Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2751 K.2025/3063

3. Hukuk Dairesi         2024/2751 E.  ,  2025/3063 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/34 E., 2024/188 K.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; müvekkillerinin hissedar oldukları taşınmazlarının bulunduğu bölgenin ... Kentsel Dönüşüm Alanı ilan edildiğini, dava dışı ... ile yapılan protokoller uyarınca davalı TOKİ'nin konutların yapımı işini üstlendiğini, müvekkilleri ile yapılan “Muvafakat Senedi“ başlıklı sözleşme ile taşınmazlarının TOKİ'ye devri sonucu yapılacak konutlar için m² alanına göre 5 m²'den fazla taşınmazı olanlarla konut sözleşmesi yapılması konusunda anlaşmaya varıldığını, bu sözleşmeye göre taşınmazlarının tapusunun davalıya devredildiğini, ancak davalı tarafından üretilen konutların makul sürede inşaatının tamamlanarak teslim edilmediği gibi eksik ve kusurlu olarak imal edildiğini, borçlanma bedellerini artırarak bunların ödenmesi halinde konutların teslim edileceğinin bildirildiğini, ilan edilen plan ve projeleri değiştirerek fazladan taşınmaz yapıldığını, bundan da kendilerine pay verilmesi gerektiğini, ortak alanların davalı tarafından işletilerek gelir elde edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, her bir davacı için, geç teslim nedeniyle kira tazminatı olarak 22.500,00 TL, eksik ve kusurlu işler bedeli olarak 8.500,00 TL, plan proje değişikliği sonucu fazladan yapılan taşınmazlardaki hakları olarak 9.000,00 TL, ortak alanların işletilmesi sonucu elde edilen gelirden payları olarak 5.000,00 TL olmak üzere toplam 45.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren avans faizi ile tahsiline karar verilmesini, ayrıca sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tespiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında ıslah dilekçesiyle taleplerini artırmışlardır.
II. CEVAP
Davalı TOKİ vekili; İdare ile davacılar arasında yapılan konut satış sözleşmesinin bulunmadığını, hak sahiplerine verilecek olan konutlarını tesliminin Belediye tarafından yapılacağını, imzalanan muvafakat senetlerinde konutların ne zaman teslim edileceğine ilişkin şart olmadığından gecikme bedeli istenemeyeceğini, teslim alınmamış bir taşınmaz için eksik ve kusurlu imalat bedeli talebinin yasal olmadığını, muvafakat senedi gereği davacıların arsa karşılığının değişmeyeceğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 24.12.2012 tarihli kararıyla; husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
1. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 12.06.2013 tarihli ilamıyla; davacılarla sözleşme mahiyetinde “Muvafakat Senedi” imzalayan, tapuları devralan ve borçlanma bedeli karşılığı sözleşme imzalamaya davet eden, kısmen ifa edilen sözleşmeye göre davalıya husumet düştüğünün kabulü ile Mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği belirtilerek, Mahkeme kararı bozulmuştur.
2. Bozmaya uyan Mahkemenin, 09.12.2021 tarihli kararıyla; davacıların davasının kabulü ile gecikme bedeli, eksik ve kusurlu işler bedeli, otopark kiralama bedeli, fazladan yapılan bağımsız bölümlerden kaynaklı tazminat bedellerinin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunmuşlardır.
3. Dairenin 29.11.2022 tarihli ilamıyla; proje kapsamında alanda yapılacak inşaat ve konut sayısının başlangıçta belirtilmediği, hak sahiplerine konut alanında yapılacak olan inşaat sayısına göre ilave bir hak tanınmadığı, Muvafakat Senedinin (2.3.1) maddesinde taşınmaz sahiplerinin arsa büyüklüklerine göre konut sözleşmesi yapma esasları belirlendiği ve davacıların da bu sözleşme ile bağlı olduğu, Mahkemece bu talepler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerektiği belirtilerek, Mahkeme kararı bozulmuştur.
4. Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bozma ilamda belirtilen gerekçelerle, davacılardan ..., ... Ve ... tarafından açılan davanın feragat nedeniyle reddine, diğer davacılar tarafından açılan davanın esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz yoluna başvurmuşlardır.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davacılar vekili; her ne kadar sözleşmelerin adı "Muvafakat Senedi" olarak yazılmış ise de dava konusu sözleşmelerin arsa sahipleri tarafından ferağı verilen taşınmazlar üzerinde yapılacak inşaatlardan yine arsa sahiplerine bağımsız bölüm verilmesini amaçlaması sebebiyle bu sözleşmelerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olduğunu, sözleşmenin biçim koşuluna uymadığının veya geçersiz olduğunun ileri sürülmesinin TMK’nın 2. maddesine aykırı olacağını, davalı İdare tarafından ilk projede yapımı planlanan 1.976 konut dışında 1.190 adet daha konut yapılıp satıldığını ve buradan kâr elde edildiği halde, yapım maliyetlerinin arttığı gerekçesiyle müvekkillere ait dairelerin ilk sözleşmede yazılı rakamlara göre teslim edilmeyecek olup ikinci defa belirlenen rakamlar üzerinden tekrar sözleşme yapmaya zorlandıklarını ve müvekkillerinin müzayaka altında sözleşme imzalamayı kabul etmedikleri için de daireleri teslim almadıklarını, davaya konu taşınmazlar üzerine ilk inşaat ruhsatlarına göre inşaatın yapılmadığını, davacılar ve diğer arsa sahiplerinin bilgisi ve onayları alınmadan bahse konu inşaatlarda, hem inşaat alanlarını, hem kat alanlarını, hem de bağımsız bölüm sayılarını arttırdıklarını, buna karşılık davacılar da dahil olmak üzere, hiçbir arsa sahibine bu ek kazanımlardan dolayı ilave bağımsız bölüm ve alan verilmediğini, 11.10.2021 tarihli raporda bu konuya ilişkin ayrıca bir tespit yapılmadığını, bilirkişi raporu da nazara alınarak davacı müvekkillerin davalı idarelere taahhütnamede yazılı miktarlardan ve ötesinden dolayı borçlu olmadıklarını tespitine karar verilmesi gerekirken bu konuda karar verilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, imar planı değişikliği sebebiyle zaten çok miktarda bağımsız bölüm sahibi olan İdarenin ayrıca tüm hak sahiplerine ait olan otoparkı satarak buradan da kar elde etmesi ve bundan hak sahiplerine herhangi bir bedel ödemeye yanaşmaması, üstelik de halen dahi proje finansmanı için davacılardan para talep edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davalının müvekkillere isabet eden daireyi başkasına sattığını belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; Mahkemece hükmedilen maktu vekalet ücretinin hatalı olduğunu, davacıların ıslah dilekçesi ile tazminat talebini toplam 441.223,43 TL'ye yükselttiğini, ıslah edilen miktar dikkate alınarak nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini belirterek, kararının vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanmasına karar verilmesini istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; toplu konut ve kentsel dönüşüm kapsamında verilecek bağımsız bölümlerin makul süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle mahrum kalınan kira alacağı, eksik ve kusurlu işler nedeniyle tazminat, plan proje değişikliği sonucu fazladan yapılan taşınmazlardan dolayı alacak, ortak alanların işletilmesi sonucu elde edilen gelirden paylar, ayrıca sözleşmeye göre borçlu oldukları miktarın tespiti ile bu miktarın üstündeki rakam için borçlu olmadıklarının tespiti istemine ilişkindir.
1. Mahkemece uyulan bozma ilamı doğrultusunda inceleme yapıldığı, yine ilamda belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, bozma ilamının kapsamı dışında kalarak kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yapılamayacak olduğu anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2. Mahkemece hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) gereğince davacılardan ..., ... ve ... tarafından açılan davada davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedildiği, diğer davacılar yönünden açılan davada ise davanın tazminat istemine ilişkin olduğu değerlendirilerek aynı tarifenin 13/4 maddesi uyarınca davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedilmiş ise de; AAÜT 13/1 maddesinde; “Tarife'nin ikinci kısmının ikinci bölümünde gösterilen hukuki yardımların konusu para veya para ile değerlendirilebiliyor ise avukatlık ücreti, davanın görüldüğü Mahkeme için bu Tarifenin ikinci kısmında belirtilen maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla (7. maddenin ikinci fıkrası, 10. maddenin üçüncü fıkrası ile 12. maddenin birinci fıkrası, 16. maddenin ikinci fıkrası hükümleri saklı kalmak kaydıyla) bu Tarife'nin üçüncü kısmına göre belirlenir...”şeklinde düzenleme gereğince dava değeri üzerinden nispi vekalet ücretine karar verilmemiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.
Ne var ki bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen Geçici 3. madde atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 438. maddesinin yedinci fıkrası uyarınca temyiz olunan Mahkeme kararının düzeltilerek onanması gerekir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik temyiz itirazının kabulü ile Mahkeme kararının hüküm fıkrasının (7) numaralı bendinin hükümden çıkartılarak, yerine “7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'nin 13/1 maddesi uyarınca 67.771,00 TL vekalet ücretinin, davacılar ..., ..., ..., ... Ve ...'tan müştereken ve müteselsilen tahsiliyle davalı tarafa verilmesine,” bendinin yazılması suretiyle hükmün DÜZELTİLEREK ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacılara yükletilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,
1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
27.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.