Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2024/4782 K.2025/4759

1. Hukuk Dairesi         2024/4782 E.  ,  2025/4759 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/2955 E., 2024/2137 K.
SAYISI : 2021/164 E., 2023/116 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davacının 72 yaşında, okuma-yazması olmayan ve tek başına yaşayan bir kadın olduğunu, 8 ada 4 parsel sayılı taşınmazın 487469/178142400 oranında paydaşı olduğunu, ölen eşinin kardeşinin kızı olan ...'ın davacı ile ilgilenerek güvenini kazandığını, eşinin çocuklarının taşınmazı kendisinden alacakları konusunda davacıya baskı yaparak 3. kişiye devretmesi gerektiğini söylediğini, yakın arkadaşı davalı ...'in güvenilir olduğunu belirterek davacıyı ikna ettiğini, taşınmazı davalı ...'e devredeceklerini ve birkaç ay sonra geri alacaklarını söylediğini, davacının 05.03.2021 tarihinde dava konusu taşınmazın satışına ilişkin dava dışı...’yi vekil tayin ettiğini, vekilin taşınmazı davalı ...’e devrettiğini, bu devir neticesinde davacıya satış bedelinin ödenmediğini, davacının hiçbir sebep yokken tek malvarlığını ivazsız şekilde devretmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalı ...'in vekilin arkadaşı olduğunu, davalı ... ile daha sonra iletişim kurulduğunda taşınmazı iade etmek için davacının yakınlarından farklı meblağlarda para istediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazdaki payın tapu kaydının yolsuz tescil ve hile nedeni ile iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, aşamada taşınmazın devredilmesi üzerinde HMK’nın 125. maddesi uyarınca davaya yeni malike karşı tapu iptali ve tescil davası olarak devam edileceğini belirtmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili; davalının dava konusu taşınmazın niteliği ve satış bedeli hususunda kendini emlakçı olarak tanıtan ... ile iletişim kurduğunu, satış bedelinin 300.000,00 TL olduğunu öğrendiğini, birkaç gün sonra olan devir tarihinde ilgili tapu müdürlüğüne gidildiğinde ... ile tanıştığında vekil olduğunu öğrendiğini, ...'ın davacı ile yakın akraba olduklarını ve davacının bahsi geçen taşınmazı satmak istediğini ve taşınmazın devri hususunda yetkili olduğunu beyan ettiğini, davalının yatırım amaçlı olmak üzere dava konusu taşınmazı satın almak istediğini, bu dönemde ...'ın bazı insanlara ödeme yapması gerektiğini ancak hesaplarında sorun olduğunu ve taşınmaz bedeli olarak ödenecek bedelden mahsup edilmek üzere vereceği hesap numaralarına belirli miktarlarda para gönderilmesini istediğini, davalının ...'ın yönlendirdiği hesap numaralarına muhtelif zaman ve miktarda ödeme yaptığını, açıklama kısmına da "... borç ödeme" şeklinde yazdığını, toplam 116.935,00 TL ödendiğini, aynı amaçla ancak açıklama bulunmayan dekontlara göre ise 49.000,00 TL daha gönderildiğini, kalan tutarın ...'a elden ödendiğini, davalının iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, davacıyı tanımadığını, yaş durumu ile akli melekelerinin yerinde olup olmadığını da bilebilecek durumda olmadığını, davacının çocukları tarafından arandığını, bedelin iade edilmesi halinde taşınmazı devredebileceğini söylediğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Dahili davalı ...; dava konusu taşınmazı bedel karşılığı satın aldığını, davacının iradesinin sakatlanması söz konusu ise tek muhatabının ... olduğunu, davalı tarafça taşınmaz bedelinin ödendiğinin dekontlar ile sabit olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; vekilin vekalet görevini kötüye kullanması sorumluluğunun davalı ... ve dahili davalı ...'a yükletilemeyeceği, vekaletin hile ile alındığı iddiasının vekil ile davacı arasındaki iç ilişki olduğu, taşınmazın yargılama aşamasında dahili davalıya devredildiği, son malik ...’ın dava dışı vekil ... ile çıkar ve işbirliği içerisinde hareket ettiğine yönelik delil ileri sürülmediği gibi irade sakatlığı iddiasının da ispat edilemediği, davalı ...’in de vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde olduğu hususunun ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesi kararının davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; tanıkların temlik konusunda hileye ilişkin görgüye dayalı beyanlarının olmadığı, inançlı işlem yapılması konusunda dava dışı ...tarafından davacıya yapılan hilenin ispatlanamadığı, davacının dava konusu taşınmazdaki payın davalı ...'e inançlı temlikle devredileceği hususunda vekil ...ile fikir birliğinin bulunduğu, davalı ...'in inanılan olduğu ve taşınmazı iade edeceği yönünde inanç ilişkisi bulunduğunun 1947 tarihli İBBK kapsamında yazılı delil veya yazılı delil başlangıcı ile kanıtlanamadığı, davacının yemin deliline dayandığı, her ne kadar Mahkemece davacı tarafa yemin delili hatırlatılmamış ise de davacı tarafın bu hususu istinaf sebebi yapmadığı, davalı ... tarafından bir kısım ödemelerin yapıldığı, davacı yanca inançlı işlem için hile yapıp kendisini ikna eden vekilin davada taraf gösterilmediği, vekile karşı vekalet görevinin kötüye kullanıldığına dair herhangi bir davanın açılmadığı, her ne kadar "davalıdır" şerhinden sonra dahili davalı ... tarafından dava konusu taşınmaz devir alınmış ise de ...'e yapılan önceki devirdeki inançlı işlem davacı tarafça usulüne uygun ispat edilemediğinden ...ın iyi niyetinin de tartışılmasına yer olmadığı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun, HMK.'nun 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; hayatın olağan akışı içinde bir kişinin taşınmaz almadan önce taşınmazı fiziken görmesi, eksikliklerini tahlil etmesi ve buna göre taşınmazın satış bedeli hususunda satıcı ile anlaşması gerektiğini, davalının taşınmazı görmeden satın aldığını, davalı ile vekilin birbirlerini tanıdıklarını, satış bedeli olarak 3. kişilere gönderildiği belirtilen ödemeler ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş fark olduğunu, davalının vekil ile çıkar ve işbirliği içinde hareket ettiğini, taşınmazın tapu kaydına yargılama sırasında “davalıdır” şerhi konulduğunu, dahili davalının taşınmazı bu şerh ile birlikte satın aldığını ve iyiniyetli olduğunun kabul edilemeyeceğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Dava, vekaletnamenin hile ile alındığı ve kötüye kullanıldığı hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dosya içeriğinden; davacının 05.03.2021 tarihinde ... 1. Noterliğinin 2776 yevmiye nolu vekaletnamesi ile dava konusu taşınmazın satışına ilişkin olarak dava dışı ...’ı vekil tayin ettiği, vekilin dava konusu 8 ada 4 parsel sayılı taşınmazdaki 487469/1781424 00... .03.2021 tarihinde davalıya 300.000 TL bedelle devrettiği, dava konu taşınmazın tapu kaydına 11.08.2021 tarihinde "davalıdır" şerhi konulduğu ve taşınmazın davalı ... tarafından aşamada davaya HMK’nın 125. maddesi uyarınca dahil olan dahili davalı ...’a 09.12.2021 tarihinde devredildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390 ıncı maddesi) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK'nın 504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi TMK'nın 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur.
Diğer taraftan; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla TMK'nın 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 9 88... ., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir.
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 üncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddesinin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 üncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup-olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve Yasa Koyucunun amacının ilk bakışta şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tâbi olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 8.11.1991 tarihli l990/4 Esas l99l/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiştir.
Somut olayda; davalı ...’in vekili tanımadığını ve dava konusu taşınmazdaki payı yatırım amaçlı olarak 300.000,00 TL bedelle satın aldığını belirterek vekil adına yapılan bir kısım havale işlemleriyle ve elden vekile yapılan ödemeler ile satış bedelini ödediğini savunduğu ancak davalının sunduğu kayıtlara göre 300.000,00 TL satış bedelini vekile ödediğini kanıtlayamadığı gibi dava konusu taşınmazdaki payın davalıya satış tarihindeki değerinin 1.129.180,00 TL olarak saptandığı ve davalının savunmasında geçen satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasında fahiş fark bulunduğu, davacının devirden sonra da taşınmazı kullanmaya devam ettiği hususları birlikte değerlendirildiğinde vekil ...’ın vekalet görevini kötüye kullanarak ilk el konumundaki davalı ... ile el ve işbirliği içinde davacıyı zararlandırma kastıyla hareket ettiği sonucuna varılmaktadır.
Yargılama aşamasında taşınmazdaki dava konusu payı devralan dahili davalı yönünden ise çekişme konusu pay ile ilgili sicilde "davalıdır" şerhi bulunduğu halde dahili davalının anılan payı edinmesinde iyiniyetli olduğunun kabulüne olanak yoktur.
Hâl böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz eden davacıya iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
03.11.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.