmiştir.
VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı ... San. ve Tic. A.Ş. vekilinin tapu iptal ve tescil istemi yönünden yapılan temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. İpoteğin kaldırılması istemi yönünden temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı bankanın sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
16/09/2025 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.
K A R Ş I O Y
Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacılar ile davalılardan ... arasında 30/06/2013 tarihinde düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak 15/04/2016 tarihinde davacıya teslim edilmiştir, Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir.
Taşınmazın tapu kaydında davalılardan ... Bankası lehine 17/12/2018 tarihli ipotek konulmuştur.
Davacı tescil isteminin yanında davalı banka lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir.
Türk Medeni Kanununun Dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine İyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Türk Ticaret Kanununun Tacir olmanın hükümleri başlıklı 18- (2) maddesi gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır.
İpotek lehtarı olan finans kuruluşu, kredi kullandırdığı yüklenicinin ticari defter ve kayıtlarını incelemiş olsaydı satış sözleşmesinin ticari kayıtlarda görünmesi nedeniyle taşınmazın davacılara sözleşme ile satılmış olduğunu tespit edebilecek konumundadır.
İpoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı .... A.Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyim.